První nákup na pronájem

Nákup na pronájem

 

Na konci roku 2007 jsem uskutečnil svůj první nájemní nákup s T1 v BRESTu. Téměř 3 roky po studiích první ověřená práce CDI... v Irsku. Vzápětí se vracím na pár dní do země „investovat“. Od 3. cyklu a diplomové práce „Výhra s nemovitostmi“ jsem připraven. Zejména proto, že jsem během stáže v Private Banking měl možnost diskutovat s klienty vyplněním jejich IRPP nebo ISF listů. Verdikt je jednoduchý: obchodní lídři, investoři do nemovitostí, často oba zároveň... a velmi, velmi málo zaměstnanců.

V té době jsem se podíval do Paříže a Finistère. Paříž pro svůj vysněný trh: demografie, vysoké příjmy a tudíž likvidita trhu, silná poptávka po pronájmu atd. V té době se studio pohybovalo kolem 100 000 €, což byla částka, která přiměla dav křičet.

Ve Finistère znám trh lépe (teoreticky), moje rodina je tu, když je potřeba, stejně jako já příležitostně. Ve Francii přítomen jen pár dní, rozhoduji se pro „místní“ trh, který je navíc cenově dostupnější.

V Paříži: 20m² studio za 100 000 €, 110 000 € včetně notářských a agenturních poplatků; pronajaté 500 € / měsíc nebo 6 000 € / rok nebo výnos 5,45 % + práce, kterou je třeba udělat, nepočítáno, protože projekt nebyl až do konce studován.

V Brestu: T1 bis 27 m² za 45 000 EUR s parkovacím místem a boxem, 4 500 EUR za poplatky zprostředkovateli, 4 400 EUR za notářské poplatky; pronajato v té době 275 €, tj. 3 300 € / rok, neboli výnos 6,13 %. Očekává se také práce.

/

Komentáře s odstupem:

- Na papíře se zdá, že Brest je výnosnější volbou; ale pozor, trh je také méně napjatý a méně likvidní: vyhlídky na kapitálové zisky jsou omezenější; město populačně stagnuje, staví se nové budovy a příjmy jsou omezené.

- Realitní makléř mi ho doporučuje pro jeho polohu, blízkost budoucí tramvajové zastávky, betonovou podlahu a dobrou údržbu bytu. V rezidenci bydlí drtivá většina vlastníků.

- Díky tomuto slavnému ústupu si uvědomuji, že: 4 500 EUR v poplatcích za vyjednávání je enormní; Asi jsem je mohl vyjednat lépe. Zejména proto, že jsem nenáročný zákazník: jdu kolem za 15 minut a podepisuji.

- V té době jsem objevoval rozdíl mezi betonovými a dřevěnými podlahami, otázka, která mě nikdy nenapadla. Je pravda, že dnes si vybrat, budu spíše fanda betonu. Ale dřevěná podlaha, opomíjená a opomíjená, často nabízí nepřekonatelnou ziskovost.

- Nikl copro je dobrý... ale je drahý. Přibližně 50 € měsíčně za tento T1. Zde měříme zájem o vlastnictví celé budovy a definujeme údržbu a práce, které je třeba provést.

- Byt byl v té době spravován agenturou a já jsem v tomto způsobu správy pokračoval, proti 6% příjmů z pronájmu (zvláštní sazba dobře sjednaná, v praxi poměrně běžná). Příchod boncoinu a internetové reklamy bude důvodem pro vedení agentury. V Brestu dnes nikdo neakceptuje placení poplatků za vyjednávání za pronájem.

/

Historie výpůjček:

100_0328.JPG

- Nájemce opustí prostory po několika měsících; vystřídá ji mladá sestra, ale požaduje výměnu oken (hele, je pravda, že cítíme průvan…). Dostanu se na 2 500 € paměti za okno a dveře na terasu.

- Byt pak zůstane několik měsíců prázdný... nelze jej znovu pronajmout. Agentura prodala svůj soubor správy pronájmu jiné agentuře... která nic nespravuje. Inzerát nemovitosti neobsahuje např. žádnou fotografii. A je to zveřejněno pouze na jejich stránkách nebo v menších novinách. Dobrý roh? Nevím.

- Léto 2010, když se vracím z Irska, vyzvednu klíče a nechám předělat interiér za 2 € (podlahy, stěny atd.). Nájem navyšuji na 500 € včetně poplatků (+ 350 € / měsíc) a byt je v následujících dnech znovu pronajat. Dnes je to 25 € CC.

/

Konečný výtěžek:

Celkové náklady na byt jsou aktuálně 58 900 €, za nájemné 310 € měsíčně bez poplatků nebo 3 720/58 900 = 6,31% ziskovost.

Pro jasnou návratnost upřesněme, že daň z nemovitosti + daň z nemovitosti + CSG-CRDS + pojištění bydlení činí přibližně 500 EUR ročně. To nás přivádí zpět na 5,46 %.

/

Půjčka:

Zanedbejte poplatky za vyjednávání, u bankovního úvěru jsem nekompromisní a chodím tam a zpět mezi CMB a Banque Populaire, dokud nezískám 4,72 % za 15 let. Zdá se, že tenkrát to bylo dobré :).

Kromě pojištění vlastníka domu bez bydlení jsem spokojen s pojištěním smrti. Žádné pojištění „ztráty zaměstnání“ nebo invalidity, pokud nájemník splácí většinu úvěru.

S bankovní zárukou a jejími náklady to nakonec dává:

Tabulka T1

Každý měsíc tedy platím z kapsy 441 - 310 = 131 €. Nakonec za 23 let zaplatím asi 580 15 €. Kdybych tyto peníze investoval každý měsíc, přineslo by mi to 27 479 EUR při 2 % čistého za 15 let.

Je pravda, že pár měsíců nebude pronajato atd., ale „riskuju“ zvýšení nájemného během několika příštích let.

Mohu získat tuto částku zpět tím, že budu počítat s kapitálovým ziskem? Základní cena bytu byla na konci roku 45 000 2007 EUR + 5 000 EUR za práci, tj. 50 000 EUR; Vezmeme-li inflaci / zvýšení nákladů na výstavbu o 2 % ročně po dobu 15 let, dostaneme cenu přibližně 67 300 EUR v roce 2023, což je podle mého názoru poměrně konzistentní vzhledem k dobré údržbě nemovitosti a budovy.

/

Na závěr:

Byt mě přivede zpět:

67 300 EUR - 23 580 EUR v hotovosti za půjčku - 7 500 EUR na daních a pojištění - 5 000 EUR za práci = 31 220 EUR.

Tato částka je jen o málo vyšší než částka, kterou bych získal z částky přísně uložené na vkladní knížce (27 479 EUR), protože:

- nemovitosti byly nejvyšší a výnos skromný.

- výnos z bytu je sotva vyšší než sazba úvěru.

- byt mě v hotovosti stojí draho. Část financovaná nájemcem není dostatečně velká a pákový efekt úvěru se tak snižuje.

- výtěžnost je omezena poplatky za kopro.

- kupní cena a náklady mohly být sjednány lépe.

Úvěr znovu sjednaný kolem 3 % nakonec učiní operaci pozitivnější. Pak se ukáže, zda je lepší nemovitost prodat a pravděpodobně zaplatit daň z kapitálového zisku, nebo si nemovitost ponechat k pronájmu.

Protože pokud je nad 15 let provoz výrazně bílý, nad 20 nebo 25 let, nemovitost je financována od 15 let, je cash flow provozu a tedy i jeho zisk sympatičtější.

Svůj první příjem na webu jsem vydělal v roce 2012 rozvojem a monetizací návštěvnosti mých stránek (AdSense ...).


Od roku 2013 a mých prvních profesionálních služeb jsem měl možnost podílet se na rozvoji více než 450 stránek ve více než +20 zemích.

Čtěte také na blogu

Zobrazit všechny články
2 Komentáře
    • William
    • 3 srpen 2016
    Répondre

    Zajímavý článek, sám jsem ve vaší situaci roku 2007 a začínám shánět investici ve Francii. Vaše články jsou každopádně opravdu zajímavé

      • investovat
      • 10 2018 září
      Répondre

      Děkuji za povzbudivý komentář.

      Většina článků sdílí osobní zkušenosti, jiné jsou tu proto, aby pomohly přátelům;).

      Pokusím se určitá témata pro rok 2019 předělat a prohloubit.

komentář?