Кантрольны спіс для пакупкі дома або кватэры: 8 жыццёва важных праверак

Каб дапамагчы вам у пошуку кватэры ці дома, я прапаную спіс з 27 парад / пытанняў, якія варта разгледзець.

Для кожнага ідэалам з'яўляецца абапірацца на асабістыя пажаданні, але таксама падмацоўваць іх з дапамогай дадзеных:].

1/ Купіць або арандаваць сваё асноўнае жыллё?

а/ Агульнае правіла: колькі гадоў, каб зрабіць набыццё прыбытковым?

Чым «даражэй» жыллё ў горадзе (усё заўсёды адносна), тым больш часу патрабуецца, каб зрабіць набыццё прыбытковым у параўнанні з сярэдняй арэнднай платай.

У ПАРЫЖЫ, напрыклад, няпроста атрымаць прыбытак менш чым за 20 гадоў.

У большасці правінцыйных гарадоў працягласць рэзка скарачаецца.

Я бяру прыклад LIMOGES на Le Bon Coin:

Арэндная адзінка каштуе 10/м²/месяц.

Кошт дома для пакупкі пачынаецца прыкладна ад 1 еўра/м².

Я нават знайшоў дом на рамонт па 500 €/м². Паколькі асноўныя месцы пражывання вызваленыя ад прыросту капіталу, аперацыя можа быць добрай, калі вы гатовыя выконваць працу, калі вяртаецеся з працы ўвечары і ў выхадныя...

Калі я бяру кватэру па 64 000 € за 63 м². Верагодна, можна дамовіцца аб цане каля 65 000 еўра, уключаючы натарыяльныя зборы.

Верагодна, варта было б арандаваць каля 600 еўра ў месяц. Такім чынам, нам трэба 64 000 / 600 = 107 месяцаў (9 гадоў), каб валодаць ім было больш выгадна, чым браць у арэнду.

Вам вырашаць адаптаваць яго да жылля і жаданага горада!

б/ Спецыяльнае правіла: усё залежыць ад вашай асабістай сітуацыі, вашых доўгатэрміновых праектаў.

Колькі гадоў вы плануеце там пражыць?

Ваша рамантычнае, сямейнае, прафесійнае становішча стабільнае?

Калі так, то ў доўгатэрміновай перспектыве, напэўна, цікавей стаць уласнікам.

Калі ў бліжэйшыя гады чакаецца ад'езд, лепш застацца арандатарам... хіба што падумайце аб здачы дома ў арэнду пасля гэтага.

Затым ён павінен прапанаваць добры стаўка капіталізацыі і што ён не ў занадта добрым стане, каб не шкадаваць пра знос і нават пашкоджанні, звязаныя з арандатарам.

Калі вы плаціце 100 000 еўра за жыллё з улікам усіх выдаткаў, а арэндная плата складае 600 еўра ў месяц, гэта дае гадавую арэндную плату 7 200 еўра ў год, гэта значыць стаўка 7 200 / 100 000 = 7,2%, што выглядае добра.

Вы проста павінны мець магчымасць пазычыць на свой новы дом, калі вы пераедзеце :).

2/ Як купіць па правільнай цане або па лепшай цане?

Як ацаніць сярэднюю цану нерухомасці ў вашым муніцыпалітэце?

bargain-expertise.fr прапануе 5 парад па арыентацыі на цэны ў сектары:

а/ Дзяржаўная база дадзеных: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ Гэтая ж база дадзеных, адфарматаваная на Immonot:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ Аўтаматычнае праграмнае забеспячэнне для онлайн-ацэнкі:

Хуткі пошук Google знойдзе іх:

d/ Барометр натарыусаў:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ Адміністрацыя на taxes.gouv.fr:

Падатковы сайт дазваляе вам шукаць здзелкі з нерухомасцю, калі вы павінны зрабіць дэкларацыю для дарэння або спадчыны, напрыклад, вы выбіраеце прычыну :).

Многія агенты па нерухомасці выкарыстоўваюць яго для пацверджання сваёй ацэнкі маёмасці:

3/ Якія важныя крытэрыі трэба ўлічваць пры выбары?

Што вызначае цану нерухомасці і яе кошт з цягам часу?

– Дэмаграфія: прадаць лягчэй, калі горад набірае жыхароў, чым наадварот.

– Сярэдні або сярэдні даход на хатнюю гаспадарку: калі даход складае X € у месяц, хатняя гаспадарка можа запазычыць X € у месяц на працягу 20 або 25 гадоў і купіць нерухомасць на X € без узносаў.

Прыклад: калі сярэдні даход складае 1 еўра на хатнюю гаспадарку ў горадзе, без першапачатковага ўзносу гэта дазваляе пазычыць 952 104 еўра на 722 гадоў або 20 117 еўра на 207 гадоў. Улічваючы невялікую інфармацыю, гэта, верагодна, дасць сярэднюю цану ў 25 150 еўра.

– Узровень беспрацоўя (звычайна вызначае дэмаграфію і сярэдні даход…).

– Паказчык HLM у горадзе/палітычная афарбоўка ратушы; калі ў горадзе на працягу дзесяцігоддзяў быў мэр-камуніст, у вас будзе высокі адсотак HLM, таму ўмераныя цэны (напрыклад: дробная каронная RP – Aubervilliers, Saint-Denis і г.д.…), але значны падатак на нерухомасць. Гэта можа быць трохі сумна/дэмагогічна, але аддаюць перавагу «правым» гарадах, каб купіць нерухомасць і жыць там круглы год.

– Беспрацоўе, малазабяспечанае жыллё, нізкія сярэднія даходы… вялікая верагоднасць таго, што ўзровень злачыннасці рушыць услед.

– МЯСЦА, МЕСЦА, МЕСЦА. Руіны з выглядам на мора звычайна прадаюцца лепш, чым палац у жылым масіве. Сачыце за «краямі дарог» і шумавым забруджваннем. Не саромейцеся вяртацца ў розны час сутак.

– Практычнасць/канфігурацыя нерухомасці: спальня з душавой на першым паверсе? Вялікі выхад у сад? Кухня, адкрытая да сталовай / гасцінай? Нічога падобнага? Значыць, гэта дрэнна зроблена.

– Тып уласнасці/пабудовы (о, прыгожы камень), год пабудовы (о, прыгожая ізаляцыя), агульны стан, тып ацяплення, падатак на маёмасць…

– Сярэдняя цана, якая выкарыстоўваецца на вуліцы, у гарадскім дэпартаменце – звычайна залежыць ад дэмаграфіі, сярэдняга даходу і г.д., гэта магія!

4/ Які год пабудовы жылля?

Не будучы экспертам у будаўніцтве, вы можаце сабе ўявіць, што чым старэй жыллё, тым больш працы варта чакаць у доўгатэрміновай перспектыве.

Тыповы прыклад: тэрмін службы даху з шыферу складае ад 80 да 100 гадоў. Калі вы глядзіце на дом 60-х гадоў, заплануйце рэканструкцыю ў бліжэйшыя 20-40 гадоў. Тым часам вы, несумненна, ужо замянілі вечка вераб'я і жолабы.

Год пабудовы таксама мае важнае значэнне для ацэнкі ізаляцыйных работ, якія плануюцца. Новы DPE, які дзейнічае з 2021 года, дае каштоўную інфармацыю: сістэма ацяплення, рэйтынг энергаспажывання (звярніце ўвагу на «сіткі» ў F і G, хутка будзе больш пахвальна і г.д.), запланаваныя работы па паляпшэнні рэйтынгу.

Па вопыту, прасцей за ўсё замяніць сістэму ацяплення на цеплавой помпа. Таксама лёгка змяніць праёмы і проста ўцяпліць гарышча метадам поддува.

Самым абмежавальным і самым дарагім з'яўляецца, несумненна, уцяпленне сцен унутры (перагародкі + уцяпленне) або звонку (ізаляцыя + ашалёўка).

Для нядаўніх дамоў, пабудаваных з 2000-х гадоў прафесіяналамі, год пабудовы таксама сведчыць аб чаканых стандартах якасці. 3 павышаючых ўзроўню:

  1. РТ 2005.
  2. РТ 2012.
  3. РТ 2022.

Дамы з электрычным ацяпленнем, нават у RT 2005, могуць мець нізкі рэйтынг ECD. Як правіла, цэнтральнае ацяпленне будзе пераважней для паверхняў больш за 90 м².

5/ Ці варта давяраць сваім інстынктам пры куплі нерухомасці?

Наведаўшы і ацаніўшы сотні аб'ектаў, я прыйшоў да наступнай высновы: улічвайце яго інстынкты, яго ўражанні, магчымы «coup de coeur» і г.д. для пакупкі даволі разумна.

Шмат дэталяў запісвае наш рэптылійны мозг, і часам у нас узнікаюць праблемы з іх вербалізацыяй і сінтэзам. Што тычыцца мяне, у мяне ёсць пэўныя «чырвоныя сцягі», напрыклад:

  • Сад упрыгожаны паддонамі і старымі шынамі. Абслугоўванне салона ў цэлым на тым жа ўзроўні.
  • У хаце пахне сырасцю; сляды інфільтрацыі (карычневыя) бачныя без відавочнага іх паходжання.
  • Электрычнасць спадар перарабіў сам, а правады яшчэ вісяць. Тое ж датычыцца і іншых работ, некаторыя з якіх вядуцца ўжо некалькі гадоў.

Увогуле, паверце, як вы сябе адчуваеце, адкрываючы для сябе добрае, а потым пастаўцеся да экскурсіі больш сур'ёзна, калі адчуваеце сябе добра.

6/ Ці варта мне рабіць наступны візіт?

Ёсць 2 выпадкі ў залежнасці ад таго, знаходзіцеся вы на бычыным рынку або на стабільным/мядзведжым рынку.

Ці трэба хутка вырашаць? Баішся, што дабро цябе абміне?

Пасля наяўнасці:

  1. Вывучыў некалькі дзясяткаў аб'яў у адным сектары.
  2. Наведаў некалькі аб'ектаў.
  3. Абмяняўся з некаторымі прафесіяналамі сектара.
  4. Праверыў гэтыя ўражанні з мясцовай статыстыкай; глядзіце, напрыклад, https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

… Звычайна вы валодаеце сур'ёзнымі ведамі і павінны быць у стане прыняць абгрунтаванае рашэнне.

У маім раёне, Паўднёвым Фіністэры, у 2012 годзе ў агенцтваў былі сотні (!) аб'ектаў нерухомасці. Праз 10 гадоў яны з усіх сіл спрабуюць знайсці 20 аб'ектаў, каб запоўніць свае вокны.

Калі рынак напружаны і колькасць пакупнікоў перавышае колькасць прадаўцоў, першачарговай задачай з'яўляецца прыняцце вашай прапановы прадаўцом. Як толькі прадавец прымае прапанову пакупніка, маёмасць «блакуецца». Прадавец больш не можа ўзаемадзейнічаць з іншым патэнцыяльным пакупніком. З іншага боку, пакупнік выйграе ад 10-дзённага перыяду для разважанняў пасля падпісання кампраміснага дагавора.

Такім чынам, у кантэксце жорсткага рынку, калі вы на 80% упэўнены, што хочаце купіць (не трэба марнаваць свой час, час прафесіянала і прадаўца), лепш заблакіраваць маёмасць і здзейсніць яе сустрэчныя візіты. і цытаванне ў перыяд разважанняў. Калі калі-небудзь будзе выяўлены сур'ёзны элемент, пра які вы не ведалі (нефункцыянальная ўстаўка, праблема з катлом, пранікненне, санітарыя і г.д.), у вас будзе поўная свабода перагледзець сваё рашэнне, і ніхто не паспрачаецца з гэтым.

7/ Што кажуць дыягназы аб нерухомасці?

Асабіста я пачынаю з прагляду жылой плошчы, каб убачыць, ці адпавядае яна той, што паказала ўладальнік або агент па нерухомасці :].

Гэта індыкацыя бачная на старонцы DPE (дыягностыка энергетычных характарыстык):

Затым вы можаце паглядзець на бал DPE, маючы на ​​​​ўвазе, што ён залежыць перш за ўсё ад тыпу ацяплення і плошчы памяшкання.

Вялікі дом з цэнтральным ацяпленнем усё роўна павінен працаваць добра, нават пры сярэдняй цеплаізаляцыі.

Для асноўнага або другараднага жылля ДПЭ застаецца вашай асабістай справай: вам вырашаць, наколькі дом для вас эканамічны і зручны.

Калі вы плануеце прапанаваць маёмасць у арэнду на штогадовай аснове (закон аб арэндзе 1989 г.), аднак вам трэба будзе пераканацца, што нататка правільная або лёгка палепшыць.

Сапраўды, жыллё, якое спажывае занадта шмат энергіі, паступова будзе забаронена здаваць у арэнду.

Нядаўна я размаўляў з кіраўніком агенцтва Dio Agenda, які даслаў мне наступны дакумент:

Энергааўдыт з рэкамендацыямі па правядзенні неабходных работ абавязковы з верасня 2022 года (!) для жылля класіфікаваных F і G. З 2025 і 2028 гадоў іх будзе забаронена здаваць.

Калі вас не задавальняе ідэя працаваць, інвестуйце як мінімум ва ўласцівасці класіфікацыі D:].

8/ Што кажа санітарны кантроль?

У горадзе кватэры, як правіла, вызваленыя ад санітарны кантроль.

Што гэта?

Служба водазабеспячэння муніцыпалітэта або суполкі муніцыпалітэтаў будзе кантраляваць належную эвакуацыю адходаў і дажджавыя воды.

Можа быць а службовая дэлегацыя з SAUR, Véolia і г.д. для кантролю.

Каналізацыя можа быць калектыўнай (каналізацыя дома або кватэры) і індывідуальнай (сэптык, насып і г.д.).

Вось дакумент, апублікаваны дзяржавай і натарыусамі ў 2014 годзе: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf

Я зарабіў свой першы прыбытак у Інтэрнэце ў 2012 годзе, распрацоўваючы і манетызуючы трафік сваіх сайтаў (AdSense...).


З 2013 года і маіх першых прафесійных паслуг я меў магчымасць удзельнічаць у развіцці больш чым 450 сайтаў у больш чым +20 краінах.

Таксама чытайце ў блогу

Прагледзець усе артыкулы
Без каментарыяў

Каментар?