Acheter une maison ou un condo au Québec suit une logique différente de celle de la France : le courtier travaille avec des formulaires encadrés par l'OACIQ, la promesse d'achat engage les deux parties dès son acceptation, et c'est un notaire, non un avocat, qui reçoit l'acte de vente. Le financement relève de règles fédérales, la fiscalité de l'acquisition est provinciale et municipale.
Ce guide reprend les étapes dans l'ordre, avec les seuils en vigueur à la rentrée 2026 : mise de fonds, assurance prêt de la SCHL, droits de mutation, nouveau crédit d'impôt québécois et statut de l'interdiction d'achat pour les non-Canadiens. Chaque chiffre renvoie à sa source officielle.
Où en est le marché québécois à la rentrée 2026 ?
Les statistiques mensuelles de l'APCIQ (Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec), tirées de la base Centris, situent le rapport de force. À Montréal, les ventes reculent et l'offre augmente ; les prix médians montent encore, mais lentement (+3 % pour l'unifamiliale, +4 % pour la copropriété, +2 % pour le plex sur un an). L'APCIQ décrit un marché où « les acheteurs ont retrouvé un certain pouvoir de négociation ». À Québec, les ventes progressent, mais un quart des transactions ont connu une révision de prix à la baisse avant la vente, contre 20 % un an plus tôt.
| Indicateur | RMR de Montréal | RMR de Québec |
|---|---|---|
| Ventes résidentielles | 2 853 (-13 % sur un an) | 677 (+6 % sur un an) |
| Inscriptions en vigueur | 20 128 (+18 %) | +27 % |
| Prix médian unifamiliale | +3 % sur un an | 425 000 $ (-2 %) |
| Délai de vente moyen, unifamiliale | 42 jours | environ un mois |
Pour situer un secteur précis, la consultation des ventes passées reste le bon point de départ.
Étape 1 : fixer le budget et la mise de fonds
La mise de fonds minimale dépend du prix d'achat. Les seuils, fédéraux, sont rappelés par l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (page mise à jour le 15 octobre 2025).
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| Jusqu'à 500 000 $ | 5 % du prix |
| De 500 000 $ à 1 500 000 $ | 5 % des premiers 500 000 $, puis 10 % de la tranche supérieure |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % du prix (prêt non assurable) |
Le plafond de 1,5 million de dollars pour les prêts assurés est en vigueur depuis le 15 décembre 2024, date à laquelle le ministère des Finances du Canada l'a relevé depuis 1 million. La même réforme a ouvert l'amortissement sur 30 ans des prêts assurés aux premiers acheteurs et aux acquéreurs d'une construction neuve.
L'assurance prêt hypothécaire
Sous 20 % de mise de fonds, le prêteur exige une assurance prêt hypothécaire, le plus souvent auprès de la SCHL. Selon le barème de la SCHL, la prime va de 0,60 % (ratio prêt-valeur jusqu'à 65 %) à 4,00 % (ratio de 90,01 % à 95 %) du montant emprunté, taxe de vente provinciale en sus au Québec. Avec 5 % de mise de fonds, comptez donc 4 % du prêt en prime.
Pour un premier achat, deux dispositifs fédéraux aident à constituer la mise de fonds : le RAP, retrait d'un REER jusqu'à 60 000 $ par personne sans impôt (ARC), à rembourser sur quinze ans, et le CELIAPP, 8 000 $ de cotisation par an, 40 000 $ à vie (ARC).
Étape 2 : obtenir une préapprobation hypothécaire
La préapprobation est un engagement écrit d'un prêteur sur un montant et un taux, valable un temps limité, fondé sur vos revenus, vos dettes et votre dossier de crédit. Elle ne remplace pas l'approbation finale, mais elle fixe votre plafond réel et crédibilise votre offre. Sans historique de crédit canadien, attendez-vous à des exigences plus strictes.
Étape 3 : chercher avec ou sans courtier
Le courtage immobilier est une profession réglementée par l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Le courtier utilise les formulaires obligatoires de l'Organisme, dont la promesse d'achat et la Déclarations du vendeur sur l'immeuble, où le vendeur consigne ce qu'il sait de l'état de sa propriété. Le courtier de l'acheteur a un devoir de conseil : vérifier l'adéquation aux besoins et au budget, présenter une analyse de comparables pour fixer le prix offert, contrôler l'usage prévu et s'assurer que toutes vos conditions figurent dans l'offre.
Acheter sans courtier est possible, mais vous perdez cet encadrement et les protections que la Loi sur le courtage immobilier confie à l'OACIQ. Sur le choix du moment, notre article sur le calendrier d'un achat vaut aussi au Québec.
Étape 4 : la promesse d'achat
La promesse d'achat est le document par lequel vous signifiez au vendeur votre intention ferme d'acheter à certaines conditions. Point essentiel rappelé par l'OACIQ : une fois acceptée, elle lie les deux parties. Relisez chaque clause avant de signer.
Les conditions les plus courantes sont le financement et l'inspection, chacune assortie d'un délai. Le vendeur peut accepter, refuser (son silence dans le délai imparti vaut refus) ou faire une contre-proposition. La promesse fixe aussi les inclusions et exclusions (luminaires, électroménagers), la date de signature chez le notaire et la date d'occupation. Si le certificat de localisation a plus de dix ans, le notaire peut en exiger un nouveau : réglez ce point dès la promesse.
Étape 5 : l'inspection préachat
L'inspection n'est pas obligatoire, mais le courtier doit vous informer des risques de vous en passer. Réalisée par un inspecteur en bâtiment dans le délai prévu à la promesse, elle permet, si un problème sérieux apparaît, de renégocier, d'exiger des réparations ou de vous retirer si la clause le permet. Un défaut déjà mentionné dans la déclaration du vendeur ne pourra pas servir ensuite à obtenir une baisse de prix.
Étape 6 : le notaire, l'acte de vente et le Registre foncier
La vente et le prêt hypothécaire sont reçus par un notaire, qui rédige les actes et les publie au Registre foncier. Avant la signature, il procède à l'examen des titres : la Chambre des notaires du Québec décrit cette vérification de la « chaîne des titres », qui confirme que le vendeur est bien propriétaire et qu'aucune hypothèque non radiée, saisie, jugement ou servitude ne grève l'immeuble. Avec le certificat de localisation, il contrôle aussi les dimensions du terrain, l'implantation des bâtiments, le zonage et les empiétements.
Les fonds transitent par son compte en fidéicommis, ce qui garantit que les dettes rattachées à la propriété sont réglées avant que le vendeur ne touche le prix.
Étape 7 : les frais à prévoir au-delà du prix
Les droits de mutation (taxe de bienvenue)
Chaque municipalité perçoit un droit sur les mutations immobilières, calculé sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande uniformisée. Les tranches sont indexées chaque année ; voici celles publiées par le gouvernement du Québec pour 2026 (page mise à jour le 17 février 2026).
| Tranche de la base d'imposition | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 62 900 $ | 0,5 % |
| De 62 900,01 $ à 315 000 $ | 1,0 % |
| Au-delà de 315 000 $ | 1,5 % |
Une municipalité peut fixer un taux plus élevé, jusqu'à 3 %, sur les tranches au-delà de 500 000 $ ; Montréal fait exception et applique son propre barème. Voir aussi notre article sur les taxes à payer lors d'un achat au Canada.
Le nouveau crédit d'impôt pour accès à la propriété
Nouveauté : le bulletin d'information du ministère des Finances du Québec du 17 avril 2026 a créé un crédit d'impôt remboursable sur les droits de mutation d'une première résidence principale. Selon Revenu Québec, il couvre 100 % des premiers 5 000 $ payés et 25 % des 3 500 $ suivants, soit au plus 5 875 $ ; il diminue au-delà de 750 000 $ de base d'imposition et tombe à zéro à 1 million. Il vaut pour les acquisitions de l'année d'imposition 2026, avec un versement anticipé possible dès octobre 2026, et s'ajoute au crédit non remboursable pour achat d'une habitation, plafonné à 1 400 $ (Revenu Québec).
Prévoyez aussi les honoraires du notaire pour l'acte de vente et l'acte d'hypothèque (le vendeur paie la radiation de la sienne), l'inspection, un certificat de localisation si nécessaire et l'assurance habitation.
Étrangers et non-résidents : où en est l'interdiction ?
La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens est en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Le gouvernement fédéral l'a prolongée de deux ans le 4 février 2024 : elle s'applique jusqu'au 1er janvier 2027. À la date de rédaction, ni la page de la SCHL consacrée à la loi ni le texte consolidé de Justice Canada (à jour au 21 juin 2026) ne mentionnent de nouvelle prolongation. Une signature prévue en 2027 doit donc être suivie de près.
La loi vise les immeubles d'au plus trois logements situés dans une région métropolitaine ou une agglomération de recensement. Ses principales exceptions :
- titulaires d'un permis de travail valide (sous conditions de durée) et certains étudiants étrangers, sous plafond de prix ;
- personnes protégées et réfugiés ;
- achat avec un conjoint citoyen ou résident permanent ;
- immeubles de quatre logements et plus ;
- propriétés hors zones métropolitaines et agglomérations de recensement ;
- terrains vacants, depuis la modification réglementaire du 27 mars 2023.
Une infraction expose à une amende pouvant atteindre 10 000 $ et à une vente forcée ordonnée par le tribunal. En cas de doute, faites valider votre statut par un notaire avant de signer.
Questions fréquentes
Quelle mise de fonds minimale faut-il pour acheter au Québec ?
Les règles sont fédérales : 5 % du prix jusqu'à 500 000 $, puis 10 % de la tranche comprise entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. Au-delà de 1,5 million, le prêt n'est plus assurable et la mise de fonds minimale passe à 20 %. Sous 20 %, une assurance prêt hypothécaire est exigée.
Un étranger peut-il acheter une maison au Québec en 2026 ?
Une loi fédérale interdit à la plupart des non-Canadiens d'acheter un immeuble résidentiel d'au plus trois logements en zone métropolitaine, jusqu'au 1er janvier 2027. Des exceptions existent pour certains titulaires de permis de travail, les étudiants sous conditions, les conjoints de Canadiens, les immeubles de quatre logements et plus et les propriétés hors zones métropolitaines. Faites vérifier votre situation par un notaire.
La promesse d'achat engage-t-elle vraiment l'acheteur ?
Oui. Une fois acceptée par le vendeur, la promesse d'achat lie les deux parties. L'acheteur ne peut se retirer que si une condition prévue au document, comme le financement ou l'inspection, n'est pas remplie dans le délai fixé.
Combien coûte la taxe de bienvenue en 2026 ?
Les droits de mutation sont calculés par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1 % jusqu'à 315 000 $, puis 1,5 % au-delà, les municipalités pouvant appliquer un taux plus élevé sur les tranches supérieures à 500 000 $. Depuis 2026, un crédit d'impôt remboursable du Québec rembourse jusqu'à 5 875 $ de ces droits aux acheteurs d'une première résidence principale, avec une réduction au-delà de 750 000 $ de base d'imposition.
Faut-il un avocat ou un notaire pour acheter au Québec ?
Un notaire. Au Québec, l'acte de vente et l'acte d'hypothèque sont reçus par un notaire, qui examine les titres, vérifie le certificat de localisation, gère les fonds en fidéicommis et publie les actes au Registre foncier. L'acheteur paie les honoraires liés à l'achat et au prêt.
L'inspection préachat est-elle obligatoire ?
Non, mais elle est fortement recommandée et le courtier doit vous informer des risques de vous en passer. Elle est réalisée par un inspecteur en bâtiment dans le délai prévu à la promesse d'achat. Un défaut déjà déclaré par le vendeur ne peut pas servir ensuite à obtenir une baisse de prix.