¿Cómo (bueno) negociar una compra de bienes raíces? (edificio de apartamentos…)

Has decidido tomar acción, para compra tu residencia principal o por un inversión de alquiler. ¿Cómo? 'O' ¿Qué negociar bien esta compra de bienes inmuebles ? ¿Cómo presentar tu compra para conseguir el mejor precio?

1/ Mejora tu conocimiento del mercado inmobiliario local.

A fuerza de generar alertas en Le Bon Coin, Se Loger, Immonot, etc. te darás cuenta de qué mercancías "van rápido" y cuáles "arrastran".

En general, el mercado es particularmente dinámico para precios adaptados a la renta mediana de un hogar sobre el municipio.

Si te llama la atención un apartamento o una casa, el primer paso es estimar su valor tú mismo, comparando ventas recientes en el vecindario por propiedades sustancialmente equivalentes.

Para ello tienes:

  1. la base de datos estatal DVF Etalab".
  2. Esta misma base de datos formateada en Immonot: https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html
  3. Software de revisión automática que puedes encontrar en Google.
  4. El barómetro de los notarios: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
  5. La búsqueda de transacciones en impots.gouv.fr, desde su cuenta personal.
buscar transacciones inmobiliarias impots.gouv.fr

2/ ¿Cuál es la fecha de venta del alojamiento?

Le tiempo promedio para vender una propiedad son unos 2 meses:

tiempo-promedio-venta-inmobiliaria-Francia

Durante la venta, el vendedor suele declarar que "no tiene prisa" y que no quiere negociar (mucho). Después de 3 meses sin oferta, la mayoría de los vendedores generalmente revisan su juicio. Es una prueba de inteligencia, hay que adaptarse al mercado.

Por su parte, es posible que haya detectado una propiedad que no corresponde al público en general y cuyas fallas son menores/fácilmente subsanables para usted. Entonces está en el momento adecuado para hacer una oferta por debajo del precio que se muestra en el anuncio.

De ahí la importancia de hacer la pregunta de la fecha de la venta con el negociador de bienes raíces o con el propietario si está interactuando de manera privada. Pista: los anuncios indican una fecha pero pueden haber sido actualizados.

Si estás pasando por un profesional, tiene sentido para ti. informar de cualquier elemento que pudiera influir en su decisión… incluyendo la fecha de venta e incluso si la propiedad es negociable y cuánto en su opinión:].

Generalmente, si el negociador no tiene a nadie a la vista en la propiedad, estará del lado de la compra; por el contrario, si estamos en la primera semana de la venta y su teléfono no deja de sonar, ni él ni el propietario tendrán ningún incentivo para hacer un esfuerzo.

3/ Preparar una oferta por escrito bien argumentada.

Dependiendo de su personalidad, puede ser más fácil para usted hacer una oferta oral que escrita.

Problema de oferta oral y apretón de manos: la prueba de aceptación es más difícil. El propietario puede sentirse menos comprometido y escuchar otra oferta a continuación.

Además, hacer una oferta oral también significa presentar tus argumentos, sin olvidar ninguno, con el tono adecuado.

La oferta por escrito le permite decir una palabra sobre su situación, su proyecto, las calidades y ventajas de la propiedad. También le permite establecer una fecha límite (válida por 7 días, por ejemplo).

La aceptación se puede hacer simplemente indicando "bueno para el acuerdo" con la fecha y una firma. Una vez refrendada por el vendedor, la oferta ya no puede ser discutida por este último.

El comprador de buena fe conserva un plazo de reflexión de 10 días una vez firmado el contrato de compraventa.

4/ Es mejor golpear fuerte que buscar el equilibrio.

Una buena negociación suele ser brutal a nivel de la cantidad.

No se trata de encontrar un equilibrio entre las dos partes.

Los estudios muestran que el precio de la primera oferta fija los debates en un monto cercano.

Para obtener un buen trato, debe apuntar a un precio bajo y seguir su camino sin arrepentirse si el vendedor no es receptivo (por el momento).

Además, los precios “en 0 o en 5” son más discutidos que los precios en “7 o en 8” o en “2 o en 3”. Una casa expuesta a 100€ estará más negociada que una casa ofertada a 000€.

Finalmente, los negociadores masculinos suelen obtener mejores precios a favor del comprador; por el contrario, las mujeres obtienen un mejor precio para el vendedor (3% de brecha de género;)).

5/ ¿Cuál es el margen de negociación de una propiedad?

¿Cuánto se puede negociar el precio?

No hay una respuesta única para todos, solo promedios malos.

En promedio, la diferencia entre el precio mostrado y el precio de venta final es del 5% en Francia.

Excepto que este promedio varía mucho según la región y las tensiones en el mercado; dependiendo del sector, la negociación está entre un 2,5 y un 10% aproximadamente.

Finalmente, adapte la discusión a su situación personal. ¿Te gusta una casa, cerca de tu familia, tus amigos y tu trabajo? Vas a ir correr el riesgo de tratar de negociar unos pocos euros cuando alguien más podría comprarlo al precio que se muestra?

Distingo por tanto 2 situaciones:

  1. El bien es intercambiable y siempre encontrarás un equivalente; hay que negociar duro, sobre todo si la propiedad lleva más de 3 meses en venta.
  2. Encuentra la propiedad bastante única debido a criterios personales: tome un mínimo de riesgos.

En cualquier caso, no caigas en la "trampa de los descuentos" : una casa al -50% no es necesariamente una buena oferta si su precio sigue siendo superior al precio de mercado.

6/ ¿Podemos negociar la comisión de agencia?

Las agencias inmobiliarias muestran su escala en su escaparate y especifican el importe MÁXIMO de su comisión en los anuncios + el porcentaje en relación al precio.

El monto mostrado es el máximo, esto obviamente implica que la suma es discutible.

¿Se debe hacer todo lo posible para negociarlo?

Es exactamente como negociar el precio publicado de un bien. Si el bien es intercambiable y está buscando la ganga, hágalo. Si lo bueno es importante para ti, ten cuidado.

Si el negociador recibe 2 ofertas netas del vendedor por un monto equivalente, favorecerá al cliente que no negocia su comisión.

Además, si su oferta requiere un gran esfuerzo por parte del vendedor, es mejor que no negocie la comisión del agente inmobiliario por haz que ella quiera conseguirte esa ganga.

7/ ¿Y los honorarios del notario?

Para ser precisos, tenemos que hablar de tarifas y derechos de transferencia.

Entre estos costes, debemos distinguir:

  1. Gastos de desembolso (10%): los gastos del notario para la redacción de la escritura.
  2. Transferencia de derechos (80%): la parte del Estado y las autoridades locales, muy satisfecho con el sistema.
  3. Remuneración del notario (10%). Desde la ley Macron de 2016, el notario tiene la posibilidad de otorgar un descuento de hasta el 10%.

Este descuento teórico es que yo sepa poco aplicado en la práctica.

Dado que las tarifas ya están reguladas, la alta inflación y la difícil contratación, muchos nuevos notarios no tienen los beneficios esperados.

En cuanto a la comisión de agencia, creo que lo principal es comprar el inmueble al precio justo, no ahorrar en el asesoramiento y la tramitación de tu expediente.

 

Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).


Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.

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