Acquistare il tuo primo investimento immobiliare: 10 errori da evitare

Chi non ha mai sognato di possedere un condominio o un complesso di appartamenti in un edificio da affittare e accumulare un reddito sostanzioso? Ma se acquistarne uno è senza dubbio un investimento redditizio, non bisogna perdere di vista il fatto che non è altro che un gioco d'azzardo.

Se stai per fare il tuo primo investimento immobiliare in affitto, ecco le cose a cui dovrai fare attenzione per non rischiare di fare un cattivo affare.

Evita di fare un investimento emotivo

Certo che non puoi acquistare un condominio sans credere nella fattibilità del progetto, ma non dovresti investire per il semplice motivo che "è una cotta". Qualsiasi investimento richiede imparzialità che ti consenta di analizzare oggettivamente i dettagli della proprietà che stai per acquisire. Quando acquisti una proprietà in affitto, è per guadagnare un reddito passivo. È quindi necessario garantire che l'investimento sia redditizio.

Uno dei più grandi L'errore che molte persone fanno è di procedere come se stessero scegliendo la propria casa. Non si tratta solo di chiedersi se vorresti vivere in un posto del genere, ma anche di chiederti l'importo degli affitti da riscuotere.

Scopri il quadro giuridico per investire in immobili in affitto

Non puoi fare un buon affare sul mercato immobiliare se non conosci le regole di legge che definiscono il quadro per fare trading lì. Dovrai quindi prima informarti sulla tassazione degli immobili (tassazione dei redditi da locazione, sistema PINEL, ecc.). Più ne sai, più ti renderai conto del margine di manovra che hai.

Ricorda la regola del 70%.

L'immobile con la perizia che si vuole acquisire deve essere autofinanziato. In genere, quando si desidera acquistare un immobile in affitto, viene utilizzato un prestito bancario. Occorrerebbe poi che il 70% degli affitti incassati possa coprire le mensilità da versare alla banca. Quest'ultimo ritiene che sarà necessario almeno il 30% degli affitti per coprire tutte le spese regolari necessarie per il funzionamento dell'edificio. Ci vuole quindi il restante 70%, lasciandoti un margine per far fronte alle commissioni di gestione. Naturalmente, se si stipula un'assicurazione sull'affitto non pagato, la banca addebiterà più del 70%.

Devi analizzare, al momento dell'acquisto del tuo immobile, le mensilità da versare alla banca per sapere se i canoni previsti ti permetteranno di finanziarlo.

Scegli una buona posizione per investire in un condominio

Devi conoscere l'area in cui si trova l'edificio che scegli. Il pericolo di scegliere a caso dove investire è che potresti imbatterti in un'area a rischio sicura. Un rischio significativo per la sicurezza può portare a un calo demografico, e per una persona che vuole acquistare una proprietà in affitto, questa è semplicemente la peggiore situazione che può accadere. Potresti avere grandi difficoltà a mettere in affitto la tua proprietà.

Ecco alcune altre domande che devi porti per determinare se la posizione è buona:

  • C'è una stazione ferroviaria e mezzi pubblici in zona?
  • Ci sono negozi, ospedali e farmacie nelle vicinanze?
  • Quali sono i vantaggi di affittare un appartamento in questa zona?

Non dimenticare commissioni varie

Nel definire il costo reale dell'immobile che stai per acquisire ricordati di includerlo nella tua valutazione le tante piccole spese che ne derivano in occasione dell'acquisizione:

  • Spese notarili : anche se tutti avremmo voluto farne a meno, è necessario rivolgersi a un notaio che accompagnerà il processo di acquisizione. Gli pagherai una somma di denaro che sarà equivalente al 7-9% del valore del tuo futuro edificio. Tale importo copre le spese notarili, ma anche varie imposte comunali;
  • Costi relativi al lavoro : è vero che non possiamo valutare con precisione la quantità di questo lavoro prima di almeno una visita al sito. Tieni però presente che ci sarà necessariamente del lavoro da fare: installare una nuova finestra, una partizione, cambiare le chiavi, ecc. ;
  • Costi di sviluppo : potrebbe essere necessario allestire i mobili e acquistare gli elettrodomestici.

Tenere conto di questi costi ti aiuta sia nella valutazione del costo dell'edificio che, successivamente, nella determinazione dell'affitto.

Prendere in considerazione la tassa di proprietà e le tasse da pagare sull'affitto

L'importo della tassa di proprietà dipende dalla proprietà stessa e dalla sua posizione. Devi cercare di conoscerlo prima di iniziare. Non commettere l'errore di attenersi a ciò che si paga per la propria casa, perché la tassa di proprietà è raramente la stessa da un edificio all'altro.

La contabilizzazione di questi pagamenti fiscali ti consente di farlo un'analisi accurata del reale costo dell'immobile che si intende acquistare, al fine di misurarne la redditività in relazione alle mensilità che la banca detrae dagli affitti.

Parcheggi: non dimenticarli!

Abbiamo presto fattodimentica i parcheggi. Ovviamente il problema non si pone se lo spazio da acquistare è sufficientemente ampio da fornire posti auto. Se necessario, tuttavia, dovresti sapere che il tuo edificio potrebbe non essere molto attraente per gli inquilini.

Attenzione agli edifici economici

Se si apprende che qualcuno vuole vendere un complesso edilizio a un prezzo irragionevolmente basso, probabilmente c'è un serio problema che ne pregiudica la redditività. Il vizio non è sempre dove pensi che sia. L'edificio può essere in perfette condizioni, ma situato in una zona che ha perso il suo fascino, quindi non ci sono inquilini.

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Durante la visita dell'edificio, sii vigile e controlla tutto

Sarebbe un grave errore essere ingannati dalle parole entusiaste della persona che cerca di venderti l'edificio. Rimani vigile e passa attraverso tutto con un pettine a denti fini. Assicurati che l'attrezzatura non abbia gravi danni e, in tal caso, riconsidera la tua decisione di acquisto o almeno il prezzo che eri disposto a pagare.

Soprattutto, ispezionare al meglio il tetto, ma anche il telaio. Rifare un tetto richiede sempre un budget significativo. Tanto per sapere se dovrai farlo dopo l'acquisto o se non dovrai preoccupartene. Se stai acquistando una vecchia casa che potrebbe aver subito dei danni nel tempo, è consigliabile farsi accompagnare da uno specialista chi può darti un parere oggettivo.

Diagnostica energetica: l'altro aspetto spesso trascurato

Più una proprietà diventa vecchia, più diventa costoso dal punto di vista energetico. Se il tuo edificio ha un vecchio impianto di riscaldamento, consumerà di più. Gli affittuari lo sanno e la loro valutazione del tuo appartamento ne risentirà. Per questo devi ricordarti di chiedere la diagnosi energetica dell'immobile che sta per esserti venduto.

Se presti attenzione a tutti questi punti, dovresti essere in grado di ottenere un ottimo affare.

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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