Купіць ці прадаць дом у жыцці?

З 2013 года і першага напісання гэтага артыкула пажыццёвая рэнта пачала развівацца ў маім аддзеле (29). У свой час яна была арганізавана на а класічная мадэль 1/3 букета, астатняе арэнда.

З тых часоў мадэль "букет без даходу", што адпавядае кошту эканамічнай голай уласнасці, навязалася. Я думаю, што гэта выдатная сістэма для большасці пакупнікоў і прадаўцоў (" рэнты").

1/ Прынцыпы пажыццёвай рэнты: чаму гэта цікава

З пункту гледжання прадаўца, атрыманне капіталу або рэнты дазваляе яму рэалізаваць свае праекты або арганізаваць сваю маёмасць, асабліва пры адсутнасці прамых спадчыннікаў.

З пункту гледжання пакупніка, у той час, калі ліўрэт А прапануе стаўку 1%, продаж пажыццёвай рэнты дазваляе звычайна (чыстыя) інвестыцыі каля 5%.

Такім чынам, гэта лепшы спосаб змагацца з інфляцыяй (10% у гэтым годзе?), чым пакідаць свае грошы ў банку.

Ma вызначэнне пажыццёвай рэнты у некалькіх словах:

Быццам цяперашні ўласнік становіцца арандатарам і плаціць вам адтэрміноўку за арэнду за той час, які яму застаўся жыць.

Калі казаць больш юрыдычна, вы купляеце права ўласнасці на маёмасць (abusus), а былы ўладальнік захоўвае права карыстання і пражывання (usus = пажыццёвая рэнта).

Калі ён не захоўвае права карыстання маёмасцю, і вы можаце свабодна ёю распараджацца, гэта а свабоднае жыццё. Гэтая сістэма цікавая, калі вы хочаце неадкладна пазбавіцца маёмасці; калі вы збіраецеся здаваць яго ў арэнду, пазбягайце падаткаабкладання (гл. ніжэй), лепш купляць занятую пажыццёвую рэнту.

Некаторыя дагаворы даюць права збіраць плады (fructus), гэта значыць здаваць маёмасць у арэнду на карысць атрымальніка рэнты, але гэта даволі нерэкамендавана ... калі маёмасць не з'яўляецца шматкватэрным домам. У гэтым выпадку, арэндны рызыка з'яўляецца часткай такога тыпу пакупкі і з'яўляецца прымальным.

У кантэксце «звычайнага» дома або кватэры атрымальніку рэнты звычайна будзе забаронена здаваць сваю маёмасць у арэнду.

Pпрывядзем прыклад:

Дом каштуе 200 тысяч еўра.

Жан-Поль мае 10 гадоў жыцця.

Арэндная плата з улікам плацяжоў за 10 гадоў ацэньваецца ў 90 000 еўра (750 еўра ў месяц).

Такім чынам, яго пакупнік заплаціць суму, блізкую да 200 000 - 90 000 = € 110 000, каб стаць уладальнікам дома (акрамя некалькіх разлікаў, якія мы падрабязна раскажам пазней;)).

Звярніце ўвагу таксама, што гэтая тэарэтычная арэндная плата, якую выплачвае ануітэт, за вылікам падатку. Калі б у вас быў традыцыйны арандатар, арэндная плата была б дададзена да вашага даходу і ахвярам вашага TMI (лімітавая падатковая група).

Як правіла, большасць інвестараў абкладаецца падаткам каля 30%:

Цана пакупкі можа быць аплачана цалкам у форме капіталу : гэта адпавядае стпродаж гаспадарчай уласнасці добра.

І наадварот, набыццё можа быць зроблена на 100% у выглядзе ануітэт, з 0 капіталам, аплачаным пры падпісанні.

Нарэшце, у вас ёсць традыцыйная мадэль, пра якую я казаў вам ва ўводзінах: 1/3 капіталу, астатняе ў выглядзе ануітэт.

У цяперашні час перавагай бакоў з'яўляецца мадэль без ануітэт, са 100% аплачанага капіталу.

Гэта дазваляе знізіць небяспеку смерці атрымальніка рэнты. Калі ў апошняга кволае здароўе, то ён ведае, што максімальна выкарыстаў сваю маёмасць.

І нават калі ён у добрым здароўі, пакупнік звычайна не клапоціцца пра тое, каб вярнуць маёмасць праз 10, 11 або 12 гадоў. Ён проста хоча быць упэўнены, што не выдаткуе больш, чым запланавана.

Паколькі выплачаная сума больш не залежыць ад узросту смерці прадаўца, маральны бар'ер таксама здымаецца. Ужо няма сцэнара, як у фільме “Le Life annuity”;).

2/ Разлік пажыццёвай рэнты з ануітэт або без рэнты

Каб разлічыць належныя элементы (букет/капітал + ануітэт), неабходна прыняць да ўвагі наступныя элементы:

а/ Дата дагавора, пол і ўзрост атрымальніка рэнты

Чым старэй прадавец, тым менш працягласць яго жыцця. Такім чынам, сума, якую неабходна заплаціць за набыццё маёмасці, будзе большай.

Паміж мужчынамі і жанчынамі няма роўнасці 😉

І наадварот, для "маладога" ануітэта вам давядзецца плаціць больш сціплы капітал/ануітэт, таму зрабіце менш значную эканомію для гэтага пажыццёвага ануітэта.

Такім чынам, дата кантракту будзе ўплываць на цану, якую трэба заплаціць у адпаведнасці з днём нараджэння прадаўца.

б/ Захаванне права карыстання і пражывання

У мяне ўжо ёсць трохі сапсаваны гэты элемент у 1/.

Калі прадавец займае маёмасць, гэта занятая пажыццёвая рэнта, найбольш часты выпадак.

Напрыклад, калі ён ідзе ў дом састарэлых і жадае прадаць пажыццёвую рэнту, каб заплаціць за яе, ён атрымлівае бясплатную пажыццёвую рэнту; цікава для вас, калі вы плануеце жыць там, але менш арандаваць нерухомасць, на мой погляд. Вы будзеце рабіць, як вы хочаце :].

c/ Поўны кошт уласнасці

Гэта самы цэнтральны элемент кантракту.

Хто ацэньваў маёмасць? Агенцтва нерухомасці? Натарыус? Апошняя, як правіла, больш надзейная і павінна даваць спасылкі на супастаўныя ўласцівасці ў сваёй ацэнцы.

Ці адпавядае гэтая ацэнка інфармацыі, даступнай на нацыянальныя базы даных ?

Калі прапанаваная цана вышэйшая за цану прададзеных тавараў, ці апраўдана гэта наступным чынам:

  1. Месцазнаходжанне маёмасці?
  2. Яго выключны стан?
  3. Больш жорсткі рынак, чым у папярэднія гады? (рост насельніцтва, абмежаваная колькасць нерухомасці на продаж і г.д.)

d/ Сума аплачанага букета

Чым вышэйшы букет, капітал, аплачаны пры заключэнні кантракту, тым больш абмежаваны рызыка важнасці канчатковай аплачанай сумы.

Высокі букет больш спрыяльны для атрымальніка рэнты... але абмяжоўвае сюрпрызы ў доўгатэрміновай перспектыве для пакупніка.

У цяперашні час, здаецца, мы накіроўваемся да продажаў з a букет без даходу для большасці пакупак.

e/ Валавы месячны кошт арэнды

Як і рынкавы кошт, гэта істотны момант, які не варта выпускаць з-пад увагі і які варта нават абмяркоўваць.

Паглядзіце, напрыклад, на нерухомасць, прапанаваную для арэнды на Le Bon Coin, каб ацаніць дакладнасць прапанаванай тэарэтычнай арэнднай платы.

Чым ён вышэй, тым больш выгадная здзелка для пакупніка, т.к аплатнік рэнты - яго «віртуальны арандатар».

f/ Штогадовыя плацяжы за маёмасць

Як і пры гадавой арэндзе, прадавец кіруе штодзённым абслугоўваннем маёмасці, а пакупнік бярэ на сябе «вялікія выдаткі», г.зн. абслугоўванне структуры і падатак на маёмасць.

Парада крыху дэмагогічная, але занадта асабіста правераная: інвестуйце ў «правы» горад (галасуйце налева на нацыянальных выбарах за сваім сумленнем).

Усе гэтыя элементы дазволяць брокеру, агенту або натарыусу разлічыць пажыццёвую рэнту з дапамогай свайго праграмнага забеспячэння і зрабіць вам прапанову:

Вы ўбачыце, што некаторыя аб'явы вельмі ясна паказваюць метады разліку; іншыя больш непразрыстыя. Трэба для ўсіх профіляў :).

[Артыкул з 2013 года абноўлены ў 2022 годзе].

Я зарабіў свой першы прыбытак у Інтэрнэце ў 2012 годзе, распрацоўваючы і манетызуючы трафік сваіх сайтаў (AdSense...).


З 2013 года і маіх першых прафесійных паслуг я меў магчымасць удзельнічаць у развіцці больш чым 450 сайтаў у больш чым +20 краінах.

Таксама чытайце ў блогу

Прагледзець усе артыкулы
2 Каментары
  1. Répondre

    Bonjour,

    Аналіз цікавы, але варта дадаць выпадак свабоднага жыцця (набытая кватэра можа быць арандаваная або заселеная), што дазваляе мінімізаваць рызыкі, якія вы апісваеце.

    Сапраўды, заключыўшы добрую здзелку, ануітэт можна пакрыць арэнднай платай. Так што нават калі «прадаўцы» пражывуць 20 гадоў, гэта не бяда.

    Акрамя таго, гэта дазваляе атрымаць доступ да ўласнасці людзей, якія не маглі мець доступу да банкаў (як вы кажаце, банкір - прадавец).

    Але бізнес вельмі рэдкі, і вы павінны быць вельмі спагаднымі.

    Cordialement
    Жэром

      • інвеставаць
      • Septembre 10 2018
      Répondre

      Прывітанне Джэром,

      Дзякуй за каментар.

      Я пацвярджаю пакупку ў выглядзе пажыццёвай рэнты, якую можна бясплатна браць у арэнду, калі пакупная цана, захаваная для пажыццёвай рэнты, больш цікавая, чым традыцыйная купля.

      Бясплатную нерухомасць лягчэй перапрадаць, чым звычайную, і працэнтныя стаўкі нізкія.

      Больш за тое, у якіх выпадках асоба прадае свабоднае жыццё? З вопыту, як правіла, таму што ён не можа знайсці пакупніка для класічнай здзелкі ... часта таму, што яго цана занадта высокая.

      Так што будзьце асцярожныя, каб дакладна вызначыць рынкавы кошт + кошт арэнды, каб пазбегнуць сюрпрызаў. Калі я гляджу на аб'явы, дзе прадавец спантанна прапануе бясплатную пажыццёвую рэнту на Le Bon Coin, цана часта неверагодная :).

      Эрван

Каментар?