Riziko pronájmu (odvážného) majitele, který investuje do nemovitosti

Závod s časem začal: Ještě musím vydržet 23 let, než prodám své první budovy. Mezitím jsem já čelit riziku pronájmu. Abych vydělal, musím každý měsíc najít dostatek peněz na pokrytí půjček. Musíme proto neustále myslet na cash flow, tzv peníze, jako v každém podnikání.

Co může tento peněžní tok ohrozit?

Z vašeho pohledu i mého pohledu vlastníka investora, co by mohlo zkazit večírek a bránit vám v zisku z vašeho pronajatého bytu?

/

1/ Prázdný slot

Špatná poloha nemovitosti, nedostatek poptávky po pronájmu, příliš vysoká cena nebo ubytování ve špatném stavu. Konkurence je nelítostná a nájemce je (obecně) racionální: chcete-li si pronajmout, musíte patřit mezi „nejlepší“.

Může být velké pokušení nerenovovat obydlí/budovu pravidelně: obydlí se pak obtížněji pronajímá...nebo je pronajímáno lidem, které jiní majitelé odmítnou. Kromě toho správná údržba nemovitosti také znamená zachování jejího vnitřního potenciálu a umožnění jejího růstu v průběhu let. Peníze vynaložené na rekonstrukci nemovitosti končí prodejem!

[Aktualizace 2022] : při nákupu musíte vzít v úvahu i demografii, dostupné bydlení (volný trh + HLM) a nové programy (viz karta INSEE pro město).

Kolem roku 3 jsem koupil 2010 budovy: 2 v univerzitních městech (BREST a QUIMPER), 1 v malém městě (PLONEOUR). Vzhledem k rostoucímu počtu obyvatel a omezenému počtu ubytování jsem v PLONEOUR neměl žádná volná místa v pronájmu.

Například v BRESTu jsem se dostal do špatného demografického období v důsledku hospodářské krize z let 2007-2008:

Zároveň byla velká konkurence bytů vyplývající z programů osvobození od daně… stejně jako nabídka sociálního bydlení. Opravdu jste potřebovali „top byt“ (stav, umístění…), abyste si ho mohli pronajmout, což nebyl případ mého;).

Stručně řečeno, buď máte dobrou makroekonomickou analýzu situace, nebo se spoléháte na vnitřní kvality nemovitosti.

/

2/ Sjednat si pojištění záruky za nezaplacené nájemné (GLI)?

Je to postrach číslo jedna dobrých lidí, kteří si koupí studio, aby se připravili na důchod. Malí pronajímatelé často volí pojištění „garance pronájmu“.

Obvykle:

  1. Pojišťovny jej nabízejí za cenu mezi 2 a 3 % z nájmu.
  2. Pokrytí mohou být pouze nájemníci, kteří vydělávají 3násobek výše nájmu (5násobek kauce, pokud nemají příjem).
  3. Existují také státní programy nabízející záruku. Jejich jméno a nabízené záruky se léta měnily; v tuto chvíli je to VISALE pro mladé lidi od 18 do 30 let a zaměstnance nad 30 let.

Mám uzavřít toto pojištění? Je to opravdu užitečné?

Jsou body za: jistý klid, nízké náklady, odečitatelnost příjmů z vlastnictví...

Podle mého názoru je z hlediska rizika vše otázkou sdružování, rozmělňování rizika. Chápu lidi, kteří mají jen majetek a malý příjem na straně a chtějí maximální bezpečí.

Jakmile máte 10, 20, 30 nebo více ubytování, platební incident je uveden na pravou míru tišeji (stejná poznámka platí při nákupu domácích spotřebičů pro tato ubytování: bez prodloužení záruky, děkuji).

Mimochodem, stává se to často? No, čím nižší náklady na pojištění, tím nižší riziko kryje. Když má člověk se smlouvou na dobu neurčitou například 3násobek nájmu, je potřeba hodně smůly, aby se stal incident. Právě na tento typ nájemců se však pojištění zavazuje krýt.

Kromě toho si dejte pozor na limity, na které se vztahuje, z hlediska nájmů a škod. Může nastat čekací doba! neplacené například pouze od 6 měsíců... a po omezenou dobu 2 let.

Vzhledem k průměrné době trvání vystěhování bezohledného nájemníka v období po COVIDu si pozorně přečtěte všeobecné i konkrétní podmínky:].

Osobně jsem se setkal pouze s potížemi s nezaměstnanými nájemníky, zděděnými po bývalém majiteli při koupi objektu. Obsadili špatně zrekonstruované ubytování a kvůli nedostatku příjmů s nimi nebylo možné pojištění.

Měli bychom jim pronajmout ubytování, které tehdy obývali? Tak určitě. Kromě práva každého na bydlení je obydlí obsazené rizikovým nájemcem vždy zajímavější než prázdné obydlí. A někteří nezaměstnaní mají stále zásady a bezúhonně ctí svůj nájem.

U ostatních se po pár dopisech a neúspěchu smírčí fáze ujme soudní vykonavatel. Dobrá příležitost pro každého majitele a občana objevit okresní soud. Obecně platí, že špatný plátce odejde, otevře se spis o předlužení a jeho dluh se zaeviduje a zmrazí například na 2 roky.

Ze zkušenosti naopak vystěhovaný nájemník poté svůj dluh na nájemném téměř nikdy neřeší; dejte na něj křížek a buďte potom přísnější a zvolte profil se solidní zárukou.

/

3/ Neplánované práce a škody

Selhání kotle, zatékání ze střechy, problém s elektrikou nebo znehodnocení bytu od insolventního nájemníka… V budově se vždy najdou milá překvapení. Vyhnete se tak monotónním dnům. Může to být depresivní. Ale pouze v případě, že tato „překvapení“ nebyla očekávána. Musíte umět počítat peníze :

– prostřednictvím jiných příjmů, pokud pracujeme souběžně (vy nebo vaši spolupracovníci).

– díky nájmům, pokud je úvěr rozložen na 20 nebo 25 let a že jsou vyšší než měsíční splátky úvěru.

– konečně je užitečné plánovat rozpočet na práce při nákupu budovy; proč nepřidat 5 % hodnoty budovy navíc k ostatním pracím, které jsou jasně předvídatelné? Dokud se peníze neuvolní, nemusí se platit. A tato rezerva stojí méně než půjčka CETELEM.

Jeden z prvních klientů, které jsem v Paříži potkal, vlastnil ve městě deset bytů. Jedinou starostí bylo, že začal přemýšlet, jak bude zítra jíst. Jeho externí plat již nestačil na pokrytí nepředvídaných událostí jeho ubytování a znásobil půjčky COFINOGA atd. vypořádat se s tím. Špatná strategie. Můžete také zajít přímo do své banky a vyjednat prodloužení doby trvání nebo výši půjčky. Nebo proč neprodat první zakoupený byt, abyste získali nějaké peníze?

Další nepředvídaná událost: mimořádná událost, jako je požár. Škodu uhradí pojištění odpovědného nájemce, které si samozřejmě každý rok kontrolujete. Stále je však užitečné uzavřít pojištění „neobyvatel“ pro jakýkoli problém, který nastane, když je ubytování prázdné.

[PROTIP 2022] : pro omezení nákladů na opravy absolvujte kurzy pro kutily u Leroye Merlina; přihlásit se k odběru Castorama nebo jiných výukových videí; Allovoisiny vám také mohou pomoci.

Souhlasím, že teoreticky je lepší najmout si profesionála a mít faktury za veškerou práci. V praxi, když 6 měsíců bojujete s hledáním pokrývače, jste spíše rádi, že najdete alternativní řešení nebo se sami zaučíte.

4/ Daně?

Ne opravdu nepředvídané, aby byly určitelné, ale spíše... něco, na co zapomínáme. Stavba v městském prostředí je především příjmem z pozemku. Možné možnosti daňového přiznání zde nebudeme rozepisovat (slibuji, že již brzy, vidím, že se některým sbíhají sliny!). Přidejte k tomu daň z nemovitosti a obvykle jste právě přišli o 2 měsíční nájemné na daních.

Vezměme si dvě budovy:

Jeden v PLONEOUR, 5500 obyvatel: příjem 18600, daň z nemovitosti 800, neboli 4,30 %.

Druhý v BREST, více než 200 000 obyvatel v oblasti: příjem z půdy 25200 1900, daň z nemovitosti 7,53 XNUMX, neboli XNUMX %.

[PRO TIP malý demagog 2022] : lepší investovat do měst řízených „správnými“ obcemi :)).

Vyhněte se investicím do komerčních prostor kromě lokality č. 1: daň z nemovitosti se vypočítává z teoretického nájemného, ​​nikoli z reálného nájemného. Vzhledem k rozvoji obchodů na periferiích a strukturálním potížím center měst budete na dani z nemovitosti dlouhodobě drazí.

Toto je můj případ v QUIMPER: skutečné nájemné kolem 10 000 EUR; nájemné odhadnuté v katastru na 30 000 €. Po projednání s nimi prý není možné zákon napadnout. Pokračování s mým právníkem!

/

5/ Výdaje

Obecně platí, že pronajímatel do poplatků započítává: elektřinu pro společné prostory, vodu a úklid pro společné prostory. Další možností je nechat si úklid dohodnout mezi nájemníky, ale to je spíše náhodné.

Opět, stejně jako u daně z nemovitosti, neváhejte požádat o zobrazení posledních faktur za tyto položky. A ne ty z července/srpna, kdy byla polovina studentského ubytování prázdná :). Náhodou v jedné z mých budov poplatky účtované vlastníkem sotva pokryly náklady na vodu.

6/ Nové DPE a energetické závazky

DPE má od 1. července 2021 nový vzorec.

Jeho hodnocení je přísnější u starších domů a nejčastěji je nejlepším řešením, jak jej zlepšit, zvolit tepelné čerpadlo.

Pokud je váš domov blízko „energetického síta“, budete muset rychle zvážit práci, abyste mohli pokračovat v pronájmu:

  1. Od 1. ledna 2023 bude zakázáno pronajímat bydlení v kategorii G.
  2. Bydlení klasifikované F, od 1. ledna 2028.
  3. Bydlení klasifikované E, od 1. ledna 2034.

To předznamenává velký nedostatek bytů, pokud majitelé nemají k dispozici snadno dostupnou pomoc (například samozřejmé daňové úlevy/snížení atd.).

7/ Condominium a AirBnB: můžete si na den pronajmout zařízené ubytování?

V některých kondominiích ve velkých městech se spoluvlastníci, kteří v jejich budově bydlí celoročně, rozhodnou zakázat pronájmy zařízených pokojů typu AirBnB.

Toto je proto bod, který byste měli při nákupu zkontrolovat, zatímco tato otázka vyvstala před méně než 10 lety, když byl tento článek poprvé napsán:].

[Článek napsán v roce 2010 (už!?) a aktualizován v roce 2022].

Svůj první příjem na webu jsem vydělal v roce 2012 rozvojem a monetizací návštěvnosti mých stránek (AdSense ...).


Od roku 2013 a mých prvních profesionálních služeb jsem měl možnost podílet se na rozvoji více než 450 stránek ve více než +20 zemích.

Čtěte také na blogu

Zobrazit všechny články
Bez komentáře

komentář?