Nákup své první investice do nemovitosti: 10 chyb, kterým je třeba se vyhnout

Kdo nikdy nesnil o tom, že bude vlastnit bytový dům nebo soubor bytů v domě k pronájmu a nashromáždit značný příjem? Pokud je ale jeho koupě nepochybně výhodnou investicí, nesmíme ztrácet ze zřetele, že jde o všechno možné, jen ne o hazardní hru.

Pokud se chystáte provést svou první investici do nemovitosti k pronájmu, zde jsou věci, na které si musíte dát pozor, abyste neriskovali, že dostanete špatnou nabídku.

Vyhněte se emocionální investici

Samozřejmě, že nemůžeš koupit bytový dům sans věřit v životaschopnost projektu, ale neměli byste investovat z toho prostého důvodu, že „je to tlačenice“. Jakákoli investice vyžaduje nestrannost, která vám umožní objektivně analyzovat výhody a nevýhody nemovitosti, kterou se chystáte získat. Když si koupíte nemovitost k pronájmu, je to pro získání pasivního příjmu. Je tedy nutné zajistit, aby investice byla rentabilní.

Jeden z největších chybou mnoha lidí je postupovat, jako by si vybírali vlastní dům. Nejde jen o to, zda byste v takovém místě chtěli bydlet, ale také o výši nájmů, které je třeba vybrat.

Informujte se o právním rámci pro investování do pronájmu nemovitostí

Na realitním trhu nemůžete získat dobrý obchod, pokud neznáte právní předpisy, které definují rámec pro tamní obchodování. Nejprve se tedy budete muset informovat o zdanění nemovitosti (zdanění příjmů z pronájmu, systém PINEL atd.). Čím více budete vědět, tím více si uvědomíte prostor pro manévrování které máte.

Pamatujte na pravidlo 70 %.

Budova se zprávou, kterou chcete získat, musí být samofinancovatelná. Obecně platí, že když chcete koupit nemovitost na pronájem, je využíván bankovní úvěr. Pak by bylo nutné, aby 70 % z inkasovaného nájmu pokrylo měsíční splátky bance. Ten se domnívá, že na pokrytí všech pravidelných poplatků nezbytných pro provoz budovy budete potřebovat alespoň 30 % z nájmu. Bere tedy zbývajících 70 % a ponechává vám marži na pokrytí poplatků za správu. Pokud si sjednáte pojištění neplaceného nájemného, ​​banka si samozřejmě naúčtuje více než 70 %.

Při koupi budovy musíte analyzovat měsíční platby, které je třeba bance platit, abyste věděli, zda vám předpokládané nájmy umožní financovat.

Vyberte si dobrou lokalitu pro investici do bytového domu

Musíte znát oblast, kde se nachází budova, kterou si vyberete. Nebezpečí náhodného výběru, kam investovat, je, že můžete narazit na bezpečnou rizikovou oblast. Významné bezpečnostní riziko může vést k poklesu demografie, a pro člověka, který chce koupit nemovitost na pronájem, je to prostě ta nejhorší situace, která může nastat. Mohli byste mít velké potíže s pronájmem své nemovitosti.

Zde je několik dalších otázek, které si musíte položit, abyste zjistili, zda je umístění dobré:

  • Je v oblasti vlakové nádraží a MHD?
  • Jsou v okolí obchody, nemocnice a lékárny?
  • Jaké jsou výhody pronájmu bytu v této oblasti?

Nezapomeňte na různé poplatky

Při definování skutečných nákladů na nemovitost, kterou se chystáte získat, nezapomeňte zahrnout do svého hodnocení množství malých výdajů, které vzniknou u příležitosti akvizice:

  • Notářské poplatky : i když bychom se bez něj rádi všichni obešli, je nutné zavolat notáře, který bude proces pořízení doprovázet. Zaplatíte mu peněžní částku, která se bude rovnat 7 až 9 % hodnoty vaší budoucí budovy. Tato částka pokrývá poplatky notáře, ale i různé obecní daně;
  • Náklady související s prací : je pravda, že nemůžeme přesně posoudit množství této práce před alespoň jednou návštěvou webu. Mějte však na paměti, že nezbytně bude třeba provést nějakou práci: nainstalovat nové okno, oddíl, změnit klíče atd. ;
  • Náklady na vývoj : může být nutné zařídit nábytek a koupit domácí spotřebiče.

Zohlednění těchto nákladů vám pomůže jak při hodnocení nákladů na budovu, tak později při stanovení nájemného.

Vezměte v úvahu daň z nemovitosti a daně, které se mají platit z pronájmu

Výše daně z nemovitosti závisí na nemovitosti samotné a její poloze. Než začnete, musíte to zjistit. Neudělejte tu chybu, že se budete držet toho, co platíte za svůj vlastní domov, protože daň z nemovitosti je zřídka stejná od jedné budovy k druhé.

Účtování o těchto daňových odvodech vám to umožňuje přesnou analýzu skutečných nákladů budovy, kterou chcete koupit, aby posoudila její ziskovost ve vztahu k měsíčním platbám, které má banka odečíst z nájmů.

Parkovací místa: nezapomeňte na ně!

Brzy jsme udělalizapomeňte na parkovací místa. Je zřejmé, že problém nenastane, pokud je kupovaný prostor dostatečně velký na to, aby poskytl parkovací místa. V případě potřeby byste však měli vědět, že vaše budova nemusí být pro nájemníky příliš atraktivní.

Pozor na levné stavby

Pokud se dozvíte, že někdo chce prodat komplex budov za nepřiměřeně nízkou cenu, pravděpodobně se jedná o vážný problém ovlivňující jeho ziskovost. Neřest není vždy tam, kde si myslíte, že je. Budova může být v perfektním stavu, ale nachází se v oblasti, která ztratila svou přitažlivost, takže zde nejsou žádní nájemníci.

vizuální-kupte-vaši-první-investici-nemovitosti-těch-10-chyb, kterým se musíte vyhnout

Při návštěvě objektu buďte ve střehu a vše kontrolujte

Bylo by vážnou chybou nechat se blufovat nadšenými slovy toho, kdo se vám snaží budovu prodat. Zůstaňte ve střehu a vše procházejte hřebenem s jemnými zuby. Ujistěte se, že zařízení nemá žádné větší poškození, a pokud ano, přehodnoťte své rozhodnutí o koupi nebo alespoň cenu, kterou jste byli ochotni zaplatit.

Především si co nejlépe prohlédněte střechu, ale také rám. Rekonstrukce střechy vždy vyžaduje značný rozpočet. Tolik k tomu, abyste věděli, zda to budete muset udělat po koupi nebo se o to nebudete muset starat. Pokud kupujete starý dům, který časem mohl utrpět nějaké škody, je vhodné být v doprovodu specialisty kdo vám může dát objektivní názor.

Energetická diagnostika: další často opomíjený aspekt

Čím je nemovitost starší, tím více stává se energeticky drahým. Pokud má vaše budova starý systém vytápění, spotřebuje více. Nájemníci to vědí a jejich posouzení vašeho bytu tím utrpí. Proto si nezapomeňte vyžádat energetickou diagnostiku nemovitosti, která se vám chystá prodat.

Pokud budete věnovat pozornost všem těmto bodům, měli byste být schopni získat velmi dobrý obchod.

Svůj první příjem na webu jsem vydělal v roce 2012 rozvojem a monetizací návštěvnosti mých stránek (AdSense ...).


Od roku 2013 a mých prvních profesionálních služeb jsem měl možnost podílet se na rozvoji více než 450 stránek ve více než +20 zemích.

Čtěte také na blogu

Zobrazit všechny články
Bez komentáře

komentář?