El riesgo de alquiler

La carrera contra el tiempo ha comenzado: todavía tengo que durar 23 años antes de vender mis primeros edificios. Mientras tanto, me enfrento al riesgo de alquiler. Para ganar, tengo que encontrar suficiente dinero cada mes para cubrir los préstamos. Por lo tanto, debemos pensar constantemente en el flujo de caja, el efectivo, como en cualquier negocio.

¿Qué puede poner en peligro este flujo de efectivo?

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1/ Una ranura vacía

Mala ubicación del inmueble, falta de demanda de alquiler, precio demasiado elevado o alojamiento en mal estado. La competencia es feroz y el inquilino es (generalmente) racional: para alquilar hay que estar entre los “mejores”.

La tentación de no renovar el alojamiento/edificio con regularidad puede ser grande: entonces el alojamiento se vuelve más difícil de alquilar... o se alquila a personas que son rechazadas por otros propietarios. Además, mantener adecuadamente una propiedad también significa mantener su potencial intrínseco y permitir que aumente su valor a lo largo de los años. ¡El dinero gastado en la renovación de una propiedad termina en la venta!

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2/ Malos pagadores

Es el miedo número uno de las buenas personas que compran un estudio para prepararse para su jubilación. Y otros también :). Los pequeños arrendadores suelen optar por un seguro de “garantía de alquiler”. Las aseguradoras lo ofrecen por un costo de entre el 1 y el 2% de las rentas. Solo se pueden cubrir los inquilinos que ganen 3 veces el monto del alquiler (3 veces para su depósito si no tienen ingresos). El Estado ha establecido una garantía de alquiler que reduce el umbral de ingresos al 5% (http://www.grl.fr/votregrl/proprietaires50/mode-demploi.html).

Muy bien. Pero queda la gran pregunta: ¿se debe contratar este seguro? ¿Es realmente útil? Hay puntos a favor: cierta tranquilidad, un bajo coste, la deducibilidad de las rentas de la propiedad… En mi opinión, en cuanto al riesgo, todo es cuestión de mutualización, de dilución del riesgo. Puedo entender a las personas que, teniendo solo una propiedad y pocos ingresos, quieren la máxima seguridad. Tan pronto como tengas 10, 20, 30 o más alojamientos, un incidente de pago se pone en perspectiva con más tranquilidad (la misma observación se aplica cuando compras electrodomésticos para estos alojamientos: sin extensión de garantía, gracias).

Por cierto, ¿esto sucede con frecuencia? Bueno, cuanto menor sea el costo del seguro, menor será el riesgo que cubre. Con una persona con contrato indefinido, por ejemplo, ganando 3 veces el importe del alquiler, se necesita mucha mala suerte para tener un incidente. Sin embargo, es precisamente este tipo de inquilino el que el seguro se compromete a cubrir.

Además, preste atención a los límites cubiertos, en términos de rentas y daños. Si el contrato estatal GRL ofrece garantías sólidas, otros contratos son menos favorables para los propietarios.

Personalmente, solo encontré dificultades con los inquilinos desempleados, heredados del antiguo propietario cuando se compró el edificio. Ocupaban alojamientos mal renovados y no se podía asegurar con ellos, debido a la falta de ingresos. ¿Deberíamos alquilarles el alojamiento que ocupaban entonces? Claro. Además del derecho a la vivienda de todos, siempre es más interesante una vivienda ocupada por un inquilino en riesgo que una vivienda vacía. Y algunos desempleados aún tienen principios y honran irreprochablemente su renta.

Para los demás, tras algunas cartas y el fracaso de una fase de conciliación amistosa, el alguacil toma el relevo. Una buena oportunidad para que cualquier propietario y ciudadano descubra el juzgado de distrito. Generalmente, el mal pagador se va, se abre un expediente de sobreendeudamiento, se registra su deuda y se congela por 2 años, por ejemplo. "Dijimos que nos volveríamos a encontrar en 2 años..."

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3/ Eventos imprevistos

Falla de caldera, gotera en el techo, problema eléctrico o piso degradado por un inquilino insolvente… Siempre hay sorpresas agradables en el edificio. Esto evita días monótonos. Puede ser deprimente. Pero solo si estas "sorpresas" no han sido anticipadas. Tienes que poder contar con efectivo :

– a través de otros ingresos si trabajamos en paralelo (usted o sus asociados).

– gracias a las rentas, si el préstamo se reparte en 20 o 25 años y que estos son superiores a las cuotas mensuales del préstamo.

– finalmente, es útil planificar un presupuesto de obras al comprar el edificio; ¿por qué no añadir el 5% del valor del edificio además de las otras obras que son claramente previsibles? Mientras no se libere el dinero, no hay que pagarlo. Y esta reserva cuesta menos que un préstamo de CETELEM.

Uno de los primeros clientes que conocí en París era propietario de diez apartamentos en la ciudad. La única preocupación era que estaba empezando a preguntarse cómo comería mañana. Su salario externo ya no alcanzaba para cubrir el imprevisto de su alojamiento y multiplicó los préstamos de COFINOGA etc para hacerle frente. Mala estrategia. También puede ir directamente a su banco y negociar una extensión de la duración o el monto del préstamo. ¿O por qué no vender el primer apartamento comprado para recuperar algo de dinero?

Otro imprevisto: un evento extraordinario como un incendio. El seguro del inquilino responsable, que por supuesto revisas cada año, cubrirá los daños. No obstante, sigue siendo útil contratar un seguro “propietario no ocupante” para cualquier problema que surja cuando el alojamiento esté vacío.

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4/ ¿Impuestos?

No realmente un imprevisto para que sean determinables sino más bien… algo que olvidamos. Una edificación en un entorno urbano es ante todo una renta del suelo. No vamos a detallar aquí las posibles opciones de declaración de impuestos (pronto, lo prometo; ¡veo que algunos están salivando!). Agregue a eso los impuestos a la propiedad y, por lo general, acaba de perder 2 meses de alquiler en impuestos.

Tomemos dos edificios:

Uno en PLONEOUR, 5500 habitantes: renta 18600, impuesto predial 800; la razón es 23,25.

El otro en BREST, más de 200 habitantes en la zona: renta territorial 000, impuesto predial 25200; la razón es 1900.

BREST, por supuesto, tiene ventajas en comparación con PLONEOUR: más demanda de alquiler, mayor volumen de intercambio de propiedades... ¡hay que estudiar muchos parámetros para hacer una compra informada!

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5/ Gastos

Generalmente, el arrendador cuenta en los cargos: electricidad para los comunes, agua y limpieza para los comunes. Otra opción es dejar que los inquilinos arreglen la limpieza entre ellos, pero esto es más aleatorio.

Nuevamente, al igual que con el impuesto a la propiedad, no dude en solicitar ver facturas recientes de estos artículos. Y no las de julio/agosto cuando la mitad de los alojamientos para estudiantes estaba vacío :). Casualmente, en uno de mis edificios, los cobros que cobraba el dueño apenas cubrían el costo del agua.

Obtuve mis primeros ingresos en la web en 2012 desarrollando y monetizando el tráfico de mis sitios (AdSense ...).


Desde 2013 y mis primeros servicios profesionales, he tenido la oportunidad de participar en el desarrollo de más de 450 sitios en más de +20 países.

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