Həyatda evinizi almalısınız, yoxsa satmalısınız?

2013-cü ildən və bu məqalənin ilk yazısından bəri mənim şöbəmdə ömürlük annuitet inkişaf etmişdir (29). O vaxt bu, a klassik model bir buketin 1/3 hissəsi, qalan hissəsi kirayə verilir.

O vaxtdan bəri model "gəlirsiz buket", iqtisadi çılpaq mülkiyyətin dəyərinə uyğun gələn, özünü tətbiq etmişdir. Düşünürəm ki, bu, əksər alıcılar və satıcılar üçün əla sistemdir (" annuitanlar").

1/ Həyat annuiteti prinsipləri: niyə maraqlıdır

Satıcının nöqteyi-nəzərindən kapital və ya annuitet almaq ona layihələrini həyata keçirməyə və ya əmlakını təşkil etməyə imkan verir, xüsusən də birbaşa varislər olmadıqda.

Alıcının nöqteyi-nəzərindən, livret A-nın 1% dərəcəsi təklif etdiyi bir zamanda, ömürlük annuitet satışları imkan verir. adətən təxminən 5% (xalis) investisiya.

Beləliklə, inflyasiya ilə mübarizə aparmaq üçün (bu il 10%?) pulunuzu bankda saxlamaqdan daha yaxşı bir yoldur.

Ma həyat annuitetinin tərifi bir neçə sözlə:

Sanki indiki sahibi kirayəçiyə çevrilir və yaşamaq üçün tərk etdiyi müddət üçün sizə təxirə salınmış icarə haqqını ödəyir.

Daha çox hüquqi baxımdan, siz əmlakın çılpaq sahibliyini alırsınız (abusus) və keçmiş sahibi istifadə və yaşayış hüququnu özündə saxlayır (usus = işğal edilmiş ömürlük annuitet).

Əgər o, əmlakdan istifadəni özündə saxlamasa və siz ona sərbəst şəkildə sərəncam verə bilsəniz, bu, a azad həyat. Əgər əmlakı dərhal ləğv etmək istəyirsinizsə, bu sistem maraqlıdır; onu icarəyə götürmək olarsa, vergiləri nəzərə almaqdan çəkinin (aşağıya baxın), daha sonra məşğul həyat annuitetini almaq daha yaxşıdır.

Bəzi müqavilələr meyvələri (fruktus) toplamaq, yəni annuitantın xeyrinə əmlakı icarəyə vermək hüququ verir, lakin bu, çox məqsədəuyğun deyildir... əgər əmlak yaşayış binası deyilsə. Bu halda, icarə riski bu alış növünün bir hissəsidir və məqbuldur.

“Adi” ev və ya mənzil kontekstində, annuitantın öz əmlakını icarəyə verməsi ümumiyyətlə qadağan olunacaq.

Pbir misal verək:

Evin qiyməti 200 avrodur.

Jean-Paulun 10 il ömrü var.

10 ildən artıq ödənişlər daxil olmaqla icarə haqqı 90 avro (ayda 000 avro) olaraq qiymətləndirilir.

Buna görə də onun alıcısı evin sahibi olmaq üçün 200 – 000 = €90-a yaxın bir məbləğ ödəyəcək (bir neçə hesablamadan başqa, sonra ətraflı məlumat verəcəyik;)).

Onu da nəzərə alın ki, annuitant tərəfindən sizə ödənilən bu nəzəri kirayə vergi çıxılmaqla ödənilir. Ənənəvi kirayəçiniz olsaydı, icarə haqqı gəlirinizə və TMI qurbanlarınıza əlavə olunacaqdı (marjinal vergi mötərizəsi).

Ümumiyyətlə, investorların əksəriyyəti təxminən 30% vergiyə cəlb olunur:

Alış qiyməti ödənilə bilər tamamilə kapital şəklində : bu uyğun gəliriqtisadi çılpaq mülkiyyətin satışı yaxşı.

Əksinə, alış 100% annuitet şəklində edilə bilər, 0 kapital imza ilə ödənilir.

Nəhayət, sizdə girişdə sizə dediyim ənənəvi model var: 1/3 kapital, qalanı annuitet kimi.

Hazırda annuitetsiz, ödənilmiş kapitalın 100%-i olan model tərəflər tərəfindən üstünlük təşkil edir.

Bu, annuitantın ölüm təhlükəsini azaltmağa imkan verir. Əgər səhhəti pisdirsə, malından maksimum istifadə etdiyini bilir.

Sağlamlıq vəziyyətində olsa belə, alıcı ümumiyyətlə əmlakın 10, 11 və ya 12 ildən sonra bərpa olunmasına əhəmiyyət vermir. O, sadəcə planlaşdırılandan artıq xərcləmədiyinə əmin olmaq istəyir.

Ödənilən məbləğ artıq satıcının ölüm yaşına görə dəyişmədiyi üçün mənəvi maneə də qaldırılır. Artıq “Le Life annuiteti” filmindəki kimi ssenari yoxdur;).

2/ Annuitetlə və ya annuitetsiz ömürlük annuitetin hesablanması

Ödənişli elementləri (buket/kapital + annuitet) hesablamaq üçün aşağıdakı elementlər nəzərə alınmalıdır:

a/ Müqavilənin tarixi, annuitantın cinsi və yaşı

Satıcı nə qədər yaşlı olsa, onun ömrü bir o qədər qısalır. Beləliklə, əmlakı əldə etmək üçün ödəniləcək məbləğ daha çox olacaqdır.

Kişi və qadın bərabərliyi yoxdur 😉

Əksinə, "gənc" annuitant üçün siz daha təvazökar kapital/annuitet ödəməli olacaqsınız, buna görə də bu həyat annuitantı üçün daha az əhəmiyyətli qənaət səyi göstərin.

Buna görə də müqavilənin tarixi satıcının doğum gününə uyğun olaraq ödəniləcək qiymətə təsir edəcək.

b/ İstifadə və yaşayış hüququnun saxlanması

Artıq bir az var korlanmışdır bu element 1/.

Satıcı əmlakı tutursa, bu, işğal edilmiş ömürlük annuitetdir, ən çox rast gəlinən haldır.

Əgər o, məsələn, qocalar evinə gedirsə və bunun əvəzini ödəmək üçün ömürlük annuitet satmaq istəyirsə, o, pulsuz ömürlük annuitetdir; Əgər siz orada yaşamaq fikrindəsinizsə, amma mənim fikrimcə əmlakı icarəyə götürməyi planlaşdırırsınızsa sizin üçün maraqlıdır. İstədiyiniz kimi edəcəksiniz :].

c/ Tam sahiblik dəyəri

Bu, müqavilənin ən əsas elementidir.

Əmlakı kim qiymətləndirdi? Əmlak agentliyi? Notarius? Sonuncu, ümumiyyətlə, daha etibarlıdır və öz qiymətləndirməsində müqayisə edilə bilən xüsusiyyətlərə istinad etməlidir.

Bu qiymətləndirmədə mövcud olan məlumatlara uyğun gəlirmi? milli məlumat bazaları ?

Təklif olunan qiymət satılan malların qiymətindən yüksəkdirsə, bu, aşağıdakılarla əsaslandırıla bilərmi?

  1. Əmlakın yeri?
  2. Onun müstəsna vəziyyəti?
  3. Əvvəlki illərə nisbətən daha sıx bir bazar? (əhalinin artımı, satış üçün məhdud sayda əmlak və s.)

d/ Ödənilmiş buketin məbləği

Buket nə qədər yüksəkdirsə, müqavilənin bağlanması zamanı ödənilən kapital, ödənilən son məbləğin əhəmiyyəti ilə bağlı təhlükə bir o qədər məhduddur.

Yüksək buket annuitant üçün daha əlverişlidir... lakin alıcı üçün uzunmüddətli sürprizləri məhdudlaşdırır.

Hal-hazırda, görünür, biz a ilə satışa gedirik gəlirsiz buket əksər alışlar üçün.

e/ Ümumi aylıq icarə dəyəri

Bazar dəyəri kimi, bu da nəzərdən qaçırılmamalı və hətta müzakirə edilməli olan vacib bir məqamdır.

Məsələn, təklif olunan nəzəri icarə haqqının düzgünlüyünü qiymətləndirmək üçün Le Bon Coin-də kirayə üçün təklif olunan əmlaklara baxın.

Bu nə qədər yüksəkdirsə, sövdələşmə alıcı üçün bir o qədər əlverişlidir annuitant onun “virtual kirayəçisidir”.

f/ İllik əmlak haqları

İllik kirayədə olduğu kimi, satıcı əmlakın gündəlik saxlanmasını idarə edir, alıcı isə "böyük xərcləri" öz üzərinə götürür, yəni. strukturun saxlanması və əmlak vergisi.

Bir az demaqoqa məsləhət verin, lakin çox şəxsən təsdiqlənmişdir: “sağçı” bir şəhərə sərmayə qoyun (vicdanınız üçün milli seçkilərdə sola səs verin).

Bütün bu elementlər brokerə, agentə və ya notariusa öz proqram təminatından istifadə edərək ömürlük annuitetini hesablamağa və sizə təklif verməyə imkan verəcək:

Hesablama üsulları ilə bağlı bəzi elanların çox aydın olduğunu görəcəksiniz; digərləri daha qeyri-şəffafdır. Bütün profillər üçün lazımdır :).

[2013-cü ildən məqalə 2022-ci ildə yenilənib].

Vebdə ilk gəlirimi 2012-ci ildə saytlarımın (AdSense...) trafikini inkişaf etdirərək pul qazanaraq qazandım.


2013-cü ildən və ilk peşəkar xidmətlərimdən bəri +450-dən çox ölkədə 20-dən çox saytın tərəqqisində iştirak etmək imkanım oldu.

2 Şərhlər
  1. Répondre

    Bonjour,

    Təhlil maraqlıdır, lakin təsvir etdiyiniz riskləri azaltmağa imkan verən pulsuz həyat (alınan mənzil icarəyə götürülə və ya tutula bilər) halını əlavə etmək lazımdır.

    Həqiqətən də, yaxşı sövdələşmə etməklə, annuitet kirayə haqqı ilə ödənilə bilər. Deməli, “satıcılar” 20 il yaşasalar da, fərqi yoxdur.

    Bundan əlavə, banklara çıxışı olmayan (sizin dediyiniz kimi, bankir satıcıdır) insanların əmlakına giriş imkanı verir.

    Amma biznes çox nadirdir və siz çox həssas olmalısınız.

    Kind regards
    Jérôme

      • investisiya qoyun
      • Septembre 10 2018
      Répondre

      Salam Jerome,

      Şərhiniz üçün təşəkkür edirik.

      Əgər ömürlük annuitet üçün saxlanılan alış qiyməti ənənəvi alışdan daha maraqlı olarsa, mən ömürlük annuitetdə satınalmanı təsdiq edirəm.

      Pulsuz həyat əmlakını yenidən satmaq adi əmlakdan daha az asandır və faiz dərəcələri aşağıdır.

      Üstəlik, hansı hallarda fərd azad həyatı satar? Təcrübədən, ümumiyyətlə klassik əməliyyat üçün alıcı tapa bilmədiyi üçün... çox vaxt onun qiyməti çox yüksək olduğu üçün.

      Odur ki, hər hansı sürprizlərdən qaçmaq üçün bazar dəyərini + icarə dəyərini dəqiq müəyyən etməyə diqqət yetirin. Satıcının kortəbii olaraq Le Bon Coin-də pulsuz ömürlük annuitet təklif etdiyi elanlara baxanda qiymət çox vaxt fantastik olur :).

      Ervan

Şərh?