Comprar su primera propiedad de inversión: 10 errores que debe evitar

¿Quién no ha soñado nunca con ser propietario de un edificio de apartamentos o de un conjunto de apartamentos en un edificio para alquilar y acumular unos ingresos sustanciales? Pero si comprar uno es sin duda una inversión rentable, no debemos perder de vista que se trata de todo menos de un juego de azar.

Si está a punto de hacer su primera inversión en una propiedad de alquiler, estas son las cosas que debe tener en cuenta para no correr el riesgo de obtener una mala oferta.

Evite hacer una inversión emocional

por supuesto que no puedes comprar un edificio de apartamentos sans creer en la viabilidad del proyecto, pero no debes invertir por la sencilla razón de que "es un flechazo". Cualquier inversión requiere imparcialidad que le permita analizar objetivamente los entresijos de la propiedad que está a punto de adquirir. Cuando compra una propiedad de alquiler, es para obtener ingresos pasivos. Por lo tanto, es necesario asegurarse de que la inversión sea rentable.

Uno de los más largos error que cometen muchas personas es proceder como si estuvieran eligiendo su propia casa. No se trata sólo de preguntarse si le gustaría vivir en un lugar así, sino también de preguntarse por el importe de los alquileres a cobrar.

Infórmese sobre el marco legal para invertir en inmuebles de alquiler

No puede obtener un buen trato en el mercado inmobiliario si no conoce las normas legales que definen el marco para el comercio allí. Por lo tanto, primero deberá informarse sobre la fiscalidad de la propiedad (imposición de los alquileres, el sistema PINEL, etc.). Cuanto más sepa, más se dará cuenta del margen de maniobra que tienes.

Recuerda la regla del 70%

El edificio con el informe que desea adquirir debe ser autofinanciable. Generalmente, cuando desea comprar una propiedad de alquiler, se utiliza un prestamo bancario. Entonces sería necesario que el 70% de las rentas recaudadas puedan cubrir las cuotas mensuales a pagar al banco. Este último considera que necesitará al menos el 30% de las rentas para cubrir todos los cargos regulares necesarios para la operación del edificio. Por tanto, se lleva el 70% restante, dejándote un margen para hacer frente a los gastos de gestión. Eso sí, si contratas un seguro de alquiler impago, el banco te cobrará más del 70%.

Debes analizar, a la hora de comprar tu edificio, las cuotas mensuales a pagar al banco para saber si las rentas previstas te permitirán financiarlo.

Elija una buena ubicación para invertir en un edificio de apartamentos

Debes conocer la zona donde se encuentra el edificio que vas a elegir. El peligro de elegir aleatoriamente dónde invertir es que puede encontrarse con un área de riesgo segura. Un riesgo de seguridad significativo puede conducir a una disminución en la demografía, y para una persona que quiere comprar una propiedad de alquiler, esta es simplemente la peor situación que le puede pasar. Podría tener grandes dificultades para poner su propiedad en alquiler.

Aquí hay algunas otras preguntas que debe hacerse para determinar si la ubicación es buena:

  • ¿Hay una estación de tren y transporte público en la zona?
  • ¿Hay tiendas, hospitales y farmacias cerca?
  • ¿Cuáles son las ventajas de alquilar un piso en esta zona?

No se olvide de las tarifas misceláneas

Al definir el costo real de la propiedad que está por adquirir, recuerde incluir en su evaluación los muchos pequeños gastos que surgen con motivo de la adquisición:

  • Honorarios de notario : aunque a todos nos hubiera gustado prescindir de él, es necesario llamar a un notario que acompañará el proceso de adquisición. Le pagarás una suma de dinero que será equivalente al 7 o 9% del valor de tu futuro edificio. Esta cantidad cubre los honorarios del notario, pero también varios impuestos municipales;
  • Costos relacionados con el trabajo. : es cierto que no podemos evaluar con precisión la cantidad de este trabajo antes de al menos una visita al sitio. Sin embargo, tenga en cuenta que necesariamente habrá trabajo por hacer: instalar una nueva ventana, una partición, cambiar las claves, etc. ;
  • Costos de desarrollo : puede ser necesario instalar los muebles y comprar los electrodomésticos.

Tener en cuenta estos costes te ayuda tanto a la hora de evaluar el coste del edificio como, posteriormente, a la hora de fijar el alquiler.

Tener en cuenta el impuesto predial y los impuestos a pagar sobre el alquiler

El monto del impuesto a la propiedad depende de la propiedad en sí y de su ubicación. Debes buscar saberlo antes de empezar. No cometas el error de ceñirte a lo que pagas por tu casa propia, porque el impuesto a la propiedad rara vez es el mismo de un edificio a otro.

La contabilidad de estos pagos de impuestos le permite un análisis preciso del costo real del edificio que pretende comprar, con el fin de medir su rentabilidad en relación con las cuotas mensuales a descontar por el banco de las rentas.

Plazas de parking: ¡no las olvides!

pronto hicimosolvídate de las plazas de aparcamiento. Evidentemente, el problema no surge si el espacio que se va a comprar es lo suficientemente grande como para disponer de plazas de aparcamiento. Sin embargo, si es necesario, debe saber que su edificio puede no ser muy atractivo para los inquilinos.

Cuidado con los edificios baratos

Si se entera de que alguien quiere vender un complejo de edificios a un precio excesivamente bajo, probablemente haya un problema grave que afecte su rentabilidad. El vicio no siempre está donde crees que está. El edificio puede estar en perfecto estado, pero ubicado en una zona que ha perdido atractivo, por lo que no hay inquilinos.

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Durante la visita al edificio, manténgase alerta y verifique todo

Sería un grave error dejarse engañar por las palabras entusiastas de la persona que intenta venderle el edificio. Mantente alerta y revisa todo con peine de dientes finos.. Asegúrate de que el equipo no tenga daños mayores, y si es así, reconsidera tu decisión de compra o al menos el precio que estabas dispuesto a pagar.

Sobre todo, inspeccione el techo lo mejor que pueda, pero también el marco. Rehacer un techo siempre requiere un presupuesto importante. Tanto para saber si tendrás que hacerlo después de la compra o si no tendrás que preocuparte por ello. Si está comprando una casa antigua que puede haber sufrido algún daño con el tiempo, es recomendable ir acompañado de un especialista que pueda darte una opinión objetiva.

Diagnóstico energético: el otro aspecto que a menudo se pasa por alto

Cuanto más envejece una propiedad, más se vuelve cara la energía. Si su edificio tiene un sistema de calefacción antiguo, consumirá más. Los inquilinos saben esto y su evaluación de su apartamento se verá afectada. Es por esto que debes acordarte de solicitar el diagnóstico energético del inmueble que te está por vender.

Si presta atención a todos estos puntos, debería poder obtener un muy buen trato.

Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).


Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.

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