« L'immobilier retrouve ses prix d'avant la crise. » J'ai écrit la première version de cet article en 2010, après avoir lu ce genre de titre dans la presse économique. Je l'ai repris en 2013, puis en 2022. À chaque fois la même mécanique : un professionnel annonce que le marché repart, la phrase est reprise telle quelle, et presque personne ne va vérifier si les volumes de transactions suivent. Seize ans plus tard, la question a changé de forme mais pas de nature : où en sont réellement les prix par rapport à leurs points hauts, et que faut-il en conclure si vous achetez, vendez ou vivez de ce marché ?
Cet article reprend la méthode que j'utilise depuis le début — croiser prix et volumes, distinguer le national du local, regarder les séries longues plutôt que le dernier trimestre — et l'applique aux chiffres disponibles à la rentrée 2026. Toutes les données citées proviennent de l'indice Notaires-Insee, des séries longues de l'IGEDD et des publications des notaires ; les liens renvoient aux sources d'origine.
Ce que j'écrivais en 2010, et ce sur quoi je me suis trompé
Ma règle de lecture n'a pas bougé : une hausse de prix qui ne s'accompagne pas d'une hausse des volumes ne dit rien de la santé du marché. En 2010, les prix repartaient pendant que le nombre de ventes restait très en dessous de son niveau d'avant 2008. Un vendeur pouvait afficher un prix élevé et attendre dix-huit mois. C'est toujours vrai aujourd'hui : le prix médian est une moyenne de ce qui s'est vendu, pas de ce qui est en vente.
J'écrivais aussi deux choses qui se sont vérifiées. D'abord que Paris pouvait progresser seul, parce que l'offre de logements y est contrainte alors que les opportunités d'emploi restent nombreuses. Ensuite que les biens qui tiennent leur valeur sont les biens sans défaut : bien situés, bien orientés, sans nuisance, avec une performance énergétique correcte. Le reste se négocie.
En revanche, je me suis trompé sur les taux — et deux fois. En 2010, j'annonçais une remontée rapide des taux de crédit et donc une stabilisation des prix : les taux sont restés bas une décennie de plus, et la crise sanitaire a prolongé cette politique. En 2022, j'en concluais que les taux bas allaient se poursuivre : quelques mois plus tard, ils doublaient. C'est la principale leçon que je tire de seize ans de mises à jour : on peut décrire correctement les mécanismes d'un marché et se tromper complètement sur le calendrier. C'est aussi pourquoi un achat immobilier ne devrait pas reposer sur une prévision de taux, mais sur votre situation personnelle.
Où en sont les prix au second trimestre 2026
L'indice Notaires-Insee est la référence pour les logements anciens : il est construit à partir des actes notariés, donc à partir de ventes réellement conclues, et non d'annonces. Sa dernière livraison, publiée le 8 septembre 2026, décrit un marché qui repart à la baisse après une pause.
| Périmètre | Sur le trimestre | Sur un an |
|---|---|---|
| France entière | −1,0 % | −0,8 % |
| Appartements (France) | — | −0,1 % |
| Maisons (France) | — | −1,3 % |
| Île-de-France | −0,6 % | −0,3 % |
| Province | −1,2 % | −1,0 % |
Trois enseignements. Le repli trimestriel de 1,0 % fait suite à −0,2 % au trimestre précédent : la stabilisation observée fin 2025 n'a pas tenu. L'écart entre maisons et appartements est net — les maisons perdent 1,3 % sur un an quand les appartements sont quasi stables, ce qui reflète à la fois le coût de l'énergie, celui des travaux et le retournement partiel des arbitrages post-confinements. Enfin, la province corrige davantage que l'Île-de-France, ce qui inverse la configuration de 2021-2022. Le détail figure dans l'Informations rapides n° 216 de l'Insee.
Par rapport aux pics, on est où exactement ?
C'est la question posée dans le titre, et elle n'a pas la même réponse partout. En Île-de-France, l'Insee a daté le point haut : les prix ont culminé au troisième trimestre 2022, après huit ans de hausse quasi continue, puis reculé d'environ 10 % pour les appartements comme pour les maisons entre ce pic et la fin 2024. À Paris, le mètre carré d'appartement ancien s'établissait à 9 470 € fin 2024. Ces chiffres proviennent de l'Insee Flash Île-de-France n° 103, publié le 26 août 2025.
Sur les volumes, la comparaison est encore plus parlante — et elle évite les ruptures de série liées aux méthodes de comptage, puisqu'elle rapporte les ventes au parc existant. Au troisième trimestre 2021, les ventes de logements anciens représentaient 3,3 % du stock de logements : c'est le point haut historique. Fin mars 2025, elles étaient retombées à 2,3 % du parc, soit 880 000 transactions sur douze mois. Fin juin 2026, elles remontent à 2,5 % du parc, pour 958 000 transactions cumulées sur douze mois, après 953 000 fin mars 2026 et 952 000 fin décembre 2025.
Autrement dit : les prix ont corrigé de l'ordre de 10 % dans les zones les plus tendues, mais l'activité reste à environ un quart en dessous de son sommet de 2021. Le marché n'a donc pas « retrouvé » son pic, ni en prix ni en volume. Il est sorti du creux, ce qui n'est pas la même chose. C'est exactement le genre de nuance que masque un titre de presse, et c'est ce que je décrivais déjà dans mon article sur la notion de bulle immobilière.
Les volumes racontent une autre histoire que les prix
Les trois derniers relevés nationaux — 952 000, 953 000, 958 000 — décrivent un plateau, pas un redémarrage. La dynamique est en revanche plus franche en Île-de-France : les notaires du Grand Paris recensent 31 750 ventes au deuxième trimestre 2026, en hausse de 10 % sur un an et de 15 % par rapport au deuxième trimestre 2024, avec une progression de 20 % à Paris, 11 % en petite couronne et 4 % en grande couronne. Leur communiqué du 8 septembre 2026 parle d'une reprise progressive mais encore fragile. Pour mémoire, l'Île-de-France avait vendu 202 800 logements anciens en 2019, son record ; les volumes avaient chuté d'environ 36 % en deux ans lors de la crise de 2023-2024.
Derrière ce plateau, il y a le crédit. La Banque de France relève un taux moyen de 3,22 % sur les nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations en avril 2026, et constate une production de crédit stabilisée sur les premiers mois de l'année après un net rebond en 2025 (Panorama des prêts à l'habitat des ménages, publié le 4 juin 2026). On est loin des 1 % de 2021, mais aussi loin des sommets de fin 2023. Un marché qui tourne à 3 % de taux n'est ni euphorique ni bloqué : il est sélectif.
Ce que disent les séries longues
Pour prendre du recul, la meilleure ressource publique reste celle de l'IGEDD, qui publie les séries longues de prix des logements — jusqu'à 1936 pour la France, et bien au-delà pour Paris — ainsi que le fameux « tunnel de Friggit », qui rapporte le prix des logements au revenu des ménages sur la tendance observée entre 1965 et 2001. Le constat que dresse l'institution est simple : le prix des logements a quasiment doublé par rapport au revenu des ménages depuis 2000. Les séries ont été mises à jour en août 2026 et sont consultables sur la page Prix immobilier – évolution à long terme de l'IGEDD.
Une correction de 10 % sur trois ans ne ramène donc pas le rapport prix/revenu à son niveau des années 1990. C'est la réponse honnête à la question du titre : en euros courants, les prix restent proches de leurs records ; rapportés au revenu des ménages, ils restent très au-dessus de leur norme historique ; en volume d'activité, le marché reste nettement sous son pic. Trois réponses différentes selon l'indicateur retenu, et c'est précisément pour cela qu'un chiffre isolé ne prouve rien.
Comment s'en servir si vous achetez, vendez ou vivez du secteur
- Regardez toujours le couple prix / volume. Un prix affiché stable avec des volumes en baisse signale surtout des délais de vente qui s'allongent.
- Descendez au niveau local. L'écart entre −0,3 % en Île-de-France et −1,0 % en province sur un an montre que la moyenne nationale ne décrit aucun marché réel. Descendez au quartier et au type de bien.
- Traitez le DPE comme une variable de prix. L'écart entre maisons et appartements tient en partie au coût des travaux ; une passoire énergétique se négocie, une étiquette correcte se défend.
- Ne calez pas un achat sur une prévision de taux. J'ai eu tort deux fois sur ce point, en 2010 puis en 2022. Le calendrier d'un achat dépend de votre horizon de détention et de votre capacité à encaisser une baisse, pas d'un scénario macroéconomique.
- Court terme = risque, qualité + durée = amortissement des cycles. Acheter un bien banal pour le revendre dans deux ans reste une opération spéculative. Un bien sans défaut conservé dix ans traverse les cycles. C'est la conclusion que je maintiens depuis 2010, et les seize dernières années ne l'ont pas démentie. Si vous êtes en position d'acheteur, les points de repère habituels valent toujours : préparer sa négociation pèse plus lourd qu'un timing parfait.
Pour les professionnels du secteur — agences, mandataires, artisans, diagnostiqueurs — la lecture est un peu différente. Un marché à 958 000 transactions annuelles, en plateau et très hétérogène géographiquement, c'est un marché où la part de marché se gagne localement, pas au niveau national. C'est aussi un marché où le nombre de contacts entrants dépend fortement de la visibilité en ligne sur une zone précise.
Questions fréquentes
Quel indice faut-il regarder pour suivre les prix de l'immobilier en France ?
L'indice Notaires-Insee des prix des logements anciens est la référence publique. Il est construit à partir des actes notariés, donc de ventes réellement signées, et il est publié chaque trimestre par l'Insee avec un détail France entière, Île-de-France et province. Les indicateurs fondés sur les annonces mesurent les intentions des vendeurs, pas les prix effectivement pratiqués.
Les prix de l'immobilier ont-ils retrouvé leur niveau d'avant la correction de 2022 ?
Non, pas dans les zones qui avaient le plus monté. En Île-de-France, l'Insee situe le pic au troisième trimestre 2022 et mesure un recul d'environ 10 % pour les appartements comme pour les maisons entre ce pic et la fin 2024. Au niveau national, les prix reculent encore de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
Pourquoi faut-il regarder les volumes de transactions et pas seulement les prix ?
Parce que le prix moyen ne porte que sur les biens qui ont trouvé preneur. Quand les volumes chutent, les transactions se concentrent sur les biens les plus attractifs, ce qui soutient artificiellement la moyenne alors que les délais de vente s'allongent pour tout le monde. Une hausse de prix sans reprise des volumes est donc un signal fragile.
Qu'est-ce que le tunnel de Friggit ?
C'est une représentation graphique publiée par l'IGEDD qui rapporte le prix des logements au revenu des ménages et le compare à la tendance observée entre 1965 et 2001. Elle sert à juger si le marché est cher ou non en termes relatifs, et non en euros courants. L'IGEDD relève que le prix des logements a quasiment doublé par rapport au revenu des ménages depuis 2000.
Les maisons baissent-elles plus que les appartements ?
Oui, c'est le constat du deuxième trimestre 2026 : sur un an, les maisons reculent de 1,3 % en France quand les appartements sont quasi stables à −0,1 %. Le coût des travaux de rénovation énergétique et celui de l'énergie pèsent davantage sur les maisons individuelles. L'écart s'observe aussi bien en Île-de-France qu'en province.
Un taux de crédit autour de 3 % bloque-t-il le marché ?
Non, mais il le rend sélectif. La Banque de France relevait un taux moyen de 3,22 % sur les nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations en avril 2026, avec une production de crédit stabilisée après un fort rebond en 2025. Ce niveau exclut une partie des primo-accédants sans apport, sans empêcher un volume annuel proche de 960 000 transactions.