« Agence sans commission », « honoraires fixes », « forfait tout compris » : la formule revient chaque fois que le marché ralentit et que les vendeurs regardent leur net vendeur de plus près. Elle est commode et inexacte. Aucun professionnel de la transaction ne travaille gratuitement : ce qui change, c'est la méthode de calcul de la rémunération, le moment où elle est due et ce qu'elle couvre.
J'ai publié la première version de cet article en septembre 2021. J'y comparais deux arithmétiques : un pourcentage appliqué au prix de vente, un montant fixe indépendant de ce prix. Cinq ans plus tard, je referais le même calcul, mais je commencerais par autre chose : le mandat, l'affichage du barème et la liste écrite des prestations. Voici les points à vérifier, sans citer aucune enseigne.
« Sans commission » : de quoi parle-t-on exactement ?
Le mot « commission » n'existe pas dans les textes qui encadrent la profession : la loi et ses décrets d'application parlent de « rémunération » et d'« honoraires ». Une agence dite sans commission perçoit donc bien des honoraires, calculés autrement. Trois familles de tarification cohabitent, parfois combinées chez un même professionnel :
- le pourcentage du prix, souvent par tranches dégressives, avec un minimum de perception ;
- le forfait, c'est-à-dire un montant identique quel que soit le prix du bien ;
- les prestations à la carte : estimation, photos, diffusion, visites, assistance jusqu'à la signature, facturées à l'unité.
La distinction n'est pas seulement tarifaire. Un pourcentage rémunère en principe un accompagnement complet jusqu'à l'acte authentique. Un forfait très bas, ou un catalogue de prestations à l'unité, peut s'arrêter à la mise en relation. Aucun des deux n'est illégitime : encore faut-il savoir lequel vous achetez.
Le cadre légal ne dépend pas du modèle tarifaire
Dès qu'il y a entremise, c'est-à-dire mise en relation en vue d'une vente contre rémunération, la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent. La fiche officielle « Devenir agent immobilier » de Service-Public Entreprendre (consultée le 11 septembre 2026) rappelle le socle : carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie pour trois ans, renouvellement conditionné à un minimum de 42 heures de formation continue par période de trois ans, assurance de responsabilité civile professionnelle, garantie financière d'au moins 30 000 € les deux premières années puis 110 000 €.
Un tarif bas ne dispense d'aucune de ces obligations. Demandez le numéro de carte professionnelle et l'autorité qui l'a délivrée : ils figurent sur le site de l'agence et sur ses documents. Si votre interlocuteur est un agent commercial rattaché à un réseau, il n'a pas de carte à lui : il travaille sous l'habilitation du titulaire, et cette attestation doit exister.
Le barème doit être affiché, en TTC et en prix maximums
L'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs, dans sa version applicable depuis le 1er avril 2022, impose d'afficher les prix maximums pratiqués, toutes taxes comprises, à l'entrée de l'établissement, dans les vitrines et sur le site internet du professionnel. Lorsque le tarif dépend de la valeur du bien, le barème doit indiquer les montants prélevés par tranche.
Deux conséquences pratiques. Un professionnel peut toujours descendre sous son barème lors d'une négociation, jamais au-dessus : le chiffre affiché est un plafond. Et un barème introuvable ou affiché hors taxes est un signal à prendre au sérieux. L'enquête de la DGCCRF publiée le 19 décembre 2024 porte sur 1 739 professionnels visités en 2023 — agences, mandataires, notaires — ciblés en priorité après des plaintes ou des manquements antérieurs : au moins une anomalie a été relevée chez 1 132 d'entre eux, soit 65,1 %, contre 64,7 % en 2022, les défauts d'affichage de barème figurant parmi les manquements les plus fréquents. L'échantillon étant ciblé, ce taux ne décrit pas la profession entière.
Qui paie quoi, et ce que l'annonce doit dire
Le même arrêté encadre les annonces de vente : chacune doit indiquer le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires, qui supporte ces honoraires et, lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, leur montant exprimé en pourcentage du prix hors honoraires. Le prix honoraires inclus s'écrit en caractères plus grands.
Cette mention n'est pas cosmétique : elle détermine la trésorerie de chacun au moment de l'acte et l'assiette sur laquelle le notaire calculera les droits de mutation. Faites confirmer la répartition retenue par le notaire chargé de la vente, c'est lui qui arrête le calcul définitif.
Le mandat : c'est là que tout se joue
L'article 6 de la loi Hoguet impose un mandat écrit précisant les conditions de détermination de la rémunération et qui en a la charge. Le même article pose une règle trop peu connue des vendeurs : aucune somme représentative d'honoraires, de frais de recherche, de démarchage ou de publicité n'est due au professionnel avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Autrement dit, dans le cadre de l'entremise, on ne paie pas d'avance. Si une offre forfaitaire réclame un règlement à la signature du mandat ou à la mise en ligne de l'annonce, demandez sur quel fondement : s'agit-il d'une prestation distincte de l'entremise, facturée par une autre entité ? La réponse doit être écrite et le devis détaillé.
Trois autres points méritent une lecture attentive :
- Durée et exclusivité. L'article 78 du décret du 20 juillet 1972 permet à chacune des parties de dénoncer un mandat comportant une clause d'exclusivité passé un délai de trois mois à compter de sa signature, en prévenant l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception. La clause doit être en caractères très apparents et un exemplaire du mandat vous être remis.
- Rétractation. Un mandat signé à votre domicile ou à distance relève des contrats hors établissement : l'article L221-18 du code de la consommation ouvre alors quatorze jours pour se rétracter. Signé dans l'agence, ce délai n'existe pas.
- Numéro de mandat. Tout mandat est inscrit sur un registre tenu par le titulaire de la carte, et son numéro reporté sur votre exemplaire.
Ce que la prestation couvre réellement
C'est le point aveugle des comparaisons de prix : deux offres peuvent afficher un écart de plusieurs milliers d'euros sans vendre la même chose. Voici les postes à faire écrire noir sur blanc avant de signer.
| Poste | Ce qui varie d'une offre à l'autre | À faire écrire |
|---|---|---|
| Estimation | Avis de valeur argumenté ou alignement sur les annonces voisines | Méthode et références de ventes comparables |
| Annonce et diffusion | Photos, plan, visite virtuelle, portails payants inclus ou en option | Liste des supports et durée de diffusion |
| Visites | Accompagnées par le professionnel ou assurées par le vendeur | Qui fait visiter, quand, avec quel compte rendu |
| Filtrage des candidats | Financement vérifié avant visite ou non vérifié | Pièces demandées aux acquéreurs |
| Négociation | Transmission brute des offres ou négociation menée pour vous | Forme des offres, délai de réponse, reporting |
| Suivi jusqu'à l'acte | Arrêt au compromis ou accompagnement jusqu'à la signature définitive | Point d'arrêt de la mission, suivi des conditions suspensives |
Sur un mandat exclusif, la loi impose au professionnel de détailler les actions qu'il s'engage à réaliser et la façon dont il vous en rend compte. Utilisez cette obligation : elle transforme une promesse commerciale en engagement contractuel.
Refaire le calcul dans votre cas
En 2021, j'avais pris un prix moyen francilien et un taux de 5 %. Le raisonnement tient toujours, à condition de repartir de chiffres à jour. Selon la carte des prix des Notaires du Grand Paris, le prix standardisé des appartements anciens en Île-de-France s'établit à 6 130 €/m² au 2e trimestre 2026, soit +0,3 % sur un an et −8,9 % sur cinq ans, ces prix étant calculés sur les transactions des trois derniers mois. Un 60 m² francilien se situe donc autour de 367 800 €.
Prenons deux hypothèses de barème, illustratives et non des moyennes de marché : 5 % du prix, ou un forfait de 6 000 €. Le pourcentage donne 18 390 €, le forfait 6 000 €, et le point d'équilibre entre les deux se situe à 120 000 € de prix de vente. Refaites l'opération avec les chiffres réellement affichés par les professionnels que vous consultez, et avec la tranche de barème correspondant à votre bien, pas le taux d'appel.
Le contexte de marché compte aussi. D'après l'indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) reculent de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 en données provisoires — appartements à −0,1 %, maisons à −1,3 % — pour un volume de transactions cumulé sur douze mois de 958 000 à fin juin 2026. Sur un bien courant dans un secteur recherché, la commercialisation est souvent courte et le forfait devient mécaniquement plus attractif. Sur un bien difficile à valoriser, une maison à rénover par exemple, le temps passé est considérable et un accompagnement complet se défend, même plus cher. Pour le calendrier, ces repères sur le moment d'acheter ou de vendre aident, et les leviers décrits dans notre article sur la façon de vendre vite un bien immobilier valent quel que soit le modèle.
Sept vérifications avant de signer
- Le numéro de carte professionnelle et l'autorité qui l'a délivrée.
- Le barème affiché, TTC, en prix maximums, avec ses tranches.
- La mention de qui supporte les honoraires, dans le mandat comme dans l'annonce.
- La liste écrite des prestations incluses et de celles facturées en plus.
- Le moment où les honoraires deviennent exigibles.
- La durée du mandat, l'exclusivité éventuelle et ses conditions de sortie.
- Le numéro d'inscription au registre des mandats sur votre exemplaire.
Côté professionnel, une offre à honoraires fixes fait de la transparence tarifaire le premier argument commercial : votre site doit la porter aussi clairement que votre vitrine, sujet traité dans notre guide sur le référencement du site d'une agence immobilière.
Questions fréquentes
Une agence sans commission est-elle gratuite ?
Non. L'expression désigne une agence qui facture un montant fixe au lieu d'un pourcentage du prix de vente. Le professionnel perçoit toujours des honoraires, qui doivent figurer dans le mandat et dans son barème affiché. Le terme « commission » n'a d'ailleurs aucune existence juridique : les textes parlent de rémunération et d'honoraires.
Un tarif forfaitaire est-il légal en immobilier ?
Oui. Les honoraires des professionnels de la transaction sont libres depuis l'ordonnance sur la liberté des prix, et rien n'impose de les calculer en pourcentage. La seule contrainte est l'affichage : l'arrêté du 10 janvier 2017 oblige à publier les prix maximums pratiqués, toutes taxes comprises, en agence, en vitrine et sur le site internet.
Peut-on négocier les honoraires affichés ?
Oui, à la baisse uniquement. Le barème affiché constitue un plafond : le professionnel peut consentir un tarif inférieur lors de la négociation, mais jamais dépasser le montant publié. Faites figurer le montant retenu dans le mandat, en précisant qui le supporte, vendeur ou acquéreur.
Quand les honoraires d'une agence immobilière sont-ils dus ?
L'article 6 de la loi Hoguet interdit de percevoir une somme représentative d'honoraires, de frais de recherche ou de publicité avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Une demande de paiement à la signature du mandat ou à la mise en ligne de l'annonce doit donc être justifiée par écrit et reposer sur une prestation distincte de l'entremise.
Comment sortir d'un mandat exclusif ?
Passé un délai de trois mois à compter de la signature, chacune des parties peut dénoncer un mandat comportant une clause d'exclusivité, en prévenant l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette règle figure à l'article 78 du décret du 20 juillet 1972. Un mandat signé à votre domicile ou à distance ouvre en outre un droit de rétractation de quatorze jours.
Qui paie les honoraires, le vendeur ou l'acquéreur ?
Les parties le décident, mais le choix doit être écrit dans le mandat et repris dans chaque annonce. Quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit indiquer le prix hors honoraires et le montant des honoraires exprimé en pourcentage de ce prix. Cette répartition influe sur l'assiette des droits de mutation : faites-la confirmer par le notaire chargé de la vente.