Як пазіцыянаваць сябе на рынку нерухомасці ў 2019 годзе?

Le Monde толькі што апублікаваў артыкул, які патэнцыйна хвалюе ўсіх тых, хто мае праект нерухомасці.

Здаецца, пакупнікі і прадаўцы менш упэўнены ў 2019 годзе !

Давайце супакоімся прама зараз, таму што калі Пагаршэння сітуацыі на рынку асцерагаюцца 36, або 37% апытаных нерухомасць, гэта перш за ўсё азначае 63 або 64% ​​апытаных лічаць наадварот.

Якія рацыянальныя аргументы ў нас ёсць, каб разблытаць гэтыя пачуцці?

1/ Рэкордны 2018 год.

2018 год адзначаны высокім аб'ёмам транзакцый: 970 000!

Гэта значна вышэй за папярэдні «рэкордны» 2006 год:

Пытанне: што адбылося з таго часу, што можа растлумачыць гэта? Ці апраўданы гэты аб'ём транзакцыі? Што робяць цэны ў той жа час?

2/ Неспрыяльная палітычная абстаноўка.

З 2006 года палітычная сітуацыя пагоршылася. Прэзыдэнты ШЫРАК і САРКОЗІ, безумоўна, больш спрыялі нерухомасьці, чым прэзыдэнт МАКРОН.

Як толькі ён заняў пасаду, ён раскрытыкаваў «арэнду нерухомасці», а ў папулярных вобразах ранцье часта з'яўляюцца ўладальнікамі акцый.

Нядаўна ISF (падатак на багацце) быў пераўтвораны ў IFI (падатак на багацце нерухомасці): гэтым усё сказана. З гэтага часу, каб абмежаваць яго падаткаабкладанне, неабходна абмежаваць яго нерухомую спадчыну.

Больш за тое, запланаваная адмена падатку на жыллё прымушае думаць, што ў якасці кампенсацыі рушыць услед павышэнне падатку на нерухомасць. Арэндадаўца будзе плаціць больш на карысць арандатараў.

Не бракуе і іншых пасрэдных навінаў паводле газэтаў:

Звярніце ўвагу, у прыватнасці, на прырост капіталу ў нерухомасці, ужо абкладзены падаткам, таму што «ўладальнікі не працавалі для гэтага». Мне здаецца, што ўласнік, які прапануе нерухомасць у арэнду, заўсёды будзе працаваць больш (абслугоўванне, кіраванне, праца і г.д.), чым той, хто адкрывае ЧП, але гэта, напэўна, суб'ектыўна :].

Але іншыя прычыны павінны заахвочваць да асцярожнасці, асабліва макраэканамічныя.

3/ Макраэканамічны прагноз рынку нерухомасці на 2019 год.

Каб быць здаровым, рынак павінен заставацца звязаным са сваімі асновамі:

• Сярэдні даход на хатнюю гаспадарку.
• Пазыковы патэнцыял, звязаны з гэтым даходам.
• Сярэднія цэны ў сектары, часта карэлюючыя.

Як толькі цэны ў горадзе адыходзяць ад заробку жыхароў і ад таго, што яны могуць зарабіць, значыць, на рынку нерухомасці капае:

• Прыцягненне замежных кліентаў у ПАРЫЖ, напрыклад; якія рана ці позна могуць дэзерціраваць (пачуццё няўпэўненасці, добраўпарадкаванне вуліц і г.д.).
• Высокі асабісты ўклад некаторых патэнцыйных кліентаў пасля прыросту капіталу ад продажу маёмасці. Патэнцыйныя кліенты, якія прадаюць у ІЛЬ-ДЭ-ФРАНС, спакойна атакуюць рынак у правінцыі.
• Высокі асабісты ўклад пасля атрымання ў спадчыну, ахвяраванняў, прыбытку і г.д.

Дакладней, уліванні, гэта значыць уклады "грашовых сродкаў" па-за эканомікай працы, з'яўляюцца меншасцю або нават выпадковымі.

Як толькі «тутэйшы» больш не можа набыць, узнікае небяспека на рынку нерухомасці.

4/ Прыклад рынку нерухомасці БАРДО: да перагрэву?

Некаторыя кіраўнікі пацешаць сябе з сярэднім заробкам у 4 або 000 еўра. Яны ў значнай меншасці.

Сярэдні даход сям'і складае ўсяго 21 404 еўра, або прыкладна 1 784 еўра ў месяц (2015).

Гэта дазваляе пазычаць у адпаведнасці з MeilleurTaux прыкладна 133 233 еўра на працягу 25 гадоў:

Але якая сярэдняя цана па горадзе?

Згодна з барометрам нерухомасці натарыусаў, €445 000 за дом і €4/м² за кватэру:

Без узносаў нават сям'і з высокім даходам цяжка купіць.

Таму ці варта нам адмовіцца ад любога праекта нерухомасці ў вялікім горадзе ці ў ФРАНЦЫІ?

5/ Лепшы час для пакупкі залежыць ад вас!

У 2016 годзе я ўжо задаваў пытанне « гэта правільна, каб купіць або прадаць нерухомасць?".

І адказ заўсёды адзін: у кароткатэрміновай перспектыве, з адзінай мэтай спекуляваць на хуткім прыросту капіталу, вы трапляеце ў сцяну.

Купляйце не толькі для таго, каб зарабіць грошы, але таму, што маёмасць адпавядае вашаму жыццёваму праекту.

Стаўкі застаюцца ўмеранымі, і ў другасных гарадах можна знайсці шматкватэрныя дамы з прывабнай прыбытковасцю (8-10%) у залежнасці ад стану.

Затым мэта складаецца ў тым, каб захаваць іх на працягу 15-20 гадоў, пакуль арандатары іх фінансуюць, а затым атрымаць выгаду з чыстага прыбытку пасля заканчэння пазыкі. Гэта непераўзыдзеная інвестыцыя з-за эфекту крэдытнага пляча, калі інцыдэнты нязначныя ў доўгатэрміновай перспектыве (неаплачаныя рахункі, пашкоджанні, работы і г.д.).

З іншага боку, купляць кватэру ў мегаполісе для здачы ў арэнду - гэта разлічваць на нізкую даходнасць і пасрэдныя перспектывы даходнасці. Рызыкі развароту рынку большыя.

Прыбытковасць будзе складаць ад 3 да 5% у залежнасці ад горада, але немагчыма вызначыць, ці паглыне інфляцыя выдаткі на набыццё (перамовы + натарыяльныя зборы і пошліны за перадачу) у той дзень, калі вы хочаце з'ехаць.

Калі ваш праект тычыцца набыцця асноўнага жылля для пражывання ў ім 20-30 гадоў, то пытанне не ўзнікае: не мае значэння, калі вы пакінеце некалькі еўра, калі вам падабаецца жыццё, якое адпавядае вашым чаканням :).

Парада ўсё роўна: нішто не перашкаджае вам мець ацэнку маёмасці, якая вас цікавіць, або суправаджаць вас па слядах эксперт па ацэнцы нерухомасці.