Першая інвестыцыя ў арэнду - з 2007 па 2022 год

Купля ў арэнду

У канцы 2007 года я зрабіў свой першы пракат T1 у Брэсце. Амаль праз 3 гады пасля вучобы была пацверджана першая пастаянная праца… у Ірландыі. Адразу ж я вяртаюся ў краіну на некалькі дзён, каб «інвеставаць». З майго трэцяга цыкла і маёй дысертацыі "Выйгрыш з нерухомасцю" я быў гатовы. Тым больш, што падчас стажыроўкі ў прыватным кіраванні я меў магчымасць абмеркаваць з кліентамі падчас запаўнення іх форм IRPP або ISF. Вердыкт просты: кіраўнікі прадпрыемстваў, інвестары ў нерухомасць, часта абодва адначасова... і вельмі-вельмі мала супрацоўнікаў.

У той час я глядзеў на Парыж і Фіністэр. Парыж як рынак сваёй мары: дэмаграфія, высокі даход, адпаведна, ліквіднасць рынку, высокі попыт на арэнду і г.д. У той час студыя каштавала каля 100 000 еўра, сума, якая прымусіла натоўп крычаць.

У Фіністэры я лепш ведаю рынак (тэарэтычна), мая сям'я побач, калі гэта неабходна, як і я часам. Знаходзячыся ў Францыі ўсяго некалькі дзён, я выбіраю «мясцовы» рынак, які да таго ж больш даступны.

У Парыжы: студыя плошчай 20 м² за €100 000, €110 000 уключае натарыяльныя і агенцкія зборы; арэндная плата 500 €/месяц або 6 €/год або прыбытковасць 000% + планавая праца, не разлічаная, таму што праект не вывучаны да канца.

У Брэсце: Т1 біс 27 м² за €45 000 з паркоўкай і боксам, €4 агенцтву, €500 натарыусам; у арэнду за 4 еўра ў той час, гэта значыць 400 еўра ў год, гэта значыць прыбытковасць 275%. Праца таксама варта чакаць.

Заднімі каментарамі:

– На паперы Брэст здаецца больш выгадным выбарам; але будзьце асцярожныя, рынак таксама менш напружаны і менш ліквідны: перспектывы прыросту капіталу больш абмежаваныя; у горадзе стагнацыя насельніцтва, будуюцца новыя будынкі, а даходы абмежаваныя.

– Агент па нерухомасці рэкамендуе мне яго за месцазнаходжанне, побач з будучай трамвайнай станцыяй, бетонную падлогу і добрае абслугоўванне капра. Велізарная большасць уладальнікаў займаюць рэзідэнцыю.

– Азіраючыся на гэтую знакамітую заднім лікам, я разумею, што: 4 еўра гандлёвых збораў - гэта велізарная сума; Напэўна, я мог бы дамовіцца з імі лепш. Тым больш, што я лёгкі кліент: абыходжу за 500 хвілін і распісваюся.

– У той час я выявіў розніцу паміж бетоннай падлогай і драўлянай падлогай, пытанне, якое ніколі не ўзнікала ў мяне. Праўда, выбіраць сёння я буду хутчэй прыхільнікам бетону. Але драўляная падлога, пагарджаная і занядбаная, часта прапануе неперасягненую рэнтабельнасць.

– Нікелевы сапрафіцыянер – гэта добра… але дорага. Каля 50 еўра ў месяц за гэты T1. Тут мы вымяраем цікавасць да валодання ўсім будынкам і вызначаем тэхнічнае абслугоўванне і працу, якую трэба выканаць.

– У той час кватэра знаходзілася ў кіраванні агенцтва, і я працягваў гэты спосаб кіравання, за 6% ад даходу ад арэнды (добра ўзгодненая спецыяльная стаўка, даволі распаўсюджаная на практыцы). З'яўленне «Bon Coin» і інтэрнэт-рэкламы пакладзе канец агенцтву ў Брэсце.

Гісторыя арэнды:

100_0328.JPG

– Арандатар на месцы пакідае памяшканне праз некалькі месяцаў; яе замяняе маладая медсястра, але патрабуе замены вокнаў (эй, праўда, адчуваецца скразняк...). Я атрымліваю 2 еўра па памяці за акно і дзверы на ўнутраны дворык.

– Кватэра тады застаецца незаселенай некалькі месяцаў… зняць яе зноў немагчыма. Агенцтва прадала свой файл кіравання арэндай іншаму агенцтву... якое нічым не кіруе. Напрыклад, у рэкламе нерухомасці няма фота. І гэта адлюстроўваецца толькі на іх сайце або ў нязначным журнале. Добры кут? Ня ведаю.

– Улетку 2010 года, калі я вярнуўся з Ірландыі, я атрымаў ключы і перарабіў інтэр'ер за 2 еўра (падлогі, сцены і г.д.). Я павялічваю арэндную плату да 500 €, уключаючы зборы (+350 €/месяц), і кватэра будзе зноў здавацца ў наступныя дні. Сёння гэта 25 € CC.

Канчатковы выхад:

Агульны кошт кватэры ў цяперашні час складае 58 900 еўра пры арэндзе 310 еўра ў месяц без уліку збораў, гэта значыць 3 720/58 900 = рэнтабельнасць 6,31%.

Для дакладнай рэнтабельнасці варта адзначыць, што падатак на маёмасць + падаткі на маёмасць + CSG-CRDS + страхаванне жылля складаюць каля 500 еўра ў год. Гэта вяртае нас да 5,46%.

крэдыт:

Нядбала ставячыся да выдаткаў на перамовы, я няўхільны ў дачыненні да банкаўскага крэдыту і перавозкі паміж CMB і Banque Populaire, пакуль не атрымаю 4,72% за 15 гадоў. Здаецца, у свой час было добра :).

У дадатак да страхоўкі домаўладальніка, які не пражывае, я задавальняюся страхоўкай на выпадак смерці. Няма «страты працы» або страхавання па інваліднасці, бо арандатар выплачвае большую частку крэдыту.

У рэшце рэшт, з банкаўскай гарантыяй і іх коштам, гэта дае:

Табліца Т1

Таму кожны месяц я плачу 441 – 310 = 131 еўра са сваёй кішэні. У рэшце рэшт я заплачу каля 23 580 еўра за 15 гадоў. Калі б я ўкладваў гэтыя грошы кожны месяц, гэта прынесла б мне 27 479 еўра з чыстай стаўкай 2% за 15 гадоў.

Праўда, будзе некалькі месяцаў без арэнды і г.д., але я "рызыкую" павялічыць арэндную плату ў бліжэйшыя гады.

Ці магу я вярнуць гэтую суму, разлічваючы на ​​прырост капіталу? Базавая цана кватэры была 45 000 € на канец 2007 года + 5 000 € за працу, гэта значыць 50 000 €; улічваючы інфляцыю/рост кошту будаўніцтва на 2% у год на працягу 15 гадоў, гэта дае цану прыкладна 67 300 еўра ў 2023 годзе, што, на мой погляд, даволі паслядоўна, улічваючы добрае абслугоўванне маёмасці і будынка.

Выснова 2010:

Таму кватэра прынясе мне:

€67 300 – €23 580 наяўнымі для пазыкі – €7 на падаткі і страхоўку – €500 на працу = €5 000.

Гэтая сума толькі крыху большая за тую, якую мне прынесла б сума, строга занесеная ў ашчадную кніжку (27 479 еўра), таму што:

– нерухомасць была на піку, а прыбытковасць была сціплай.

– даходнасць кватэры ледзь вышэйшая за стаўку па крэдыце.

– Кватэра каштуе мне дорага наяўнымі. Частка, якую фінансуе арандатар, недастатковая, і, такім чынам, эфект рычага пазыкі зніжаецца.

– выхад абмежаваны зарадамі копра.

– цана пакупкі і зборы маглі быць лепш дамоўлены.

Перагледжаны крэдыт каля 3% у канчатковым выніку зробіць аперацыю больш пазітыўнай. Затым трэба будзе высветліць, ці лепш прадаць маёмасць і, верагодна, заплаціць падатак на прырост капіталу, ці пакінуць маёмасць у арэндзе.

Таму што, калі больш за 15 гадоў аперацыя ў асноўным белая, больш за 20 ці 25 гадоў, калі маёмасць фінансуецца з 15 гадоў, грашовы паток аперацыі і, такім чынам, яе прыбытак больш сімпатычныя.

Эпілог 2020 – 2022:

У 2020 годзе мне не хапае грошай у параўнанні з працай 3 іншых будынкаў, набытых пазней. Пасля 1-га зняволення я планую прадаць кватэру прыкладна за 56 000 еўра (тады была здадзена). Я размяшчаю рэкламу на Le Bon Coin і атрымліваю 20 паведамленняў на працягу дня. Добра, напэўна, я няправільна ацаніў, здымаю рэкламу!

На самай справе рынак проста выбухае, і ніхто гэтага яшчэ не ўсведамляе. Finistère, напрыклад, заняў каля 30% за перыяд з 2020 па 2022 год:

Нягледзячы на ​​тое, што ў 2008 годзе я купляў "па максімуму", у мяне ёсць магчымасць не толькі перапрадаць па той жа цане + свае выдаткі, але і спадзявацца на прырост капіталу.

Нарэшце, я прытрымліваюся ідэі дачакацца сыходу арандатара і абнавіць кватэру, каб вярнуць ёй кошт пасля 15 гадоў арэнды.

Я думаю аб тым, каб крыху падвысіць арэндную плату і атрымліваць асалоду ад арэнднай платы па заканчэнні пазыкі, або перапрадаць яе, каб рэінвеставаць у сваю іншую нерухомасць або ў новую.

Нарэшце я натрапіў на добрую каманду майстроў, якія адрамантуюць усё з густам, абмежаваўшы выдаткі. Я даю аб'яву за 85 000 еўра, а маёмасць знаходзіць пакупніка за 83 000 еўра.

Я да гэтага часу памятаю прэзентацыйнае відэа, якое я паказваў патэнцыйным кліентам:

У рэшце рэшт мне пашанцавала з гэтай дадатковай вартасцю. Дзякуй ; працэнтныя стаўкі на самым нізкім узроўні, Bac, які атрымліваюць амаль усе, і ўсё большая колькасць студэнтаў, інфляцыя і жудасная прыбытковасць ашчадных рахункаў, якія заахвочваюць новых інвестараў пачаць працу.

Але я бачу, што занадта шмат людзей разлічваюць на аўтаматычнае павышэнне кошту сваёй уласнасці праз X гадоў. Усе інвестары, якія зрабілі новае вызваленне ад падаткаў у 2008 годзе і прадалі яго праз 9 гадоў, плакалі крывавымі слязамі. У Ліможы пара зарабіла 175 000 еўра на кватэры, набытай у 2008 годзе, і толькі 83 000 еўра ў 2017 годзе. не маючы магчымасці арандаваць яго.

Купляйце нерухомасць, таму што яна добрая, таму што яна прапануе добрую стаўку капіталізацыі... і таму, што яна вам падабаецца. Так, нават для цынічнага інвестара важны апошні крытэрый: дапамагае трымаць баявы настрой паміж 2 арандатарамі або калі ўзнікаюць непрадбачаныя працы;).

Ніколі не купляйце нерухомасць толькі дзеля яе эфектыўнасці, асабліва калі яна штучна падтрымліваецца падатковай сістэмай. Усё маё суперажыванне ахвяры прылады Жырардэна, з П'ер і вакансіі (пачытайце форумы на гэтую тэму з Pop Corn),

Я зарабіў свой першы прыбытак у Інтэрнэце ў 2012 годзе, распрацоўваючы і манетызуючы трафік сваіх сайтаў (AdSense...).


З 2013 года і маіх першых прафесійных паслуг я меў магчымасць удзельнічаць у развіцці больш чым 450 сайтаў у больш чым +20 краінах.

Таксама чытайце ў блогу

Прагледзець усе артыкулы
2 Каментары
    • Гіём
    • Жнівень 3 2016
    Répondre

    Цікавы артыкул, я апынуўся ў вашай сітуацыі 2007 года і пачынаю марыць аб інвестыцыях у Францыі. Ва ўсялякім выпадку, вашы артыкулы вельмі цікавыя.

      • інвеставаць
      • Septembre 10 2018
      Répondre

      Дзякуй за гэты абнадзейлівы каментар.

      Большасць артыкулаў падзяляюць асабісты вопыт, іншыя тут, каб дапамагчы сябрам ;).

      Я паспрабую перапрацаваць і паглыбіць некаторыя тэмы на 2019 год.

Каментар?