Riziko rekvalifikace na prodejce zboží

Dnešní otázka na fóru se týká strategie vícenásobných nákupů s cílem způsobit a udržet deficit půdy, aby se omezilo zdanění. Je tato strategie životaschopná a bez rizika? Lze někoho považovat za obchodníka s nemovitostmi?

„V současné době mám poměrně velké příjmy z majetku, ze kterých si odečítám jen nějaké úroky z úvěru, a chci si snížit rozvahu nákupem nemovitosti na rekonstrukci se spoustou práce.
Pokud dnes koupím tuto nemovitost a udělám na ní dost práce, abych snížil svou rozvahu na 0, bude to perfektní, ale budu mít nějaké závazky k pronájmu této nemovitosti? A pokud ano jak dlouho? Je možné, abych to prodal třeba na konci roku? A když koupím budovu, kterou rozřežu na více pozemků, mám nárok na odpočet práce?

Taky mám v plánu dělat tento druh operace každý rok, abych si vyčistil zisk...a proto budu muset vytvořit komerční strukturu a měl bych k tomu i pár otázek ohledně pojištění...“

/

Dle mého názoru :

1/ Pokud se příjem minus poplatky za veškerý váš nemovitý majetek blíží nule, nevzniká povinnost nadále pronajímat nemovitost, která v důsledku práce generovala značné náklady.

Na druhou stranu, pokud tato nemovitost vede k deficitu půdy, částečně účtovanému do celkových výnosů, vznikne povinnost pronajmout tuto nemovitost po dobu 3 let. V opačném případě se příjem přepočítá, jako by žádný schodek nebyl.

2/ Pro fyzickou osobu, která v průběhu roku prodává, je daň z kapitálových výnosů 34,5 %. Přesto je málo jedinců (a dokonce i profesionálů), kteří realizují v roce kapitálový zisk s vědomím, že z kupní ceny je možné odečíst náklady na jednání, notáře a práci.

3/ Vytvoření obchodní struktury (SARL, SNC, SA atd.) mění situaci. Váš osobní majetek se pak liší od majetku společnosti. Operace a jejich zisky spadají do kategorie BIC, zjednodušeně reálné nebo normální reálné v závislosti na obratu (+/- 793 000 EUR).

Nebudete tedy odečítat práci vaší společnosti z příjmů z majetku.

4/ Rekvalifikace na obchodníka s nemovitostmi je možná:

– Vzhledem k plánované frekvenci nákupů 1 za rok.

– Vzhledem k povaze určitých nákupů: nákup jedné budovy za účelem jejího prodeje v 6 pozemcích ročně znamená mít na mysli myšlenku dalšího prodeje již od okamžiku nákupu, a proto je známkou toho, že hodláte vystupovat jako prodejce zboží.

Tím se dostáváme zpět k vaší otázce týkající se koupě budovy: jako fyzická osoba nemá skutečnost, že ji rozdělíte a znovu prodáte, žádný vliv na alokaci prací do důchodu z vlastnictví.

Jako obchodník s nemovitostmi spadáte do kategorie BIC a práce již není účtována do deficitu pozemků.

Na závěr:

Koupě nemovitosti každý rok za účelem její renovace a omezení její daně z nemovitosti před jejím dalším prodejem je možné. Hrozí ale daňová reklasifikace na obchodníka s nemovitostmi.

Jako profesionál je váš osobní majetek odlišný a zdanění již není stejné: práce se pak neodečítá z příjmu z majetku. Navíc budete odpovídat za skryté vady na prodávané nemovitosti.

Dělat to jednou za čas se nakonec zdá jako dobrý nápad, dělat to každý rok, jen abyste omezili daně z nemovitosti, není životaschopné.

Poté, v závislosti na vašich schopnostech řezat a prodávat se ziskem, může stát za to jít „pro“, bez ohledu na váš počáteční projekt.

CCI často nabízejí 30minutové schůzky s právníkem nebo notářem, jedno ráno v měsíci, aby pomohli vedoucím projektů...