अचल संपत्ति में निवेश करने वाले (साहसी) मालिक का किराये का जोखिम

समय के खिलाफ दौड़ शुरू हो गई है: मुझे अपनी पहली इमारतों को बेचने से पहले 23 साल तक रहना है। इस बीच, मैं किराये के जोखिम का सामना करें. कमाने के लिए, मुझे ऋणों को कवर करने के लिए हर महीने पर्याप्त पैसा मिलना पड़ता है। इसलिए हमें लगातार नकदी प्रवाह के बारे में सोचना चाहिए, नकद, जैसा कि किसी भी व्यवसाय में होता है।

इस नकदी प्रवाह को क्या खतरे में डाल सकता है?

आपके दृष्टिकोण से और साथ ही मेरे, निवेशक स्वामी के दृष्टिकोण से, क्या पार्टी को खराब कर सकता है और आपको अपने किराए के अपार्टमेंट से लाभ कमाने से रोक सकता है?

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1/ एक खाली स्लॉट

संपत्ति का खराब स्थान, किराये की मांग में कमी, बहुत अधिक कीमत या खराब स्थिति में आवास। प्रतिस्पर्धा भयंकर है और किरायेदार (आम तौर पर) तर्कसंगत है: किराए पर लेने के लिए, आपको "सर्वश्रेष्ठ" के बीच होना होगा।

आवास/भवन का नियमित रूप से नवीनीकरण न करने का प्रलोभन बहुत अच्छा हो सकता है: आवास तब किराए पर लेना अधिक कठिन हो जाता है … या उन लोगों को किराए पर दिया जाता है जिन्हें अन्य मालिकों द्वारा मना कर दिया जाता है। इसके अलावा, किसी संपत्ति को ठीक से बनाए रखने का अर्थ है इसकी आंतरिक क्षमता को बनाए रखना और इसे वर्षों से मूल्य में वृद्धि करने की अनुमति देना। संपत्ति के नवीनीकरण पर खर्च किया गया पैसा बिक्री में समाप्त होता है!

[अपडेट 2022] : खरीदते समय आपको जनसांख्यिकी, उपलब्ध आवास (मुक्त बाजार + एचएलएम) और नए कार्यक्रमों को भी ध्यान में रखना चाहिए (शहर के लिए INSEE कार्ड देखें)।

मैंने 3 के आसपास 2010 इमारतें खरीदीं: 2 विश्वविद्यालय कस्बों में (ब्रेस्ट और क्विम्पर), 1 छोटे शहर (प्लोनौर) में। बढ़ती आबादी और रहने की सीमित संख्या के कारण मेरे पास PLONEOUR में कोई रेंटल रिक्तियां नहीं थीं।

उदाहरण के लिए BREST में, मैं एक खराब जनसांख्यिकीय अवधि में गिर गया, जो 2007-2008 के आर्थिक संकट का परिणाम था:

साथ ही, कर छूट कार्यक्रमों के परिणामस्वरूप अपार्टमेंट से प्रतिस्पर्धा प्रचुर मात्रा में थी ... जैसा कि सामाजिक आवास की आपूर्ति थी। किराए के लिए सुनिश्चित करने के लिए आपको वास्तव में एक "शीर्ष अपार्टमेंट" (हालत, स्थान ...) की आवश्यकता थी, जो मेरे मामले में नहीं था;)।

संक्षेप में, या तो आपके पास स्थिति का अच्छा मैक्रो-इकोनॉमिक विश्लेषण है, या आप संपत्ति के आंतरिक गुणों पर भरोसा करते हैं।

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2/अवैतनिक किराया गारंटी बीमा (जीएलआई) निकालें?

यह अच्छे लोगों का नंबर एक डर है जो अपनी सेवानिवृत्ति की तैयारी के लिए स्टूडियो खरीदते हैं। छोटे पट्टेदार अक्सर "किराये की गारंटी" बीमा का विकल्प चुनते हैं।

आमतौर पर :

  1. बीमाकर्ता इसे किराए के 2 से 3% के बीच की लागत पर प्रदान करते हैं।
  2. केवल किराए की राशि का 3 गुना कमाने वाले किरायेदारों (उनकी जमा राशि के लिए 5 गुना अगर उनकी कोई आय नहीं है) को कवर किया जा सकता है।
  3. गारंटी की पेशकश करने वाली राज्य योजनाएं भी हैं। उनके नाम और दी जाने वाली गारंटियां वर्षों से भिन्न हैं; फिलहाल, यह 18 से 30 साल के युवाओं और 30 साल से अधिक उम्र के कर्मचारियों के लिए VISALE है।

क्या मुझे यह बीमा लेना चाहिए? क्या यह वाकई उपयोगी है?

इसके लिए बिंदु हैं: मन की एक निश्चित शांति, कम लागत, संपत्ति आय की कटौती ...

मेरी राय में, जोखिम के संदर्भ में, सब कुछ पूलिंग का मामला है, जोखिम को कम करने का। मैं उन लोगों को समझ सकता हूं, जिनके पास केवल एक संपत्ति और थोड़ी आय है, वे अधिकतम सुरक्षा चाहते हैं।

जैसे ही आपके पास 10, 20, 30 या अधिक आवास होते हैं, एक भुगतान घटना को अधिक चुपचाप परिप्रेक्ष्य में रखा जाता है (जब आप इन आवासों के लिए घरेलू उपकरण खरीदते हैं तो यही टिप्पणी लागू होती है: कोई वारंटी विस्तार नहीं, धन्यवाद)।

वैसे, क्या ऐसा अक्सर होता है? खैर, बीमा की लागत जितनी कम होगी, जोखिम उतना ही कम होगा। एक स्थायी अनुबंध पर एक व्यक्ति के साथ, उदाहरण के लिए, किराए की राशि का 3 गुना कमाना, एक घटना होने में बहुत दुर्भाग्य लगता है। हालांकि, यह ठीक इसी प्रकार का किरायेदार है जिसे बीमा कवर करने के लिए सहमत होता है।

इसके अलावा, किराए और क्षति के संदर्भ में कवर की गई सीमाओं पर ध्यान दें। प्रतीक्षा अवधि हो सकती है! उदाहरण के लिए केवल 6 महीने से... और 2 साल की सीमित अवधि के लिए भुगतान न किया गया हो।

COVID के बाद की अवधि में एक बेईमान किरायेदार की बेदखली की औसत अवधि को देखते हुए, सामान्य और विशिष्ट शर्तों को ध्यान से पढ़ें:]।

व्यक्तिगत रूप से, मुझे केवल बेरोजगार किरायेदारों के साथ कठिनाइयों का सामना करना पड़ा, जब भवन खरीदा गया था, पूर्व मालिक से विरासत में मिला था। उन्होंने खराब पुनर्निर्मित आवास पर कब्जा कर लिया और आय की कमी के कारण उनके साथ कोई बीमा संभव नहीं था।

क्या हमें उन्हें वह आवास किराए पर देना चाहिए जिस पर उन्होंने कब्जा किया था? ज़रूर। हर किसी के आवास के अधिकार के अलावा, एक किराएदार द्वारा जोखिम में डाला गया आवास हमेशा खाली आवास की तुलना में अधिक आकर्षक होता है। और कुछ बेरोजगार लोगों के पास अभी भी सिद्धांत हैं और वे अपने किराए का सम्मान बेरहमी से करते हैं।

दूसरों के लिए, कुछ पत्रों के बाद और एक सौहार्दपूर्ण सुलह चरण की विफलता के बाद, बेलीफ ने पदभार संभाला। किसी भी मालिक और नागरिक के लिए जिला अदालत का पता लगाने का एक अच्छा अवसर। आम तौर पर, खराब भुगतानकर्ता छोड़ देता है, एक अति-ऋणग्रस्तता फ़ाइल खोली जाती है, और उसका ऋण दर्ज किया जाता है और 2 साल के लिए जमे हुए होता है, उदाहरण के लिए।

दूसरी ओर, अनुभव से, एक बेदखल किरायेदार लगभग कभी भी अपने किराए के कर्ज को बाद में नहीं चुकाता है; उस पर एक क्रॉस लगाएं और एक ठोस गारंटी के साथ एक प्रोफ़ाइल का चयन करके बाद में और अधिक कठोर बनें।

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3/ अनिर्धारित कार्य और क्षति

बॉयलर का विफल होना, छत में रिसाव, बिजली की समस्या या किसी दिवालिया किरायेदार द्वारा खराब किए गए अपार्टमेंट… इमारत में हमेशा अच्छे आश्चर्य होते हैं। यह नीरस दिनों से बचा जाता है। यह निराशाजनक हो सकता है। लेकिन केवल तभी जब इन "आश्चर्य" का अनुमान नहीं लगाया गया हो। आपको भरोसा करने में सक्षम होना चाहिए नकद :

- अन्य आय के माध्यम से यदि हम समानांतर में काम करते हैं (आप या आपके सहयोगी)।

- किराए के लिए धन्यवाद, यदि ऋण 20 या 25 वर्षों में फैला हुआ है और यह मासिक ऋण भुगतान से अधिक है।

- अंत में, भवन खरीदते समय कार्य बजट की योजना बनाना उपयोगी होता है; अन्य कार्यों के अलावा भवन के मूल्य का 5% क्यों नहीं जोड़ा जाता है जो स्पष्ट रूप से पूर्वाभास योग्य हैं? जब तक पैसा जारी नहीं किया जाता है, तब तक इसका भुगतान नहीं करना पड़ता है। और इस रिजर्व की कीमत CETELEM ऋण से भी कम है।

पेरिस में मिले पहले ग्राहकों में से एक के पास शहर में दस अपार्टमेंट थे। केवल चिंता यह थी कि उसे आश्चर्य होने लगा था कि वह कल कैसे खाएगा। उनका बाहरी वेतन अब उनके आवास की आकस्मिकताओं को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं था और उन्होंने COFINOGA ऋण आदि को गुणा किया। इसके साथ निपटना। खराब रणनीति। आप सीधे अपने बैंक भी जा सकते हैं और ऋण की अवधि या राशि के विस्तार के लिए बातचीत कर सकते हैं। या कुछ नकद वसूल करने के लिए खरीदे गए पहले अपार्टमेंट को क्यों नहीं बेच दिया?

एक और अप्रत्याशित घटना: आग जैसी असाधारण घटना। जिम्मेदार किरायेदार का बीमा, जो निश्चित रूप से आप हर साल जांचते हैं, नुकसान को कवर करेगा। हालांकि, आवास खाली होने पर उत्पन्न होने वाली किसी भी समस्या के लिए "गैर-अधिभोगी मालिक" बीमा लेना अभी भी उपयोगी है।

[प्रोटिप 2022] : मरम्मत की लागत को सीमित करने के लिए, लेरॉय मर्लिन में DIY पाठ्यक्रम लें; Castorama या अन्य ट्यूटोरियल वीडियो की सदस्यता लें; एलोवोइसिन भी आपकी मदद कर सकता है।

मैं मानता हूं कि सिद्धांत रूप में एक पेशेवर को काम पर रखना और सभी कार्यों के लिए चालान होना बेहतर है। व्यवहार में, जब आप एक छत खोजने के लिए 6 महीने का संघर्ष करते हैं, तो आप एक वैकल्पिक समाधान खोजने या खुद को जानने के लिए खुश होते हैं।

4/कर?

वास्तव में एक अप्रत्याशित नहीं है कि वे निर्धारित करने योग्य हैं बल्कि कुछ ऐसा है जिसे हम भूल जाते हैं। शहरी वातावरण में एक इमारत सबसे पहले भूमि की आय है। हम यहां संभावित कर रिपोर्टिंग विकल्पों का विस्तार नहीं करने जा रहे हैं (जल्द ही, मैं वादा करता हूं; मैं देख रहा हूं कि कुछ लार टपक रहे हैं!) इसमें संपत्ति कर जोड़ें और आप आमतौर पर करों में सिर्फ 2 महीने का किराया खो चुके हैं।

आइए दो इमारतें लें:

PLONEOUR में से एक, 5500 निवासी: आय 18600, संपत्ति कर 800, या 4,30%।

BREST में दूसरा, क्षेत्र में 200 से अधिक निवासी: भूमि आय 000, संपत्ति कर 25200, या 1900%।

[प्रो टिप थोड़ा डेमोगॉग 2022] : "सही" नगर पालिकाओं द्वारा संचालित शहरों में निवेश करना बेहतर है :))।

स्थान n°1 को छोड़कर वाणिज्यिक परिसर में निवेश करने से बचें: संपत्ति कर की गणना सैद्धांतिक किराए पर की जाती है न कि पट्टे की वास्तविकता पर। सरहद पर दुकानों के विकास और शहर के केंद्रों की संरचनात्मक कठिनाइयों को देखते हुए, आप संपत्ति कर में लंबी अवधि में महंगे होंगे।

यह मेरा मामला QUIMPER में है: वास्तविक किराया लगभग €10; कडेस्टर में अनुमानित किराया €000। उनसे चर्चा के बाद जाहिर तौर पर कानून को चुनौती देना संभव नहीं है. मेरे वकील के साथ जारी रखने के लिए!

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5/खर्च

आम तौर पर, पट्टेदार शुल्क में गिना जाता है: कॉमन्स के लिए बिजली, कॉमन्स के लिए पानी और सफाई। एक अन्य विकल्प यह है कि किरायेदारों को आपस में सफाई की व्यवस्था करने दें, लेकिन यह अधिक यादृच्छिक है।

फिर से, जैसा कि संपत्ति कर के साथ होता है, इन वस्तुओं के लिए हाल के चालान देखने के लिए कहने में संकोच न करें। और जुलाई/अगस्त का नहीं जब छात्र-उन्मुख आवास का आधा हिस्सा खाली था :)। संयोग से, मेरी एक इमारत में, मालिक द्वारा लगाए गए शुल्क में पानी का खर्चा मुश्किल से ही पूरा होता था।

6/नई डीपीई और ऊर्जा दायित्व

डीपीई का 1 जुलाई, 2021 से नया फॉर्मूला है।

पुराने घरों के साथ इसकी रेटिंग अधिक गंभीर है और अक्सर, इसे सुधारने का सबसे अच्छा समाधान गर्मी पंप का चयन करना है।

यदि आपका घर "ऊर्जा चलनी" के करीब है, तो आपको किराए पर लेना जारी रखने के लिए जल्दी से काम पर विचार करना होगा:

  1. 1 जनवरी, 2023 से हाउसिंग क्लासिफाइड जी को किराए पर लेना प्रतिबंधित रहेगा।
  2. 1 जनवरी, 2028 से हाउसिंग क्लासिफाइड एफ।
  3. 1 जनवरी, 2034 से हाउसिंग क्लासिफाइड ई।

यह एक बड़ी आवास कमी को दर्शाता है यदि मालिकों को आसानी से सुलभ सहायता उपलब्ध नहीं कराई जाती है (स्व-घोषित कर क्रेडिट/कमी, उदाहरण के लिए, आदि)।

7/Condominium और AirBnB: क्या आप दिन के लिए सुसज्जित आवास किराए पर ले सकते हैं?

बड़े शहरों में कुछ कॉन्डोमिनियम में, सह-मालिक जो अपने भवन में साल भर रहते हैं, AirBnB-प्रकार के सुसज्जित किराए को प्रतिबंधित करना चुनते हैं।

इसलिए यह आपकी खरीदारी करते समय जांच करने का एक बिंदु है, जबकि यह सवाल 10 साल से भी कम समय पहले उठा था जब यह लेख पहली बार लिखा गया था:]।

[लेख 2010 में लिखा गया (पहले से ही!?) और 2022 में अद्यतन किया गया]।

मैंने वेब पर अपनी पहली आय 2012 में अपनी साइटों (AdSense...) के ट्रैफ़िक को विकसित और मुद्रीकृत करके अर्जित की।


2013 और मेरी पहली पेशेवर सेवाओं के बाद से, मुझे +450 से अधिक देशों में 20 से अधिक साइटों की प्रगति में भाग लेने का अवसर मिला।

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