Venta de renta vitalicia: ¿un buen negocio?

1. General.

De vez en cuando negociador en una notaría, veo en el campo que las ventas de rentas vitalicias siguen siendo raras: 1% de las transacciones, a menudo familiares. Las ofertas que se ofrecen a los individuos rara vez son buenas ofertas: por lo tanto, no encuentran un comprador.

¿Por qué "raramente buenas ofertas"?

- La valoración de la propiedad generalmente no es grave. De este flujo sale un precio de paquete y una renta excesivamente alta.

- El mercado está dirigido por "especialistas" con costes excesivamente altos (Renée Costes, etc.).

- Hay muy pocas ofertas para que exista un mercado real y por lo tanto competencia entre las ofertas.

En términos de "riesgo":

- Comprar solo una propiedad en renta vitalicia es correr el riesgo de toparte con la abuela que come pescado, pasea a su perro todos los días y te sobrevivirá por lo menos 10 años (ah, un vendedor que fuma, no hay todo eso es verdad …).

- Comprar 5, 10 o 20 mercancías ya me parece más serio. Sin embargo, a falta de un mercado desarrollado o de ofertas realmente interesantes, a veces es difícil empezar.

Al final, la mayoría de las rentas vitalicias son entre personas que ya se conocen: de ahí las frecuentes recalificaciones fiscales como las “donaciones encubiertas”.

2 / Vamos a cavar un poco.

a) El ramo.

En primer lugar, hablemos del ramo: generalmente correspondiente al 30% del valor de la propiedad, se paga directamente cuando se firma la escritura.

- Depende pues de: la estimación del valor del inmueble.

- Puede (debe) negociarse.

Uno de los intereses de una renta vitalicia bien negociada es el papel de "banco" del vendedor. En lugar de hacer un préstamo al 3,5% a 20 años para adquirir una propiedad, compraré una propiedad en vida, idealmente sin ramo, pagando solo una anualidad (¿préstamo al 0%?).

b) La anualidad.

El alquiler se calcula de acuerdo con el valor de alquiler de la propiedad; en el caso de una “renta vitalicia ocupada”, la renta vitalicia a pagar es menor que en una renta vitalicia libre, ya que el vendedor ya no tiene derecho de residencia.

¿Cómo calcular el valor de alquiler de la propiedad? Según el mercado de alquiler de la zona! Una renta nocional se determina sobre la base de los precios promedio cobrados. Si no ocupara mi casa, podría alquilarla por 500 € al mes. Pero creo que podría venderse por 100 €. El valor del alquiler es por lo tanto 000 * 500 meses o 12 € / 6 € = 000% de rendimiento.

No creo que en muchos contratos de este tipo, tanto el comprador como el vendedor realmente piensen en el valor del alquiler. Sin embargo, este es un punto esencial para determinar el alquiler: un valor de alquiler alto da un alquiler bajo si la propiedad está ocupada, un valor de alquiler bajo da un alquiler alto.

Cuando veo simulaciones con un rendimiento del 3%, al azar, sin un estudio serio, quiero gritar

Finalmente, la anualidad generalmente está indexada al costo de vida.

c) Renta vitalicia ocupada - ¿y si tengo que ir a una residencia de ancianos?

La cláusula más común: me voy de mi casa y mi pensión se revaloriza en un XXX%. Nuevamente, este es un elemento que se debe apreciar en su totalidad y que depende en gran medida del valor de alquiler de la propiedad.

La revalorización debe dar como resultado el valor de mercado del inmueble una vez que esté libre

d) Restricciones.

El comprador está obligado a realizar reparaciones estructurales y estructurales (techo, paredes, piso, aberturas, etc.). Como "propietario", paga el impuesto predial. El impuesto de vivienda lo paga el ocupante.

En caso de impago de la anualidad, un tribunal devolverá su propiedad en pleno dominio al cedente, sin indemnizar al adquirente base por las cantidades ya pagadas.

3 / En conclusión:

La renta vitalicia, genial tanto para el cedente como para el arrendatario, a condición de negociar bien, respetando los valores de mercado y no limitándose a una sola compra.

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2 Comentarios
  1. Responder

    Hola,

    El análisis es interesante, pero habría que añadir el caso de la renta vitalicia gratuita (el piso adquirido puede ser alquilado u ocupado), lo que permite mitigar los riesgos que describís.

    De hecho, al hacer un buen trato, la anualidad puede cubrirse con el alquiler. Entonces, incluso si los “vendedores” viven 20 años, está bien.

    Además permite el acceso a la propiedad a personas que no podrían tener acceso a los bancos (como dices, el banquero es el vendedor).

    Pero el negocio es muy raro, y tienes que ser muy receptivo.

    cordialmente
    Jérôme

      • invertir
      • 10 septiembre 2018
      Responder

      Hola Jerónimo,

      Gracias por su comentario.

      Valido la compra en renta vitalicia gratis para alquilar atrasada si el precio de compra retenido para la renta vitalicia es más interesante que una compra clásica.

      La propiedad de vida libre es menos fácil de revender que una propiedad tradicional y las tasas de interés son bajas.

      Además, ¿en qué casos vendería una persona física una renta vitalicia gratuita? Por experiencia, generalmente porque no puede encontrar comprador para una transacción clásica... muchas veces porque el precio es demasiado caro.

      Así que tenga cuidado de identificar el valor de mercado + el valor de alquiler para evitar sorpresas. Cuando miro los anuncios o el vendedor ofrece espontáneamente una renta vitalicia gratuita en Le Bon Coin, el precio suele ser fantástico :).

      Erwan

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