Як (добра) дамовіцца аб куплі нерухомасці? (кватэра, дом…)

Вы вырашылі прыняць меры, каб купіць сваё галоўнае месца жыхарства або для а інвестыцыі ў арэнду. Як добра абмеркаваць гэтую куплю нерухомасці ? Як прадставіць пакупку, каб атрымаць лепшую цану?

1/ Палепшыце свае веды аб мясцовым рынку нерухомасці.

Дзякуючы паведамленню аб Le Bon Coin, Se Loger, Immonot і г.д. вы зразумееце, якія тавары «ідуць хутка», а якія «цягнуцца».

Наогул, рынак асабліва дынамічны для цэны, адаптаваныя да сярэдняга даходу сям'і на муніцыпалітэт.

Калі вам кідаецца ў вочы кватэра або дом, перш за ўсё варта самастойна ацаніць іх кошт, шляхам параўнання апошніх продажаў па суседстве за практычна эквівалентныя ўласцівасці.

Для гэтага ў вас ёсць:

  1. Дзяржаўная база дадзеных DVF Etalab".
  2. Гэтая ж база дадзеных, адфарматаваная на Immonot: https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html
  3. Праграмнае забеспячэнне для аўтаматычнага агляду можна знайсці ў Google.
  4. Барометр натарыусаў: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
  5. Пошук транзакцый на impots.gouv.fr з вашага асабістага кабінета.
пошук аперацый з нерухомасцю impots.gouv.fr

2/ Якая дата продажу жылля?

Le сярэдні час продажу нерухомасці каля 2 месяцаў:

сярэднечасовы продаж нерухомасці ў Францыі

Падчас распродажу прадавец часта заяўляе, што «нікуды не спяшаецца» і не хоча (шмат) дамаўляцца. Пасля 3 месяцаў без прапановы большасць прадаўцоў звычайна пераглядае сваё меркаванне. Гэта доказ інтэлекту, трэба прыстасоўвацца да рынку.

Са свайго боку, магчыма, вы заўважылі ўласцівасць, якая не адпавядае шырокай грамадскасці і недахопы якой для вас нязначныя / лёгка выпраўляльныя. Тады вы ў самы час, каб зрабіць прапанову ніжэй за цану, паказаную ў аб'яве.

Адсюль важна задаваць пытанне аб даце продажу агенцу па нерухомасці або ўладальніку, калі вы размаўляеце прыватна. Падказка: у аб'явах указана дата, але яны маглі быць абноўлены.

Калі вы праходзіце праз прафесіянала, гэта мае сэнс для вас інфармаваць аб любых элементах, якія могуць паўплываць на ваша рашэнне... у тым ліку дату продажу і нават тое, ці з'яўляецца маёмасць прадметам перамоваў і колькі, на яго думку:].

Як правіла, калі ўдзельнік перамоваў не бачыць нікога на маёмасці, ён будзе на баку пакупкі; наадварот, калі мы знаходзімся на першым тыдні продажу і яго тэлефон не перастае званіць, ні ў яго, ні ва ўладальніка не будзе стымулу прыкладаць намаганні.

3/ Падрыхтуйце аргументаваную пісьмовую прапанову.

У залежнасці ад вашай асобы, вам можа быць лягчэй зрабіць вусную прапанову, чым пісьмовую.

Праблема з вуснай прапановай і поціскам рукі: доказ прыняцця больш складаны. Уладальнік можа адчуваць сябе менш зацікаўленым і наступным чынам выслухаць іншую прапанову.

Больш за тое, зрабіць вусную прапанову - гэта яшчэ і выкласці свае аргументы, не забываючы ні пра якія, з адпаведным тонам.

Пісьмовая прапанова дазваляе сказаць слова пра вашу сітуацыю, ваш праект, якасці і перавагі маёмасці. Гэта таксама дазваляе ўсталяваць тэрмін (да прыкладу, 7 дзён).

Прыняцце можа быць зроблена проста з указаннем «прыдатна для ўзгаднення» з датай і подпісам. Пасля падпісання прадаўцом прапанова больш не можа абмяркоўвацца апошнім.

Добрасумленны пакупнік пакідае за сабой перыяд для разважанняў у 10 дзён пасля падпісання дамовы куплі-продажу.

4/ Лепш біць моцна, чым шукаць баланс.

Добрыя перамовы часта брутальныя на ўзроўні сумы.

Справа не ў пошуку балансу паміж двума бакамі.

Даследаванні паказваюць, што цана першай прапановы фіксуе дэбаты на блізкай суме.

Каб атрымаць добрую здзелку, вы павінны імкнуцца да нізкай цаны і ісці сваім шляхам, не шкадуючы, калі прадавец не ўспрымае (на дадзены момант).

Прычым цэны «ў 0 або ў 5» больш абмяркоўваюцца, чым цэны ў «7 або ў 8» або ў «2 або ў 3». Дом, які выстаўляецца за 100 000 еўра, будзе больш прадметным, чым дом, прапанаваны за 98 000 еўра.

Нарэшце, мужчыны-перамоўшчыкі часта атрымліваюць лепшыя цэны на карысць пакупніка; наадварот, жанчыны атрымліваюць лепшую цану для прадаўца (3% гендэрны разрыў ;)).

5/ Што такое перагаворная маржа для нерухомасці?

Колькі можна дамаўляцца пра цану?

Адназначнага адказу няма, толькі дрэнныя сярэднія паказчыкі.

У Францыі ў сярэднім розніца паміж паказанай цаной і канчатковай цаной продажу складае 5%.

За выключэннем таго, што гэта сярэдняе значэнне моцна адрозніваецца ў залежнасці ад рэгіёна і напружанасці на рынку; у залежнасці ад сектара, перамовы складаюць прыблізна ад 2,5 да 10%.

Нарэшце, адаптуйце абмеркаванне да вашай асабістай сітуацыі. Вам падабаецца дом, побач з сям'ёй, сябрамі і працай? Ты ідзеш рызыкнуць спрабаваць дамовіцца некалькі еўра, калі хтосьці іншы можа купіць яго па паказанай цане?

Таму я вылучаю 2 сітуацыі:

  1. Дабро ўзаемазаменнае, і вы заўсёды знойдзеце эквівалент; вам трэба весці жорсткія перамовы, асабліва калі маёмасць прадаецца больш за 3 месяцы.
  2. Вы лічыце нерухомасць унікальнай з-за асабістых крытэрыяў: рызыкаваць мінімум.

У любым выпадку, не трапляйце ў «пастку зніжак» : дом у -50% не абавязкова з'яўляецца добрай здзелкай, калі яго цана застаецца вышэйшай за рынкавую.

6/ Ці можам мы дамовіцца аб камісіі агенцтва?

Агенцтвы нерухомасці паказваюць сваю шкалу ў сваім акне і ўказваюць МАКСІМАЛЬНУЮ суму сваёй камісіі ў аб'явах + працэнт у адносінах да цаны.

Калі адлюстроўваецца максімальная сума, гэта, відавочна, азначае, што сума спрэчная.

Ці трэба рабіць усё, каб пра гэта дамовіцца?

Гэта сапраўды гэтак жа, як весці перамовы аб апублікаванай цане тавару. Калі тавар узаемазаменны і вы імкнецеся да выгаднай здзелкі, адважвайцеся. Калі для вас важна дабро, будзьце асцярожныя.

Калі ўдзельнік перамоваў атрымае 2 прапановы чыстага прадаўца на эквівалентную суму, ён аддасць перавагу кліенту, які не вядзе перамовы аб сваёй камісіі.

Больш за тое, калі ваша прапанова патрабуе вялікіх намаганняў з боку прадаўца, вы таксама можаце не дамаўляцца аб камісійных агентам па нерухомасці за прымусіць яе захацець дамагчыся гэтай здзелкі.

7/ А натарыяльныя зборы?

Дакладней, гаворка ідзе пра зборы і пошліны за перадачу.

Сярод гэтых выдаткаў трэба вылучыць:

  1. Выдаткавыя выдаткі (10%): выдаткі натарыуса на афармленне акта.
  2. Перадача пошлін (80%): частка дзяржавы і мясцовых органаў улады вельмі задаволеныя сістэмай.
  3. Аплата працы натарыуса (10%). З моманту прыняцця закона Макрона 2016 года натарыус мае магчымасць даць зніжку да 10%.

Гэта тэарэтычная зніжка, наколькі мне вядома мала ўжываецца на практыцы.

Паколькі тарыфы ўжо рэгулююцца, высокая інфляцыя і складаны набор на працу, многія новыя натарыусы не маюць чаканых пераваг.

Што тычыцца агенцкай камісіі, я лічу, што галоўнае - набыць нерухомасць па разумнай цане, а не эканоміць на кансультацыі і афармленні дасье.

 

Я зарабіў свой першы прыбытак у Інтэрнэце ў 2012 годзе, распрацоўваючы і манетызуючы трафік сваіх сайтаў (AdSense...).


З 2013 года і маіх першых прафесійных паслуг я меў магчымасць удзельнічаць у развіцці больш чым 450 сайтаў у больш чым +20 краінах.

Таксама чытайце ў блогу

Прагледзець усе артыкулы
Без каментарыяў

Каментар?