Investujte do Duflotu

Périssol, Besson, Scellier… a nyní Duflot. Dát své jméno do systému osvobození od daně z nemovitostí je pro ministra dobrým způsobem, jak se zapsat do historie. Vyplatí se investovat do Duflotu? Nevím. Spočítám to a zjistím to ve stejnou dobu jako ty.

/

1/ Princip.

Duflotův zákon se týká francouzského daňového poplatníka, který si pořídí nový domov nebo v budoucím stavu dokončení mezi 1. lednem 2013 a 31. prosincem 2016. Poté využívá snížení daně ve výši 18 % z investované částky, rozložené do 9 let.

Maximální zohledněná částka nákupu je 300 000 EUR. Pokud vezmeme 18 % z 300 000 EUR, dostaneme snížení o 54 000 EUR za 9 let, neboli 6 000 EUR ročně. Vzhledem k tomu, že pouze 10 % Francouzů vydělává více než 36 000 EUR ročně, strop se dotkne pouze menšiny daňových poplatníků.

/

2/ Podmínky.

Nemovitost musí být pronajata holá po dobu 9 let, předci, potomci nebo členové stejné daňové domácnosti jsou vyloučeni. Není řeč o pronájmu vašemu synovi, který začíná studovat medicínu.

Kromě toho musí nájemce respektovat strop zdrojů, například od 26 776 do 35 502 EUR pro jednu osobu, podle její zóny. Tento strop je poměrně spravedlivý, 90 % populace vydělává méně než 36 000 EUR ročně.

Složení domácnosti nájemce Bydlení v zóně A bis Bydlení se nachází ve zbytku zóny A Bydlení v zóně B1 Bydlení v zóně B2
svobodný 36 € 36 € 29 € 26 €
Pár 54 € 54 € 39 € 35 €
Jedna osoba nebo pár s 1 vyživovanou osobou 71 € 65 € 47 € 43 €
Jedna osoba nebo pár se 2 závislými osobami 85 € 78 € 57 € 51 €
Jedna osoba nebo pár se 3 závislými osobami 101 € 92 € 67 € 61 €
Jedna osoba nebo pár se 4 závislými osobami 114 € 104 € 76 € 68 €
Zvýšení za další závislou osobu od 5 + 12 736 EUR + 11 659 EUR + 8 531 EUR + 7 677 EUR

Zdroj: service-public.fr

Nemovitost musí být součástí způsobilé oblasti. Například v Bretani se zóny A, A bis a B1 týkají ostrovů a vysoce urbanizovaných oblastí poblíž Rennes. Je to tedy selektivnější zařízení než ty předchozí... a to je dobře. Příliš mnoho špatných projektů Scellier se objevilo v oblastech, kde byl trh s nájemním bydlením již nasycen.

B2 zóny, středně velká města a obecně již dobře vybavené bydlení budou muset od 1. července 2013 schválit stát.

Vybudované bydlení musí splňovat normy RT 2012/BBC 2005. To omezuje možnosti vlastní výstavby, certifikace je nákladná.

Majitel by neměl doufat, že na nájmech vydělá jmění, protože ty jsou, stejně jako příjem nájemníků, omezeny:

Umístění ubytování Měsíční nájemné stropy na m²
Oblast Abis 16,52 €
Zóna A 12,27 €
Oblast B1 9,88 €
Oblast B2 8,51 €

Cena za m² neznamená mnoho. Vezměme si studio 20 m² v Paříži: nájemné bude 20*16,52 = 330,4 EUR. To je téměř dvakrát méně, než je jeho skutečná tržní hodnota. Budeme si tedy muset velmi vážně položit otázku rentability ve vztahu k nákladům na pořízení nemovitosti a získanému daňovému zvýhodnění.

/

3/ Vyberte město.

Průměrná daň, kterou platí Francouzi, se pohybuje kolem 2 500 eur. Začneme tedy na tomto základě, i když toto číslo není plně reprezentativní průměr.

Jakou strategii zvolit při výběru nemovitosti k pořízení? Za prvé, budete to spravovat sami, nebo to svěříte agentuře? Je pro vás důležité být poblíž nebo je to čistě finanční investice, byt, který nikdy neuvidíte?

Jsem docela pro hledání štěstí v pařížském regionu:

1/ Trh je nasycený.

2/ Vzhledem k mírnému nájmu je možné, že za 9 let nebude žádné nájemní místo volné.

3/ Pokud je volných míst v pronájmu málo nebo žádné, není třeba svěřovat řízení agentuře nebo firmě.

4/ Trh je dynamický: po 9 letech bude snazší jej znovu prodat.

5/ Tím, že vezmeme oblast katastrofy 93, můžeme dokonce počítat s malou přidanou hodnotou za 9 let.

Už jsem o tom mluvil v a předchozí článek, Mám jistou přízeň pro Aubervilliers, poslední dostupné město na vnitřním předměstí. Nikdy bych tam nebydlel, ale bavíme se tady o investování.

/

4/ Konkrétní příklad.

V současné době stojí studio 27 m² 123 000 EUR. To ušetří 123 000*18 % = 22 140 za 9 let, neboli 2 460 EUR ročně. Ideální pro průměrného daňového poplatníka!

Jsme v nejlepší oblasti, A bis. Očekávané nájemné je tedy 27*16,52 nebo 446,04 €.

Notářské poplatky činí 9 166 EUR, poplatky za záruku 1 480 EUR. Celková částka k financování je 123 000 + 9 166 + 1 480 = 133 646 EUR. Podle nejlepší sazby:

Pro vaši půjčku ve výši 133 646 EUR na 20 let se sazbou 3,56 % pojištění zahrnuje:

  • Výše vašich měsíčních splátek je 794,74 EUR, včetně pojištění 40,09 EUR.
  • Použitá sazba: 3,20 % + pojištění: 0,36 %.
  • Celková cena vaší půjčky bude 57.092,34 9.622,51 EUR včetně pojištění XNUMX XNUMX EUR.

Je tedy potřeba najít každý měsíc 795 – 446 nájem = 349€. K tomu připočtěte (na první pohled) 450€ daň z nemovitosti. To znamená hotovostní požadavek ve výši 4 638 EUR ročně – 2 460 EUR na daňových úsporách za 9 let = 2 178 EUR… poté 4 638 EUR za 11 let = 70 620 EUR za 20 let.

To vede k otázce, má být nemovitost po 9 letech prodána nebo si ji nechat? Vidíme, že nezbytný peněžní příspěvek se po 9 letech stává značným. Na druhou stranu, pokud váš nájemník zůstane na místě s omezeným nájemným, výnos nemusí ospravedlnit „bombardování“ s tímto bytem. Je lepší investovat do nové nemovitosti osvobozené od daně.

Předpokládejme, že prodáme po 9 letech; zaplatili jsme 2 178*9 = 19 602 EUR. Byt získal 2 % ročně; prodává se za 147 000 €. Ale jste zdaněni z kapitálového zisku, a to až do výše 4 240 EUR. Zisk je stále 13 354 – 4 240 = 9 114 €.

Celkový zisk = realizovaná daňová úspora 22 140 + kapitálový zisk 9 114 – příspěvek 19 602 = 11 652 EUR za 9 let.

Pokud byste zároveň svůj příspěvek ve výši 2 178 EUR každý rok investovali do životního pojištění se sazbou 3,5 %, vyneslo to 26 341 – 19 602 = 6 739 EUR.

/

5/ Závěrem.

V našem příkladu se vzhledem k „nízké“ kupní ceně a dynamice místního trhu ukazuje investice do Duflotu jako dobrý obchod.

Hlavní věcí při investici do nemovitosti je vybrat správný nákup. Jaké jsou vyhlídky na pronájem a další prodej? Je kupní cena oprávněná? Je to ta nejlepší investice vzhledem k mé situaci? Před provedením ponoru je nutná podrobná simulace.

Svůj první příjem na webu jsem vydělal v roce 2012 rozvojem a monetizací návštěvnosti mých stránek (AdSense ...).


Od roku 2013 a mých prvních profesionálních služeb jsem měl možnost podílet se na rozvoji více než 450 stránek ve více než +20 zemích.

Čtěte také na blogu

Zobrazit všechny články
Bez komentáře

komentář?