Est-ce que l’immobilier retrouve ses prix d’avant la crise ?

Le marché immobilier est-il trop cher ? Cela vaut-il le coup d’acheter ?

Le marché immobilier suit des tendances voir des cycles. Ecrit en 2010, cet article a déjà été brièvement mis à jour en 2013. En voici la version 2022 ;).

2010 VS 2022, les fondamentaux restent les mêmes

Un article du Monde du 6 juillet 2010 nous explique que le marché immobilier repart. Spoiler : tous les ans, les professionnels de l’immobilier expliquent aux journalistes que l’immobilier repart. Tout comme les fans de crypto-monnaie crient « buy the dip !« .

La question qui vous importe peut-être en ce moment : vais-je vendre facilement mon appartement ?

Ce n’est pas certain car il faudrait pour cela que la hausse des prix soit corrélée aux volumes. Or en 2010 par exemple, nous en étions loin :

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Sur Paris, du fait du peu de logements disponibles alors que les opportunités d’emploi restent nombreuses, les prix peuvent progresser localement malgré un marché national / international faiblard, surtout avec un taux de crédit bon marché (2ème spoiler : c’est souvent le taux d’emprunt qui détermine la bonne santé du marché, quitte à provoquer des surchauffes).

Par ailleurs, les biens dont la valeur progresse sont surtout des biens sans défaut.

Le nombre de transactions va progresser tant que le taux de crédit diminuera. Mais une fois la « crise » derrière nous et les taux relevés, une stabilisation voir une légère chute des prix est probable. Légère car comme nous en avions déjà discuté, le coût de la construction a bien progressé durant les années 2000 et nous ne reviendrons jamais très loin en arrière question prix.

[Mise à jour 2022 ; je me suis trompé sur la légère remontée des taux ; avec la crise du COVID, les États préfèrent des taux bas pour stimuler l’économie quitte à accroitre l’inflation :

Taux-moyen-meilleur-taux
Source : MeilleurTaux.com

Ce qui donne un pic de croissance du niveau des Trente Glorieuses d’après Bruno Le Maire (hihi, plutôt un rattrapage de 2020)… mais aussi une inflation en rapport, que l’on ne perçoit pas encore bien :

Comment juger alors du marché immobilier et de l’intérêt d’acheter ? Surtout d’après votre situation personnelle.

Dans un second temps, il faut étudier les volumes + les prix pour avoir une vision correcte du marché.

Quels sont les volumes actuels ?

Quelle est la dynamique du marché ?

Voici l’évolution des volumes de vente dans l’ancien de 2000 à 2021 :

Source : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier

Sans s’attarder sur les volumes précis de chaque année, vous voyez bien la dynamique :

  1. Crise de 2007.
  2. Chute brutale en 2008.
  3. Rebonds puis rechutes jusqu’en 2016 ; progression presque continue depuis.

Quelles perspectives / évolutions attendre à terme ?

Surprise (non), les volumes de vente des biens immobiliers suivent la courbe inverse des taux d’emprunt :

La politique de taux bas va sans doute se poursuivre pour ne pas pénaliser l’économie et permettre a un maximum de prospects d’être en situation d’acheter.

Dans le même temps, la croissance de la population française/mondiale va soutenir la demande (ainsi que les étudiants avec notre taux de réussite de 95% au bac :s).

Que font les prix dans le même temps ?

Ils sont chahutés par les crises et les variations des taux d’emprunt mais suivent une logique assez claire, TOUJOURS PLUS HAUT :

Source/Traitement par Partageonsleco

Si je comptais acheter maintenant, que dois-je en conclure ?

Acheter un bien commun dans l’optique d’une revente à court terme est toujours risqué.

Acheter un bien de qualité sur du long terme est une opération qui permet de vaincre les cycles du marché.

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Depuis 2013 et mes premières prestations professionnelles, j'ai eu l'opportunité de participer à la progression de plus de 450 sites de plus de +20 pays.

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