27 conseils (pertinents) pour acheter une maison / un appartement

Pour vous aider dans votre recherche d’appartement ou de maison, je vous propose une liste de 27 conseils / questions à étudier.

Pour chacune, l’idéal est de vous baser sur des souhaites personnels mais aussi de les conforter à l’aide de données :].

1/ Acheter ou louer sa résidence principale ?

a/ Règle générale : combien d’années pour rentabiliser l’acquisition ?

Plus les logements dans une ville sont « chers » (tout est toujours relatif), plus il faut du temps pour rentabiliser une acquisition par rapport au loyer moyen constaté.

Sur PARIS par exemple, pas facile de rentabiliser en moins de 20 ans.

Dans la plupart des villes de province, la durée chute drastiquement.

Je prends l’exemple de LIMOGES sur Le Bon Coin :

Un logement à louer coute 10/m²/mois.

Un logement à acheter démarre autour de 1 000€/m².

J’ai même trouvé une maison à rénover à 500€/m². Comme les résidences principales sont exonérées de plus-value, l’opération peut être bonne si vous êtes prêt à faire des travaux en rentrant de votre job le soir et les week-end…

Si je prends l’appartement à 64 000€ pour 63m². Il est sans doute possible de négocier le prix autour de 65 000€ frais de notaire inclus.

Il vaudrait sans doute en location à peu près 600€/mois. Il faut donc 64 000 / 600 = 107 mois (9 ans) pour qu’il soit plus rentable d’être propriétaire que locataire.

A vous de l’adapter au logement et à la ville souhaitée !

b/ Règle particulière : tout dépend de votre situation personnelle, de vos projets à terme.

Combien d’années pensez-vous habiter là ?

Votre situation amoureuse, familiale, professionnelle est-elle stable ?

Si oui, à long terme, il est sans doute plus intéressant de devenir propriétaire.

Si un départ est à prévoir dans les années à venir, mieux vaut rester locataire… à moins de songer à mettre votre logement en location par la suite.

Il faut alors que celui-ci offre un bon taux de capitalisation et qu’il ne soit pas en trop bon état, afin de ne pas regretter une éventuelle usure voir dégradation liée au locataire.

Si vous payez votre logement 100 000€ tous frais inclus et que le loyer est de 600€/mois, cela donne un loyer annuel de 7 200€/an, soit un taux de 7 200 / 100 000 = 7,2%, ce qui semble bien.

Il faut simplement que vous puissiez alors encore emprunter pour votre nouveau logement en cas de déménagement :).

2/ Comment achetez au juste ou au meilleur prix ?

Comment estimer le prix moyen d’un bien immobilier sur votre commune ?

bargain-expertise.fr propose 5 conseils pour cibler les prix d’un secteur :

a/ La base de données de l’État : dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ Cette même base mise en forme sur Immonot :

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ Les logiciels d’évaluation automatique en ligne :

Une recherche rapide dans Google permet de les trouver :

d/ Le baromètre des notaires :

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ L’administration sur impôts.gouv.fr :

Le site des impôts vous permet de rechercher des transactions immobilières si vous devez faire une déclaration pour une donation ou une succession par exemple, à vous de choisir le motif :).

Beaucoup d’agents immobiliers l’utilise pour confirmer leur évaluation d’un bien :

3/ Quels sont les critères importants à prendre en compte pour choisir ?

Qu’est-ce qui fait le prix d’un bien immobilier et sa valeur dans le temps ?

– La démographie : il est plus facile de vendre quand la ville gagne des habitants que l’inverse.

– Le revenu moyen ou médian par ménage : si le revenu est de X€ par mois, un ménage peut s’endetter de X€ par mois sur 20 ou 25 ans et acheter sans apport un bien de X€.

Exemple : si le revenu médian est de 1 952€ par ménage dans une ville, sans apport cela permet d’emprunter 104 722€ sur 20 ans ou 117 207€ sur 25 ans. En prenant en compte un peu d’apport, cela donnera sans doute un prix moyen de 150 000€.

– Le taux de chômage (détermine généralement la démographie et le revenu moyen…).

– Le taux de HLM dans la ville/la couleur politique de la mairie; si la ville compte un maire communiste depuis des décennies, vous aurez un fort % de HLM donc des prix modérés (ex : petite couronne RP – Aubervilliers, Saint-Denis etc…) mais une taxe foncière conséquente. C’est peut-être un peu triste/démagogue mais privilégiez les villes « de droite » pour acheter un bien et y vivre à l’année.

– Du chômage, des HLM, de faibles revenus moyens… il y a de grandes chances que le taux de criminalité suive.

– EMPLACEMENT, EMPLACEMENT, EMPLACEMENT. Une ruine face à la mer se vend généralement mieux qu’un palace en lotissement. Attention aux « bords de route » et aux nuisance sonores. N’hésitez pas à revenir à différents moments de la journée.

– Praticité/configuration du bien : une chambre avec salle d’eau au rez-de-chaussée ? Une grande ouverture sur le jardin ? Une cuisine ouverte sur la salle à manger/le salon ? Rien de tout cela ? Alors c’est mal barré.

– Type de bien/de construction (oh la belle pierre), année de construction (oh la belle isolation), état général, type de chauffage, taxe foncière…

– Prix moyen pratiqué dans la rue, la ville voir le département – dépend généralement de la démographie, du revenu moyen etc., c’est magique !

4/ Quelle est l’année de construction du logement ?

Sans être un expert en bâtiment, vous vous doutez bien que plus le logement est ancien, plus des travaux sont à prévoir à terme.

Exemple courant : une toiture en ardoises à une durée de vie comprise entre 80 et 100 ans. Si vous regardez une maison des années 60, prévoyez une réfection d’ici 20 à 40 ans. Entre-temps, vous aurez déjà sans doute remplacé les cache-moineaux et les gouttières.

L’année de construction est également essentielle pour apprécier les travaux d’isolation à prévoir. Le nouveau DPE en place depuis 2021 donne de précieuses indications : système de chauffage, note énergétique (attention aux « passoires » en F et G, bientôt plus louables…), travaux à prévoir pour améliorer la note.

Par expérience, le plus simple est de remplacer le système de chauffage au profit d’une pompe à chaleur. Il est aussi facile de changer les ouvertures et simple d’isoler ses combles par soufflage.

Le plus contraignant et le plus couteux est sans doute d’isoler les murs que ce soit par l’intérieur (cloisons placo + isolant) ou par l’extérieur (isolant + bardage).

L’année de construction indique aussi pour les maisons récentes construites à partir des années 2000 par des professionnels, des normes attendues en matière de qualité. 3 paliers croissants :

  1. RT 2005.
  2. RT 2012.
  3. RT 2022.

Les maisons avec un chauffage électrique, même en RT 2005, peuvent avoir une note de DPE médiocre. Généralement, le chauffage central sera à privilégier pour les surfaces supérieures à 90m².

5/ Faut-il se fier à son instinct pour un achat immobilier ?

Après avoir visité et estimé des centaines de biens, j’en arrive à la conclusion suivante : prendre en compte son instinct, ses impressions, un éventuel « coup de cœur » etc. pour un achat est plutôt raisonnable.

Beaucoup de détails sont enregistrés par notre cerveau et nous avons parfois du mal à les verbaliser et à les synthétiser. En ce qui me concerne, j’ai certains « red flags » par exemple :

  • Le jardin est décoré avec des palettes et de vieux pneus. L’entretien intérieur est généralement au même niveau.
  • La maison sent l’humidité ; des traces d’infiltration (brunes) sont visibles sans que leur origine soit évidente.
  • Monsieur a refait lui-même l’électricité et des fils pendent toujours. Idem pour les autres travaux, certains sont toujours en cours depuis quelques années.

/ Se fier à son instinct ?

Contre-visite

/ Diagnostics réalisés ?

/ Contrôle assainissement réalisé ?

/ Faut-il acheter un bien neuf ou privilégier l’ancien ?

/ Quels travaux à prévoir ?

Avez-vous une idée de leur coût ? Des devis ?

/ Êtes-vous capable de réaliser certains travaux vous-même ?

Attention à la garantie en cas de revente

/ S’il est en bon état, qui a réalisé les travaux dans le bien que vous achetez ?

Quelle garanties ?

/ Ai-je droit à des aides de l’État pour rénover mon logement ?

/ Faut-il passer par un intermédiaire professionnel (agent immobilier, négociateur…) ?

Est-ce préférable de tenter sa chance en direct avec le propriétaire, de particulier à particulier ? (« pap »)

tenter négo ? risque si bien unique, sinon…

tenir compte du marché

/ Attention à la taxe foncière

/ Charges du bien

/ Quelle est votre capacité d’emprunt ?

/ Quelles assurances prendre pour le prêt et le logement ?

/ Comment calculer les frais de notaire ?

/ Servitudes ? Surprises jurdiques / mitoyenneté (murs)

Le rôle du notaire / vous avez le droit de choisir le votre

Bâtiment construit sans permis

En dehors des limites du terrain

potentiel du terrain / extension – construction possible ? BF ?

Etudier le zonage – réglement d’urbanisme / contacter service urbanisme + s’informer sur projets dans le quartier

Eventuellement : acheter sous réserve de l’obtention d’un CU opé positif si projet particulier déterminant dans votre achat

/ pas de rétractation pour les terrains ou si achat en SCI

(c’est précisé dans le compromis)

10 jours de réflexion sinon pour bien ancien / neuf

Faut-il acheter en SCI ?

Oui si projet transmission mais formalisme à respecter ensuite

/ Faut-il avoir recours aux services d’un architecte / maitre d’œuvre ?

Selon projet / budget – promoteur ok pour maison type

/ fissure extérieure visible à l’intérieur ?

/ si parquet sur vide-sanitaire, est-ce que « jour » au niveau de la plainte / faiblesse du plancher ?

/ mode de chauffage – production eau chaude indépendante ?

bien ventilé ?

/ année des fenêtres – double vitrage – ouvrent / ferment bien ? Idem volets ?

pas de traces d’eau à proximité ?

/ ventilation WC – salle d’eau ?

/ pas de fuite dans les combles, de traces d’humidité ?

/ date maison = année de pose des ardoises – durée de vie 80 – 100 ans / crochets galvanisés (rouillent) vs crochets inox

J'ai engrangé mes premiers revenus sur le web en 2012 en développant et en monétisant le trafic de mes sites (AdSense...).


Depuis 2013 et mes premières prestations professionnelles, j'ai eu l'opportunité de participer à la progression de plus de 450 sites de plus de +20 pays.

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