Riesgo de recalificación como comerciante de mercancías

La pregunta del foro del día se refiere a una estrategia de compras múltiples para causar y mantener un déficit de tierra, con el fin de limitar los impuestos. ¿Es esta estrategia viable y sin riesgos? ¿Se puede considerar a uno como comerciante de bienes?

 

“A la fecha, tengo muchos ingresos inmobiliarios de los que solo deduzco algunos intereses del préstamo y quiero reducir mi balance comprando una propiedad para renovar con mucho trabajo.
Si compro esta propiedad hoy y hago suficiente trabajo en ella para que mi balance general sea 0, será perfecto, pero ¿tendría alguna obligación de alquilar esta propiedad? ¿Y si es así, por cuánto tiempo? ¿Es posible que lo venda a fin de año, por ejemplo? Y si compro un edificio que corté en varios lotes, ¿tengo derecho a cancelar la obra?

También planeo hacer este tipo de operación todos los años para absorber mis ganancias ... y por lo tanto tendré que crear una estructura comercial y también tendría algunas preguntas sobre esto con respecto a los seguros ... ”

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En mi opinión :

1 / Si los ingresos menos gastos de todos sus activos inmobiliarios se acercan a 0, no hay obligación de seguir alquilando el inmueble que ha generado importantes gastos por obra.

Por otro lado, si esta propiedad da como resultado un déficit de tierra, en parte con cargo a los ingresos totales, habrá una obligación de alquilar esta propiedad durante 3 años. De lo contrario, los ingresos se vuelven a calcular como si no hubiera habido déficit.

2 / Para una persona física que vende en el año, el impuesto a las ganancias de capital es del 34,5%. Sin embargo, pocas personas (e incluso profesionales) realizan una plusvalía en el año, sabiendo que es posible deducir del precio de compra los gastos de negociación, notaría y trabajo.

3 / La creación de una estructura comercial (SARL, SNC, SA…) es un cambio de juego. Su patrimonio personal es entonces distinto del patrimonio de la empresa. Las transacciones y sus beneficios entran en la categoría BIC, en real simplificado o real normal en función de la facturación (+/- 793 €).

Por lo tanto, no va a deducir el trabajo de su empresa de los ingresos de su propiedad.

4 / Es posible una recalificación como comerciante de mercancías:

- Considerando la frecuencia esperada de compras, 1 por año.

- Dada la naturaleza de determinadas compras: comprar un solo edificio para venderlo en 6 lotes al año supone tener en mente la idea de revender desde el momento de la compra y por tanto un indicio de que pretendemos actuar como vendedor de mercancías.

Esto nos devuelve a su pregunta sobre la compra de un edificio: como particular, el hecho de desmantelarlo y revenderlo no tiene ningún impacto en el cobro de las obras sobre la renta del suelo.

Como comerciante de propiedades, usted entra en la categoría BIC y el trabajo ya no se carga contra los déficits de tierra.

En conclusión:

Comprar una propiedad cada año para renovarla y limitar su impuesto predial antes de revenderla es posible. Pero existe el riesgo de recalificación fiscal como comerciante de bienes.

Como profesional, sus bienes personales son distintos y la tributación ya no es la misma: el trabajo no se deduce de la renta de la propiedad. Además, usted será responsable de los defectos ocultos de la propiedad vendida.

Al final, hacerlo de vez en cuando parece una buena idea, hacerlo todos los años solo para limitar los impuestos a la propiedad no es sostenible.

Después, dependiendo de sus habilidades para cortar y revender con ganancias, tal vez valga la pena volverse "profesional", independientemente de su proyecto inicial.

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1 Comentario
  1. Hola,

    Gracias por este artículo, sobre el aspecto comercial de los bienes y, en particular, el riesgo de recalificación, comencé a concatenar decisiones judiciales en casos de recalificación.
    Están disponibles en esta página:

    http://investimmo-autrement.fr/mdb/

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