Corps de ferme : la plaie du négociateur immobilier ?

Lorsque je travaillais chez un notaire en tant que négociateur, j’étais assez fier de mes estimations par rapport au prix de vente final. J’avais peu de mérite : le logiciel PERVAL permet d’avoir connaissance du prix des dernières ventes dans la rue et la ville.

Pour un appartement standard en ville, vous aurez généralement un prix correct à l’euro près… surtout quand d’autres appartements viennent d’être vendus dans la résidence. Bien entendu, vous ajusterez d’après l’état général du bien, la décoration plus ou moins neutre etc. Mais en somme, pas de grande difficulté.

Pour les maisons de village, avec moins de volume de ventes dans la commune, il faut se creuser un peu. Souvent, vous trouverez des références dans une rue voisine. Reste à estimer le potentiel du terrain : est-ce à peu près la même orientation, le même calme, la même proximité de la boulangerie etc. ? A chacun de lister les critères déterminants pour la moyenne des acheteurs. Mon but n’est pas ici d’en lister une centaine, depuis la qualité de l’isolation aux facilités de stationnement :).

Mais là encore, ces biens restent relativement « standards ». A quelques euros près, le pris au mètre carré sera le bon. Et explications à l’appui, le vendeur devrait vous suivre.

Comme les notaires ont leur fichier PERVAL, les agences ont leur fichier interne selon leur réseau et procèdent de la même manière. En discutant avec un agent immobilier, je me suis aperçu que nous avions rencontré la même difficulté : estimer la valeur d’un corps de ferme… et se mettre d’accord avec les héritiers.

Les corps de ferme sont très fréquents en Bretagne…. mais les agriculteurs de moins en moins nombreux. Ou alors, plus vers le centre Bretagne, où il est possible de racheter des terres à bas prix pour agrandir son exploitation et en vivre décemment. Dans le Finistère sud, les corps de ferme sont bien souvent délaissés puis mis en vente par les héritiers.

Certains sont prodigieux : quelques hectares en bord de mer, avec accès direct à la plage, dans une zone maintenant inconstructible… mais avec possibilité de rénover le bâti existant voir de l’agrandir. Le prix est alors en rapport avec l’exception.

D’autres malheureusement sont juste des ruines en bord de route. Ou perdus au fin fond d’une campagne sans (grand) intérêt.

Curieusement, quel que soit l’emplacement et l’état général, les héritiers en veulent à peu près le même prix. Ils sont 5 ? Vendons-le 500 000€ ! Peu importe que ce que disent les diagnostics sur la présence de mérule et autres parasites.

Premier point donc : plus d’héritiers, plus de complications pour fixer le prix et vendre. Il y a aussi plus de risques que l’un d’entre eux bloque les négociations plus tard.

Deuxième point : les corps de ferme, comme d’autres bâtiments atypiques, jouent sur leur charme, leur caractère. Ce sont des notions subjectives, qui demandent un certain sens esthétique pour être appréciées. D’où ce second point de désaccord potentiel.

Acheteurs : attention à rester lucides. Vous pouvez vous permettre un coup de cœur si vous achetez à long terme, pour vos vieux jours. S’il y a un risque de revente, même d’ici 5 ou 10 ans, restez lucides par rapport au marché et aux travaux à prévoir.

Troisième point : l’état général. J’en suis le premier navré, mais la majorité des corps de ferme récupérés à la vente l’ont été suite à des années voir des dizaines d’années d’abandon. Tout est généralement à refaire et les vendeurs ont du mal à estimer les couts nécessaires, rien que pour rendre le bien habitable. Les visiteurs eux s’en rendent très bien compte.

Quatrième point : la concurrence. Selon la région, les bâtiments ruraux à rénover ne sont pas si rares. Il était même possible que je fasse faire le tour de 4 ou 5 corps de ferme à un client intéressé dans la journée. Bien entendu, il repérait tout de suite celui ou ceux dont le prix était fantaisiste.

Au final, dans mes estimations comme mes négociations, c’est souvent pour des corps de ferme que j’ai mal dormi le weekend !