Daşınmaz əmlaka sərmayə qoyan (cəsarətli) sahibin icarə riski

Zamanla yarış başladı: ilk binalarımı satana qədər hələ 23 il yaşamalıyam. Bu arada İ icarə riski ilə üzləşir. Qazanmaq üçün hər ay kreditləri ödəmək üçün kifayət qədər pul tapmalıyam. Buna görə də biz daim pul vəsaitlərinin hərəkəti haqqında düşünməliyik pul, hər hansı bir işdə olduğu kimi.

Bu pul axınına nə təhlükə yarada bilər?

Sizin və mənim nöqteyi-nəzərinizdən, investor sahibinin nöqteyi-nəzərindən, ziyafəti korlaya və kirayə götürdüyünüz mənzildən qazanc əldə etməyə nə mane ola bilər?

/

1/ Boş yuva

Əmlakın pis yerləşməsi, kirayə tələbinin olmaması, qiymətin çox yüksək olması və ya pis vəziyyətdə yerləşməsi. Rəqabət şiddətlidir və kirayəçi (ümumiyyətlə) rasionaldır: kirayə vermək üçün "ən yaxşılar" arasında olmalısınız.

Yaşayış yerlərini/binanı mütəmadi olaraq təmir etməmək şirnikləndirici ola bilər: o zaman evin kirayəsi çətinləşir...və ya digər sahiblər tərəfindən rədd edilən insanlara kirayə verilir. Üstəlik, əmlakın düzgün saxlanması həm də onun daxili potensialını qorumaq və illər ərzində dəyərinin artmasına imkan vermək deməkdir. Əmlakın təmirinə xərclənən pul satışla başa çatır!

[Yeniləmə 2022] : alarkən demoqrafik, mövcud mənzil (azad bazar + HLM) və yeni proqramları da nəzərə almalısınız (şəhər üçün INSEE kartına baxın).

Mən 3-cu ildə 2010 bina aldım: 2-si universitet şəhərlərində (BREST və QUIMPER), 1-i kiçik şəhərdə (PLONEOUR). Artan əhali və məhdud sayda yaşayış yerləri səbəbindən PLONEOUR-da heç bir kirayə yerim yox idi.

Məsələn, BREST-də 2007-2008-ci illərdəki iqtisadi böhranın nəticəsi olaraq pis demoqrafik dövrə düşdüm:

Eyni zamanda, vergidən azad edilmə proqramları nəticəsində mənzillərlə bağlı rəqabət çox idi... sosial mənzillərin təchizatı da. İcarəyə götürmək üçün sizə həqiqətən də “ən yaxşı mənzil” (vəziyyət, yer...) lazım idi, mənimki belə deyildi;).

Bir sözlə, ya vəziyyəti yaxşı makroiqtisadi təhlil edirsiniz, ya da əmlakın daxili keyfiyyətlərinə arxalanırsınız.

/

2/ Ödənilməmiş icarə zəmanəti sığortası (GLI) götürün?

Bu, təqaüdə hazırlaşmaq üçün studiya alan yaxşı insanların bir nömrəli qorxusudur. Kiçik kirayə verənlər çox vaxt “icarə zəmanəti” sığortasını seçirlər.

Adətən:

  1. Sığortaçılar onu icarə haqqının 2-3%-i arasında təklif edirlər.
  2. Yalnız kirayə haqqının 3 mislini (gəlirləri yoxdursa depozitinin 5 misli) qazanan kirayəçilər əhatə oluna bilər.
  3. Zəmanət təklif edən dövlət sxemləri də var. Onların adı və təklif olunan zəmanətlər illərdir müxtəlif olub; hal-hazırda 18-30 yaş arası gənclər və 30 yaşdan yuxarı işçilər üçün VİZALDIR.

Bu sığortanı götürməliyəm? Həqiqətən faydalıdırmı?

Bunun üçün məqamlar var: müəyyən bir rahatlıq, aşağı qiymət, əmlak gəlirinin çıxılması...

Fikrimcə, risk baxımından hər şey birləşdirmək, riski azaltmaq məsələsidir. Yanında yalnız əmlakı və az gəliri olan, maksimum təhlükəsizlik istəyən insanları başa düşürəm.

10, 20, 30 və ya daha çox yaşayış yeriniz olan kimi, ödəniş insidenti daha sakit şəkildə nəzərdən keçirilir (eyni qeydlər bu yaşayış yerləri üçün məişət texnikası alarkən də tətbiq olunur: zəmanət müddətini uzatmır, təşəkkür edirəm).

Yeri gəlmişkən, bu tez-tez olur? Yaxşı, sığortanın dəyəri nə qədər aşağı olarsa, onun əhatə etdiyi risk də bir o qədər az olar. Davamlı müqaviləsi olan bir şəxslə, məsələn, kirayə haqqının 3 qatını qazanan bir hadisənin baş verməsi çox pis şans tələb edir. Bununla belə, sığorta məhz bu tip kirayəçini əhatə etməyə razıdır.

Bundan əlavə, kirayə haqqı və zərər baxımından əhatə olunan limitlərə diqqət yetirin. Bir gözləmə müddəti ola bilər! yalnız 6 aydan etibarən ödənilməmiş, məsələn… və məhdud 2 il müddətinə.

COVİD-dən sonrakı dövrdə vicdansız kirayəçinin evdən çıxarılmasının orta müddətini nəzərə alaraq, ümumi və xüsusi şərtləri diqqətlə oxuyun:].

Şəxsən mən ancaq bina alınarkən keçmiş sahibindən miras qalan işsiz kirayəçilərlə çətinlik çəkmişəm. Onlar zəif təmir olunmuş yaşayış yerlərində yaşayırdılar və gəlirləri olmadığı üçün onlarla sığorta mümkün deyildi.

Onda tutduqları evi onlara kirayə verməliyikmi? Əlbəttə. Hər kəsin mənzil hüququndan əlavə, risk altında olan kirayəçinin yaşadığı mənzil həmişə boş yaşayış yerindən daha maraqlıdır. Bəzi işsizlərin isə hələ də prinsipləri var və kirayə haqqını qüsursuz yerinə yetirirlər.

Digərləri üçün, bir neçə məktubdan və dostcasına barışıq mərhələsinin uğursuzluğundan sonra, icra məmuru işi öz üzərinə götürür. Hər hansı bir mülkiyyətçi və vətəndaş üçün rayon məhkəməsini kəşf etmək üçün yaxşı fürsət. Ümumiyyətlə, pis ödəyici gedir, artıq borc faylı açılır və onun borcunu məsələn, 2 il müddətinə qeyd edib dondururlar.

Təcrübədən, digər tərəfdən, qovulmuş kirayəçi demək olar ki, heç vaxt icarə haqqını sonradan ödəmir; üzərinə xaç qoyun və möhkəm zəmanəti olan profili seçərək daha ciddi olun.

/

3/ Plansız iş və zərər

Qazan nasazlığı, damda sızma, elektrik problemi və ya müflis kirayəçi tərəfindən pisləşən mənzil... Binada həmişə xoş sürprizlər olur. Bu monoton günlərin qarşısını alır. Depressiyaya səbəb ola bilər. Ancaq bu "sürprizlər" gözlənilməsəydi. Güvənməyi bacarmalısan pul :

– paralel olaraq işlədiyimiz təqdirdə (siz və ya tərəfdaşlarınız) digər gəlirlər vasitəsilə.

– icarə haqqı sayəsində, əgər kredit 20 və ya 25 ilə yayılmışdırsa və bu, aylıq kredit ödənişlərindən yüksəkdirsə.

– nəhayət, binanı alarkən işlərin büdcəsini nəzərdə tutmaq faydalıdır; Nə üçün açıq şəkildə proqnozlaşdırıla bilən digər işlərə əlavə olaraq binanın dəyərinin 5%-ni də əlavə etməyək? Nə qədər ki, pul buraxılmayıb, onu ödəmək lazım deyil. Və bu ehtiyat CETELEM kreditindən daha ucuz başa gəlir.

Parisdə tanış olduğum ilk müştərilərdən birinin şəhərdə on mənzili var idi. Yeganə narahatlıq o idi ki, sabah necə yeyəcəyi ilə maraqlanmağa başlayırdı. Onun xarici maaşı artıq yaşayış yerinin gözlənilməz xərclərini ödəməyə kifayət etmirdi və COFINOGA kreditlərini və s. artırdı. onunla məşğul olmaq. Pis strategiya. Siz həmçinin birbaşa bankınıza gedə və kreditin müddətinin və ya məbləğinin uzadılması ilə bağlı danışıqlar apara bilərsiniz. Və ya bir qədər nağd pul qaytarmaq üçün ilk alınan mənzili niyə satmayaq?

Başqa bir gözlənilməz hadisə: yanğın kimi qeyri-adi bir hadisə. Məsul kirayəçinin sığortası, təbii ki, hər il yoxladığınız zərəri ödəyəcək. Bununla belə, yaşayış yeri boş olduqda yaranan hər hansı bir problem üçün “yaşayış sahibi olmayan” sığortanı götürmək hələ də faydalıdır.

[PROTIP 2022] : təmir xərclərini məhdudlaşdırmaq üçün Leroy Merlin-də DIY kursları keçin; Castorama və ya digər dərslik videolarına abunə olun; Allovoisinlər də sizə kömək edə bilər.

Razıyam ki, nəzəri cəhətdən bir mütəxəssis işə götürmək və bütün işlər üçün hesab-fakturalara sahib olmaq daha yaxşıdır. Praktikada, dam örtüyü tapmaq üçün 6 ay mübarizə apardığınız zaman, alternativ bir həll tapmaqdan və ya özünüzü öyrənməkdən çox xoşbəxtsiniz.

4/ Vergilər?

Həqiqətən gözlənilməz bir şey deyil ki, onlar müəyyən edilə bilər, əksinə… unutduğumuz bir şey. Şəhər mühitində bir bina ilk növbədə torpaq gəliridir. Mümkün vergi hesabatı variantlarını burada təfərrüatlandırmaq fikrində deyilik (tezliklə, söz verirəm; bəzilərinin tüpürcək olduğunu görürəm!). Buna əmlak vergilərini də əlavə edin və siz adətən vergilərdə 2 aylıq icarə haqqını itirmisiniz.

İki binanı götürək:

PLONEOUR-dan biri, 5500 sakin: gəlir 18600, əmlak vergisi 800 və ya 4,30%.

Digəri BREST-də, ərazidə 200-dən çox sakin: torpaq gəliri 000, əmlak vergisi 25200 və ya 1900%.

[PRO TIP bir az demaqoq 2022] : “sağ” bələdiyyələr tərəfindən idarə olunan şəhərlərə investisiya qoymaq daha yaxşıdır :)).

1-ci yer istisna olmaqla, kommersiya binalarına investisiya qoymaqdan çəkinin: əmlak vergisi icarənin reallığına deyil, nəzəri icarə haqqına hesablanır. Kənarda mağazaların inkişafını və şəhər mərkəzlərinin struktur çətinliklərini nəzərə alsaq, uzun müddətdə əmlak vergisində baha olacaqsınız.

Bu mənim QUIMPER-dəki vəziyyətimdir: €10 ətrafında faktiki kirayə haqqı; icarə haqqı kadastrda €000 olaraq təxmin edilir. Onlarla müzakirədən sonra, görünür, qanuna etiraz etmək mümkün deyil. Vəkilimlə davam etmək!

/

5/ Xərclər

Ümumiyyətlə, icarəyə verən ödənişlərdə hesablanır: ümumi əşyalar üçün elektrik, su və təmizlik. Başqa bir seçim, kirayəçilərə təmizliyi öz aralarında təşkil etmələrinə icazə verməkdir, lakin bu daha təsadüfi olur.

Yenə də, əmlak vergisində olduğu kimi, bu əşyalar üçün son hesab-fakturaları görməkdən çəkinməyin. Tələbə yönümlü yaşayış yerlərinin yarısının boş olduğu iyul/avqust ayları deyil :). Təsadüfi olaraq, mənim binalarımdan birində sahibi tərəfindən tutulan ödənişlər suyun qiymətini çətinliklə qarşılayır.

6/ Yeni DPE və enerji öhdəlikləri

DPE-nin 1 iyul 2021-ci ildən etibarən yeni formuluna sahibdir.

Onun reytinqi köhnə evlərdə daha sərtdir və çox vaxt onu yaxşılaşdırmaq üçün ən yaxşı həll istilik nasosunu seçməkdir.

Eviniz "enerji ələk"inə yaxındırsa, kirayəni davam etdirmək üçün tez bir zamanda işi nəzərdən keçirməli olacaqsınız:

  1. 1-cü il yanvarın 2023-dən G sinifli mənzillərin kirayəsi qadağan ediləcək.
  2. F kateqoriyalı mənzil, 1-ci il yanvarın 2028-dən.
  3. 1-cü il yanvarın 2034-dən E təsnifatlı mənzil.

Bu, asanlıqla əldə edilə bilən yardımın sahiblərinə təqdim edilmədiyi təqdirdə böyük bir mənzil çatışmazlığından xəbər verir (məsələn, özünün elan etdiyi vergi krediti/azaltma və s.).

7/ Kondominium və AirBnB: gün ərzində mebelli yaşayış yeri icarəyə götürə bilərsinizmi?

Böyük şəhərlərdəki bəzi kondominiumlarda il boyu öz binalarında yaşayan ortaq sahiblər AirBnB tipli əşyalı kirayələri qadağan etməyi seçirlər.

Buna görə də, bu, satın alarkən yoxlamaq üçün bir məqamdır, halbuki sual bu məqalənin ilk dəfə yazıldığı vaxt 10 ildən az bir müddət əvvəl ortaya çıxdı:].

[Məqalə 2010-cu ildə yazılmış (artıq!?) və 2022-ci ildə yenilənmişdir].

Vebdə ilk gəlirimi 2012-ci ildə saytlarımın (AdSense...) trafikini inkişaf etdirərək pul qazanaraq qazandım.


2013-cü ildən və ilk peşəkar xidmətlərimdən bəri +450-dən çox ölkədə 20-dən çox saytın tərəqqisində iştirak etmək imkanım oldu.

Şərhsiz

Şərh?