Psychologie kupující-prodávající v realitách

Nádherný článek čtěte na TF1 mi říká, že ceny nemovitostí „by mohly v letech 5 a 2013 klesnout o 2014 %. To vyžaduje několik poznámek:

– Používá se podmínka: normální, o cracku nám bylo řečeno už… 10 let? Ale v roce 2012, v roce „krize“, byl průměrný pokles pouze 1,6 %; stálo to za to počkat nebo zůstat nájemníkem.

– V době krize klesají objemy, prodeje nového zboží se zhoršují, ale ceny nemusí nutně klesat… nebo ne rychle. Ne každý spěchá s prodejem.

– Vyhlásit 5% pokles cen není vzhledem k ukazatelům moc riskovat :). Ve vztahu k průměrným příjmům domácnosti jsem také plánoval a střednědobý pokles.

– Nyní mezitím mohou průměrné příjmy velmi dobře opět vzrůst… nebo inflace, růst nákladů na výstavbu, zmírnit pokles cen. Trh navíc stále podporují historicky nízké sazby.

Dobře, ale kdy budu mluvit o psychologii? Už se tam dostáváme! Všechny tyto poznámky vedou k následujícímu závěru: ekonomika a nemovitosti závisí na mnoha parametrech, nad nimiž nemá kupující kontrolu. Musí se zaměřit na faktory, které má na dosah:

– Jaké má plány? Plánuje zůstat v oblasti? Jak dlouho ? Pokud je to „neurčité“ nebo dlouhodobé, nákup je téměř vždy nejlepším řešením, i když je trh nerozumný. Například, aby byla nemovitost v Paříži zisková ve srovnání s pronájmem, trvá to 20, ale v provinciích mnohem méně.

– Jaký je jeho přínos? Bere si půjčku? Mohl by být ohrožen jeho příjem? Není třeba propadat paranoii ani ve vztahu k zaměstnání. Stále máme s Assedic jedno z nejlepších pojištění pro případ nezaměstnanosti na světě.

V době krize nebo poklesu trhu musí kupující zůstat racionální a neodmítnout nákup ze špatných důvodů. Pokud zůstane nájemcem a přijde o zajímavou nemovitost, dlouhodobě přichází o peníze. Během několika let téměř každý vždy přijde o peníze na koupi nemovitosti: kompenzace notářských poplatků a případně nákladů na vyjednávání nějakou dobu trvá.

Takže tady to je: po přečtení mého příspěvku se potenciální zákazník vážně rozhodne koupit. Musí pak čelit mnohem děsivějšímu nepříteli, než je trh s nemovitostmi: prodávajícímu. Trh je kvantifikován, je studován, ale je abstraktní. Prodejce, velmi konkrétní, často nebude chtít o ceně smlouvat. Nebo jen velmi málo a ne měsíce či roky. Proč to ?

– K většině prodejů dochází, když dojde k převratu v životě prodávajícího: převod, rozvod, smrt… Ať je situace jakákoli, často to s sebou nese náklady, zejména notářské poplatky (komunitární likvidace, dědictví…), a prodávající spoléhá na prodejem nemovitosti se s tím vypořádat. Naopak to může hrát ve váš prospěch, když je prodejce po pár měsících nucen se snažit.

– Prodávající využívá X realitních makléřů a vyjednavačů, ale vždy má svou představu o ceně. Konzultuje inzeráty na internetu a přidává 10 % „na pokus a ponechání marže“. Až na to, že nemovitost stále na prodej není za férovou cenu. Jinak by byl již prodán! A rozdíl mezi zobrazenou cenou a konečnou prodejní cenou je někdy násilný.

– Univerzální a nadčasová studie uvádí následující zjištění: nemovitost nabízená k prodeji za 100 000 EUR bude vždy prodána za méně než nemovitost nabízená k prodeji za 98 nebo 99 000 EUR. Průměrná cena nemovitosti nabízené k prodeji za 100 000 EUR je 90 000 EUR. Kupující požaduje 10% slevu, aby měl pocit, že dostává výhodnou nabídku. Cena 98 EUR nebo 99 000 EUR se zdá upřímnější a v průměru generuje pokles pouze o 5 %. Vyjednavač změní vaši cenu na 127 000 EUR? Nechoďte za 130 000 € :). Místo toho vyzdvihněte poctivost ceny ve srovnání s trhem.

– Obecně z osobní zkušenosti, když se nemovitost po 3 měsících neprodá, odejde se slevou cca 20 %. Vezměte si nemovitost v hodnotě 150 000 EUR, která se povaluje. Nemá cenu ji po 5 měsících bez návštěv snižovat o 10 nebo 000 6 €. Když se nemovitost líbí, první nabídka je často o 10 % nižší než zobrazená hodnota. Objektivně bude muset být zvýšena alespoň na 135 000 EUR, aby vyvolala zájem, a pravděpodobně bude nakonec vyjednána na 120 000 EUR.

– Ne, pokud prodáte nemovitost za 120 000 EUR namísto zobrazených 150 000 EUR, nepřišli jste o 30 000 EUR. Jednoduše jste prodali svou nemovitost za tržní cenu.

– Kupující také nevyhrál 30 000 EUR. I ten riskuje určitý šok, jakmile si nechá od řemeslníků vyčíslit cenu díla;).

– Dávejte si pozor zejména na názory typu „komerční káva“: „je to příliš drahé! » « je to dáno, prodal bych víc! ". Ať už jste prodávající nebo kupující, pouze vy máte v ruce všechny prvky, abyste mohli posoudit relevanci svého rozhodnutí!

Svůj první příjem na webu jsem vydělal v roce 2012 rozvojem a monetizací návštěvnosti mých stránek (AdSense ...).


Od roku 2013 a mých prvních profesionálních služeb jsem měl možnost podílet se na rozvoji více než 450 stránek ve více než +20 zemích.

Čtěte také na blogu

Zobrazit všechny články
Bez komentáře

komentář?