Prodej doživotní renty: dobrý obchod?

1. Obecná.

Příležitostně vyjednavač v notářské kanceláři podotýkám z toho důvodu, že prodeje doživotní renty zůstávají vzácné: 1 % transakcí, často z blízkých vztahů. Nabídky nabízené jednotlivcům jsou zřídkakdy dobré nabídky: nenacházejí proto příjemce.

Proč „zřídka dobré nabídky“?

– Ocenění nemovitosti je obecně neseriózní. To má za následek cenu kytice a příliš vysoký nájem.

– Trh ovládají „specialisté“ s nadměrně vysokými poplatky (Renée Costes atd.).

– Existuje příliš málo nabídek pro skutečný trh, a proto existuje konkurence mezi nabídkami.

Pokud jde o "riziko":

– Koupit jedinou nemovitost v životě znamená riskovat, že se zamilujete do babičky, která jí ryby, každý den venčí psa a přežije vás minimálně o 10 let (ach, prodavač, který kouří, to není pravda…) .

– Koupě 5, 10 nebo 20 nemovitostí mi už připadá vážnější. Pro nedostatek rozvinutého trhu nebo opravdu zajímavých nabídek je však někdy těžké začít.

Většina doživotních rent je nakonec vyplácena mezi lidmi, kteří se již znají: proto časté daňové rekvalifikace jako „skryté dary“.

2/ Půjdeme trochu hlouběji.

a) Parta.

Nejprve si povíme něco o kytici: obecně odpovídá 30 % hodnoty nemovitosti, platí se přímo při podpisu smlouvy.

– Záleží tedy na: odhadní hodnotě nemovitosti.

– Dá se (musí) vyjednat.

Jednou z výhod dobře sjednané doživotní renty je role prodávajícího jako „banky“. Místo toho, abych si dal na pořízení nemovitosti půjčku za 3,5 % na 20 let, koupím si nemovitost doživotně, ideálně bez kytice, pouze splácením anuity (úvěr na 0 %?).

b) Anuita.

Nájemné se vypočítává podle nájemní hodnoty nemovitosti; v případě „obsazené doživotní renty“ je renta k výplatě nižší než při bezplatné doživotní rentě, protože prodávající již nemá právo pobytu.

Jak vypočítat nájemní hodnotu nemovitosti? Podle nájemního trhu v oblasti! Fiktivní nájemné je stanoveno podle průměrných účtovaných cen. Pokud bych svůj dům neobýval, mohl bych si ho pronajmout za 500 EUR měsíčně. Ale myslím, že by se to mohlo prodat za 100 000 €. Hodnota pronájmu je tedy 500*12 měsíců, tedy 6 000 €/100 000 € = 6% výnos.

Nemyslím si, že u spousty smluv tohoto typu kupující i prodávající skutečně myslí na nájemní hodnotu. To je však zásadní bod při určování nájemného: vysoká hodnota nájemného znamená nízké nájemné, pokud je nemovitost obsazená, nízká hodnota nájemného znamená vysoké nájemné.

Když vidím, jak simulace procházejí s 3% výnosem, náhodně, bez seriózního studia, chce se mi křičet

A konečně, důchod je obecně indexován podle životních nákladů.

c) Vytížená doživotní renta – co když budu muset do domova důchodců?

Nejčastější klauzule: Opustím ubytování a můj důchod se přecení o XXX %. Opět je to prvek, který je třeba ocenit a který do značné míry závisí na nájemní hodnotě nemovitosti.

Výsledkem přecenění musí být tržní hodnota nemovitosti jednou zdarma

d) Omezení.

Za stavební opravy, větší práce (střecha, stěny, podlaha, otvory atd.) odpovídá kupující. Jako „vlastník“ platí daň z nemovitosti. Daň z bydlení platí obyvatel.

V případě nezaplacení anuity soud vrátí jeho majetek v plném vlastnictví postupiteli, aniž by ničemnému kupci kompenzoval již zaplacené částky.

3/ Závěrem:

Doživotní renta, skvělá pro postupníka i pro nájemce, pokud dobře vyjednáváte, respektujete tržní hodnoty a neomezujete se na jeden nákup.

„AH GERARDE, MŮJ OBLÍBENÝ POSKYTOVATEL ÚVĚRŮ, DOSTAL JSEM TI DOBROU LAHVIČKU NA PRÁZDNINY, ZKUSTE TO ZA MĚ. ALE POKUD BUDETE UMĚT ŘÍZIT, NEBOJTE SE“.

Svůj první příjem na webu jsem vydělal v roce 2012 rozvojem a monetizací návštěvnosti mých stránek (AdSense ...).


Od roku 2013 a mých prvních profesionálních služeb jsem měl možnost podílet se na rozvoji více než 450 stránek ve více než +20 zemích.

Čtěte také na blogu

Zobrazit všechny články
2 Komentáře
  1. Répondre

    Dobrý den,

    Rozbor je zajímavý, ale bylo by potřeba doplnit případ volného života (získaný byt lze pronajmout nebo obývat), který umožňuje zmírnit rizika, která popisujete.

    Uzavřením dobrého obchodu může být anuita pokryta nájemným. Takže i když „prodejci“ žijí 20 let, je to jedno.

    Navíc umožňuje přístup k majetku i lidem, kteří se do bank dostat nemohli (jak říkáte, bankéř je prodávající).

    Ale podnikání je velmi vzácné a musíte být velmi pohotoví.

    srdečně
    Jérôme

      • investovat
      • 10 2018 září
      Répondre

      Ahoj Jerome,

      Děkuji za váš komentář.

      Bezplatný doživotní nákup k pronájmu potvrzuji, pokud je kupní cena zadržená na doživotní rentu zajímavější než klasický nákup.

      Nemovitosti s volným životem se prodávají méně snadno než konvenční nemovitosti a úrokové sazby jsou nízké.

      Navíc, v jakých případech by jednotlivec prodal svobodný život? Ze zkušenosti, obecně proto, že nemůže najít kupce pro klasickou transakci... často proto, že jeho cena je příliš vysoká.

      Buďte tedy opatrní, abyste jasně určili tržní hodnotu + hodnotu pronájmu, abyste se vyhnuli překvapením. Když se dívám na inzeráty, kde prodejce spontánně nabízí doživotní rentu zdarma na Le Bon Coin, tak cena je často vymyšlená :).

      Erwane

komentář?