Арэндная рызыка (адважнага) уласніка, які інвесціруе ў нерухомасць

Пачалася гонка з часам: мне яшчэ трэба пражыць 23 гады, перш чым прадаць свае першыя будынкі. Тым часам я сутыкнуцца з рызыкай арэнды. Каб зарабіць, я павінен кожны месяц знаходзіць столькі грошай, каб пакрыць пазыкі. Таму мы павінны пастаянна думаць аб грашовым патоку, наяўныя, як і ў любой справе.

Што можа паставіць пад пагрозу гэты грашовы паток?

З вашага пункту гледжання, а таксама з майго пункту гледжання ўладальніка інвестара, што можа сапсаваць вечарыну і перашкодзіць атрымаць прыбытак ад здымнай кватэры?

/

1/ Пусты слот

Дрэннае размяшчэнне нерухомасці, адсутнасць попыту на арэнду, занадта высокая цана або жыллё ў дрэнным стане. Канкурэнцыя жорсткая, а арандатар (у цэлым) рацыянальны: каб арандаваць, трэба быць сярод «лепшых».

Можа быць вялікая спакуса не праводзіць рэгулярны рамонт жылля/будынка: у такім выпадку жыллё становіцца цяжэй здаць у арэнду...або яно здаецца людзям, якім адмаўляюцца іншыя ўладальнікі. Больш за тое, належнае абслугоўванне маёмасці таксама азначае захаванне яе ўнутранага патэнцыялу і павышэнне яе кошту з гадамі. Грошы, выдаткаваныя на рэканструкцыю нерухомасці, трапляюць на продаж!

[Абнаўленне 2022] : вы таксама павінны ўлічваць дэмаграфічныя характарыстыкі, даступнае жыллё (свабодны рынак + HLM) і новыя праграмы пры куплі (гл. карту INSEE для горада).

Прыблізна ў 3 годзе я купіў 2010 будынкі: 2 ва ўніверсітэцкіх гарадах (БРЭСТ і КІМПЕР), 1 у невялікім горадзе (PLONEOUR). У мяне не было вакансій па арэндзе ў PLONEOUR з-за росту насельніцтва і абмежаванай колькасці жылля.

У Брэсце я, напрыклад, трапіў у кепскі дэмаграфічны перыяд, наступства эканамічнага крызісу 2007-2008 гадоў:

У той жа час канкурэнцыя з боку кватэр, атрыманых у выніку праграм вызвалення ад падаткаў, была вялікай... як і прапанова сацыяльнага жылля. Вам сапраўды патрэбна была «лепшая кватэра» (умовы, месцазнаходжанне…), каб абавязкова зняць яе, чаго не было ў маёй;).

Карацей кажучы, альбо ў вас ёсць добры макраэканамічны аналіз сітуацыі, альбо вы спадзяецеся на ўнутраныя якасці маёмасці.

/

2/ Заключыць гарантыю нявыплачанай арэнднай платы (GLI)?

Гэта страх нумар адзін добрых людзей, якія купляюць студыю, каб падрыхтавацца да пенсіі. Дробныя арэндадаўцы часта выбіраюць страхаванне «гарантыі арэнды».

Звычайна:

  1. Страхоўшчыкі прапануюць яго па кошце ад 2 да 3% ад арэнднай платы.
  2. Толькі арандатары, якія зарабляюць у 3 разы больш арэнднай платы (у 5 разоў за іх дэпазіт, калі яны не маюць даходу), могуць быць пакрытыя.
  3. Ёсць таксама дзяржаўныя схемы, якія прапануюць гарантыі. На працягу многіх гадоў іх назва і прапанаваныя гарантыі адрозніваліся; на дадзены момант гэта VISALE для моладзі ад 18 да 30 гадоў і супрацоўнікаў старэйшыя за 30 гадоў.

Ці варта афармляць гэтую страхоўку? Гэта сапраўды карысна?

Ёсць пункты за: пэўны спакой, нізкі кошт, вылік даходаў ад уласнасці...

На мой погляд, з пункту гледжання рызыкі, усё гэта пытанне аб'яднання, развядзення рызыкі. Я магу зразумець людзей, якія, маючы толькі маёмасць і невялікі прыбытак, жадаюць максімальнай бяспекі.

Як толькі ў вас ёсць 10, 20, 30 і больш жылых памяшканняў, плацежны інцыдэнт разглядаецца больш ціха (тая ж заўвага дзейнічае, калі вы купляеце бытавую тэхніку для гэтых жылых памяшканняў: без падаўжэння гарантыі, дзякуй).

Дарэчы, ці часта такое здараецца? Што ж, чым ніжэй кошт страхоўкі, тым меншы рызыка яна пакрывае. Калі, напрыклад, чалавек на бестэрміновым кантракце зарабляе ў 3 разы больш за арэнду, каб здарыўся інцыдэнт, трэба шмат няўдач. Аднак страхоўка пагаджаецца пакрыць менавіта гэты тып арандатара.

Акрамя таго, звярніце ўвагу на ліміты пакрыцця з пункту гледжання арэнднай платы і шкоды. Можа быць перыяд чакання! без аплаты толькі з 6 месяцаў, напрыклад ... і на працягу абмежаванага перыяду ў 2 гады.

Улічваючы сярэднюю працягласць высялення нядобрасумленнага арандатара ў перыяд пасля COVID, уважліва прачытайце агульныя і спецыяльныя ўмовы:].

Асабіста я сутыкнуўся толькі з непрацуючымі арандатарамі, якія засталіся ў спадчыну ад былога гаспадара пры куплі будынка. Яны занялі дрэнна адрамантаванае жыллё, і з-за адсутнасці даходу яны не маглі атрымаць страхоўку.

Ці павінны мы здаваць ім жыллё, якое яны тады займалі? Вядома. Акрамя таго, што кожны мае права на жыллё, жыллё, якое займае рызыкоўны наймальнік, заўсёды больш цікавае, чым пустое. А некаторыя беспрацоўныя па-ранейшаму прынцыповыя і бездакорна шануюць сваю арэнду.

Для астатніх пасля некалькіх лістоў і няўдачы фазы мірнага прымірэння справу бярэ судовы выканаўца. Добрая магчымасць для любога гаспадара і грамадзяніна адкрыць для сябе раённы суд. Як правіла, нядобрасумленны даўжнік сыходзіць, адкрываецца справа аб празмернай запазычанасці, яго доўг рэгіструецца і замарожваецца, напрыклад, на 2 гады.

З іншага боку, па вопыту, выселены арандатар амаль ніколі не разлічваецца пасля сваёй запазычанасці па арэндзе; пастаўце на гэтым крыж і будзьце больш строгімі, выбіраючы профіль з цвёрдай гарантыяй.

/

3/ Пазапланавыя работы і шкода

Няспраўны кацёл, цячэ дах, праблема з электрычнасцю або дэградацыя кватэры неплацежаздольным кватарантам… У будынку заўсёды ёсць прыемныя сюрпрызы. Гэта дазваляе пазбегнуць манатонных дзён. Гэта можа прыгнятаць. Але толькі ў тым выпадку, калі гэтыя «сюрпрызы» не прадбачылі. Трэба ўмець разлічваць наяўныя :

– за кошт іншых даходаў, калі мы працуем паралельна (вы ці вашы партнёры).

– дзякуючы арэнднай плаце, калі пазыка разлічана на 20 ці 25 гадоў і яна вышэйшая за штомесячныя плацяжы па пазыцы.

– нарэшце, пры куплі будынка карысна прадугледзець бюджэт работ; чаму б не дадаць 5% ад кошту будынка ў дадатак да іншых работ, якія можна дакладна прадбачыць? Пакуль грошы не выдадзеныя, іх не трэба плаціць. І гэты рэзерв каштуе менш, чым крэдыт CETELEM.

Адзін з першых кліентаў, якіх я сустрэў у Парыжы, валодаў дзесяццю кватэрамі ў горадзе. Адзіным клопатам было тое, што ён пачынаў думаць, як ён будзе есці заўтра. Яго вонкавага заробку больш не было дастаткова, каб пакрыць непрадбачаныя выдаткі на жыллё, і ён памножыў крэдыты COFINOGA і г.д. справіцца з гэтым. Дрэнная стратэгія. Вы таксама можаце звярнуцца непасрэдна ў свой банк і дамовіцца аб падаўжэнні тэрміну або сумы крэдыту. Ці чаму б не прадаць першую набытую кватэру, каб вярнуць грошы?

Яшчэ адна непрадбачаная падзея: надзвычайнае здарэнне, такое як пажар. Страхоўка адказнага арандатара, якую вы, вядома, правяраеце кожны год, пакрые шкоду. Тым не менш, па-ранейшаму карысна аформіць страхоўку «неўласніка» на любыя праблемы, якія ўзнікаюць, калі жыллё пустое.

[PROTIP 2022] : каб абмежаваць выдаткі на рамонт, прайдзіце курсы DIY у Leroy Merlin; падпісацца на Castorama або іншыя навучальныя відэа; Allovoisins таксама можа дапамагчы вам.

Я згодны, што тэарэтычна лепш наняць прафесіянала і мець рахункі за ўсю працу. На практыцы, калі вы змагаецеся 6 месяцаў, каб знайсці страхара, вы вельмі рады знайсці альтэрнатыўнае рашэнне або навучыцца самастойна.

4/ Падаткі?

На самай справе не нешта непрадбачанае, каб іх можна было вызначыць, а хутчэй… тое, пра што мы забываемся. Будынак у гарадскім асяроддзі - гэта перш за ўсё прыбытак ад зямлі. Мы не збіраемся тут падрабязна апісваць магчымыя варыянты падатковай справаздачнасці (хутка, я абяцаю; я бачу, што ў некаторых людзей цячэ сліна!). Дадайце да гэтага падаткі на маёмасць, і звычайна вы губляеце 2-месячную арэнду ў выглядзе падаткаў.

Возьмем два будынкі:

Адзін у PLONEOUR, 5500 жыхароў: даход 18600, падатак на маёмасць 800, або 4,30%.

Другі ў Брэсце, у раёне больш за 200 тысяч жыхароў: зямельны прыбытак 000 25200, маёмасны падатак 1900 7,53, ці XNUMX%.

[ПРАФЕСІЙНАЯ ПАВЕДКА, маленькі дэмагог 2022] : лепш інвеставаць у гарады, якія кіруюцца «правільнымі» муніцыпалітэтамі :)).

Пазбягайце інвестыцый у камерцыйныя памяшканні, за выключэннем месца № 1: падатак на маёмасць разлічваецца на аснове тэарэтычнай арэнднай платы, а не рэальнай арэнды. Улічваючы развіццё магазінаў на ўскраінах і структурныя цяжкасці гарадскіх цэнтраў, у доўгатэрміновай перспектыве вы будзеце дорага каштаваць падатку на нерухомасць.

Гэта мой выпадак у КІМПЕРЫ: фактычная арэндная плата каля 10 000 еўра; арэндная плата ацэньваецца ў кадастры ў 30 000 еўра. Пасля абмеркавання з імі, відаць, немагчыма аспрэчыць закон. Працяг будзе з маім адвакатам!

/

5/ Выдаткі

Як правіла, арэндадаўца ўлічвае аплату: электраэнергію для агульнага карыстання, ваду і ўборку для агульнага карыстання. Іншы варыянт - дазволіць арандатарам арганізаваць уборку паміж сабой, але гэта больш выпадковым чынам.

Зноў жа, як і ў выпадку з падаткам на маёмасць, не саромейцеся прасіць апошнія рахункі-фактуры на гэтыя прадметы. І не тыя ліпень-жнівень, калі палова студэнцкіх жылых дамоў пуставала :). Выпадкова ў адным з маіх будынкаў плата, якую бярэ гаспадар, ледзь пакрывала кошт вады.

6/ Новы DPE і энергетычныя абавязацельствы

DPE мае новую формулу з 1 ліпеня 2021 года.

Яго рэйтынг больш жорсткі ў старых дамах, і часцей за ўсё лепшым рашэннем для яго паляпшэння з'яўляецца выбар цеплавой помпы.

Калі ваш дом знаходзіцца недалёка ад «энергетычнага сіта», вам трэба хутка падумаць аб працы, каб працягваць арэнду:

  1. Жыллё класіфікацыі G будзе забаронена здаваць у арэнду з 1 студзеня 2023 года.
  2. Катэгорыя жылля F, з 1 студзеня 2028 г.
  3. Катэгорыя жылля E, з 1 студзеня 2034 года.

Гэта прадвесціць сур'ёзны дэфіцыт жылля, калі лёгкадаступная дапамога не будзе прадастаўлена ўладальнікам (напрыклад, падатковы крэдыт/зніжэнне, аб'яўлены імі і г.д.).

7/ Кандамініюм і AirBnB: ці можна арандаваць мэбляванае жыллё на суткі?

У некаторых кандамініюмах буйных гарадоў саўладальнікі, якія жывуць у сваім будынку круглы год, вырашылі забараніць арэнду мэбляваных памяшканняў тыпу AirBnB.

Такім чынам, гэта момант, які трэба праверыць пры пакупцы, у той час як пытанне ўзнікла менш за 10 гадоў таму, калі гэты артыкул быў напісаны ўпершыню:].

[Артыкул напісаны ў 2010 (ужо!?) і абноўлены ў 2022].

Я зарабіў свой першы прыбытак у Інтэрнэце ў 2012 годзе, распрацоўваючы і манетызуючы трафік сваіх сайтаў (AdSense...).


З 2013 года і маіх першых прафесійных паслуг я меў магчымасць удзельнічаць у развіцці больш чым 450 сайтаў у больш чым +20 краінах.

Таксама чытайце ў блогу

Прагледзець усе артыкулы
Без каментарыяў

Каментар?