Jak se prosadit na realitním trhu v roce 2019?

Le Monde právě zveřejnila článek, který může být znepokojivý pro všechny, kdo mají realitní projekt.

Zdá se, že kupující a prodávající méně sebevědomý pro rok 2019 !

Hned se uklidníme, protože kdyby Zhoršení na trhu se obává 36 nebo 37 % respondentů nemovitosti, to znamená především to Opak si myslí 63 nebo 64 % dotázaných.

Jaké racionální argumenty máme, abychom tyto pocity rozptýlili?

1/ Rekordní rok 2018.

Rok 2018 je z hlediska objemu transakcí nejvyšší: 970 000!

To je výrazně více než v předchozím „rekordním“ roce 2006:

Otázka zní: co se od té doby stalo, že to může vysvětlit? Je tento objem transakcí oprávněný? Co dělají ceny zároveň?

2/ Nepříznivé politické prostředí.

Od roku 2006 se politické prostředí zhoršilo. Prezidenti CHIRAC a SARKOZY byli k nemovitostem jistě příznivější než prezident MACRON.

Jakmile nastoupil do úřadu, kritizoval „pronájem nemovitostí“, zatímco v populárních obrazech jsou rentiéři často držiteli akcií.

Nedávno byla ISF (daň z bohatství) přeměněna na IFI (daň z majetku nemovitostí): to říká vše. Od nynějška, aby se omezilo jeho zdanění, je nutné omezit jeho nemovité dědictví.

Plánované zrušení daně z bydlení nás navíc vede k domněnce, že bude následovat zvýšení daně z nemovitosti, aby se to kompenzovalo. Pronajímatel zaplatí více ve prospěch nájemníků.

A podle novin není nouze o další průměrné novinky:

Věnujte pozornost zejména kapitálovým výnosům z nemovitostí, již zdaněným, protože „na to majitelé nepracovali“. Zdá se mi, že majitel, který nabízí nemovitost k pronájmu, bude vždy pracovat více (údržba, správa, práce atd.) než ten, kdo si otevře HŠU, ale to je asi subjektivní :].

Obezřetnost však musí povzbuzovat i jiné důvody, zejména makroekonomické.

3/ Makroekonomický výhled realitního trhu na rok 2019.

Aby byl trh zdravý, musí zůstat spojen se svými základy:

• Medián příjmu na domácnost.
• Výpůjční kapacita spojená s tímto příjmem.
• Střední ceny v sektoru, často korelované.

Jakmile se ceny ve městě vzdálí od platu obyvatel a od toho, co si mohou vydělat, je trh s nemovitostmi na kapačkách:

• Přivádění zahraničních zákazníků například pro PAŘÍŽ; kteří mohou dříve nebo později dezertovat (pocit nejistoty, údržba ulice atd.).
• Vysoký osobní přínos některých vyhlídek po kapitálovém zisku z prodeje nemovitosti. Zájemcům, kteří prodávají v ILE-DE-FRANCE, vyhovuje útočit na trh v provinciích.
• Vysoký osobní příspěvek po dědictví, darování, zisku atd.

Konkrétně infuze, tedy příspěvky „hotovosti“ mimo pracovní ekonomiku, jsou menšinové nebo dokonce náhodné.

Jakmile "místní" již nemůže získat, existuje nebezpečí na trhu s nemovitostmi.

4/ Příklad BORDEAUX realitního trhu: směrem k přehřívání?

Někteří manažeři si dopřávají střední plat 4 000 nebo 5 000 EUR. Jsou velmi v menšině.

Průměrný příjem domácnosti je pouze 21 404 EUR, tedy přibližně 1 784 EUR/měsíc (2015).

To umožňuje půjčit si podle MeilleurTaux přibližně 133 233 EUR na 25 let:

Jaká je ale průměrná cena ve městě?

Podle realitního barometru notářů 445 000 EUR za dům a 4 170 EUR/m² za byt:

Bez příspěvku je obtížné koupit i domácnost s vysokými příjmy.

Měli bychom proto opustit jakýkoli realitní projekt ve velkém městě nebo ve FRANCII?

5/ Nejlepší čas na nákup záleží na vás!

Již v roce 2016 jsem si kladl otázku „ je to ten pravý pro koupi nebo prodej nemovitosti?".

A odpověď je vždy stejná: v krátkodobém horizontu, s jediným cílem spekulovat na rychlý kapitálový zisk, jdete do zdi.

Nekupujte jen proto, abyste vydělali peníze, ale proto, že nemovitost splňuje váš životní záměr.

Sazby zůstávají mírné a ve vedlejších městech je možné najít bytové domy s atraktivními výnosy (8 – 10 %) podle stavu.

Cílem je ponechat si je po dobu 15–20 let, tedy dobu, po kterou je mají nájemníci financovat, a poté těžit z čistého výnosu, jakmile úvěr skončí. Je to nepřekonatelná investice díky pákovému efektu úvěru, pokud jsou incidenty z dlouhodobého hlediska malé (nezaplacené účty, degradace, práce atd.).

Na druhou stranu koupit byt v metropoli za účelem jeho pronájmu znamená předpokládat nízký výnos a průměrné vyhlídky na výnos. Rizika obratu trhu jsou větší.

Výnos se bude pohybovat mezi 3 a 5 % v závislosti na městě, ale nelze určit, zda inflace pohltí pořizovací náklady (vyjednávání + notářské poplatky a poplatky za převod) v den, kdy chcete odjet.

Pokud se váš projekt týká koupě hlavní rezidence, kde budete žít 20 nebo 30 let, otázka nevyvstává: nezáleží na tom, jestli necháte pár eur, pokud si užíváte života, který splňuje vaše očekávání :).

Přesto rada: nic vám nebrání nechat si odhadnout nemovitost, která vás zajímá, nebo vás na svých krocích doprovázet a znalec oceňování nemovitostí.