Affitto non pagato: cosa fare?

Quando possiedi una singola unità in affitto, con un prestito da rimborsare ogni mese, l'impatto dell'affitto non pagato è notevole. Cosa si potrebbe fare per risolverlo?

A monte: prevenire le controversie

Sii impeccabile

È essenziale mantenere rapporti cortesi con un inquilino. Anche quando sei nei tuoi diritti, resta sempre sintonizzato. Non lasciare che un problema si trascini e fornisci "un buon servizio": ricevuta dell'affitto, manutenzione dell'immobile, gestione dei rapporti con gli altri inquilini, ecc.

Tutto ciò che dici tramite SMS, e-mail, posta, tutto ciò che fai (o non fai...) potrebbe essere utilizzato dal tuo inquilino in caso di controversia.

In caso di procedimento giudiziario a seguito di una fattura non pagata, ad un certo punto verrai ascoltato dal giudice.

Lì, abbiamo 2 tipi di inquilini:

  1. Colui che in buona fede riconosce il proprio debito ma chiede dilazione per la liquidazione/abbandono dei locali secondo l'evoluzione della sua situazione.
  2. Quello che spiega che non ha pagato nulla perché l'alloggio era antigienico, che tutti i soldi sono andati al riscaldamento e che è stato vittima di disturbi del vicinato.

Il secondo tipo di inquilino non esiterà a cercare ogni scusa per non pagarti e per produrre tutti gli elementi a sua disposizione davanti al giudice. Beneficerà dell'assistenza legale gratuita e non sarà avaro con il processo.

Per questo insisto sulla necessità di essere sia esigente con i tuoi inquilini che soprattutto con te stesso.

E se il tuo notaio redasse il contratto di locazione?

Ci sono 2 tipi di locazione:

  1. Sotto seno privato: quello che scrivi tu stesso direttamente con l'inquilino (o quello scritto dall'agenzia immobiliare.
  2. La locazione notarile: costituisce titolo esecutivo; ha la stessa forza di una decisione del tribunale. Il locatore può quindi direttamente ottenere l'esecuzione forzata degli obblighi dell'inquilino senza dover andare in tribunale.

Provvisto di contratto notarile di locazione, il locatore può richiedere direttamente il sequestro di salari/conti bancari. Ma questo presuppone che l'inquilino o il suo garante sia solvente.

Nota: sarà comunque necessario avviare un'azione legale per ottenere lo sfratto dell'inquilino. Nella maggior parte dei casi, questo non sarà quindi una panacea.

Il costo resta invece abbastanza contenuto: 1/2 mese di affitto + formalità + IVA; ad esempio circa 360€ tasse incluse per un monolocale che affitta 500€.

Passi in caso di affitto non pagato

Tentare una conciliazione amichevole

Il tuo obiettivo è:

  1. Riprendere il pagamento dell'affitto.
  2. Il recupero di tutto o parte delle somme dovute.

Ecco i passaggi che seguo quando vedo l'affitto non pagato:

– Riavvia i miei account. Succede che alcuni inquilini zelanti pagano a 30 o 31. In quel momento, salto rapidamente un pagamento.

– Fai una telefonata per sentirli. Questo ti permette di fare il punto della situazione e vedere se la svista è accidentale. E questo è spesso il caso; nell'80% delle situazioni è una "omissione" e un semplice promemoria sblocca la situazione.

– L'inquilino può anche segnalare difficoltà: rapporto di lavoro, separazione, indennità sospese… Se tutto va bene da anni, ovviamente darò credito all'inquilino e sarò conciliante sulle scadenze. In genere, mi fido fintanto che la parola data viene mantenuta. Quindi stabiliamo insieme un piano di riconciliazione; una lettera molto cordiale può seguire riprendendo i punti negoziati "grazie per l'accordo trovato, prendo atto della tua volontà di accontentare XXX per 6 mesi".

– Se dopo la telefonata il pagamento non segue, vado alla mail di follow-up. All'inizio, una o due settimane dopo la conversazione, mi sembra sufficiente una semplice lettera. La raccomandata può sembrare un po' aggressiva per l'inquilino distratto o in buona fede. Devi pensare al "cliente" e risparmiare sensibilità.

– Se dopo un mese o più dalla conversazione non arriva ancora nulla, è d'obbligo una cortese raccomandata. Menzionerà la data della telefonata, la data della prima mail e chiederà il pagamento entro un mese.

– Se il problema di pagamento è legato alle indennità di tipo CAF o MSA, il modo più semplice è vedere direttamente con loro quale carta manca. A volte stampo anche il modulo direttamente e lo do a mano a inquilini disinformati.

– Se tutte le carte sono in regola con il CAF o il MSA, ma l'inquilino mantiene l'indennità, hai la possibilità di richiedere un pagamento diretto. Non lo uso di default per semplificare la mia contabilità, solo in caso di difficoltà.

Richiedi il garante e l'assicurazione canone non pagato

Se la fase amichevole con l'inquilino non dà risultati, il garante deve essere informato. L'ideale è chiamarlo prima se hai il suo numero di telefono o inviargli un'e-mail.

In mancanza di questi elementi o di ottenere una risposta, allora optare per una raccomandata con avviso di ricevimento.

Fai lo stesso con il tuo assicuratore se hai stipulato un'assicurazione sull'affitto non pagato. Fare attenzione a conoscere le condizioni generali e le condizioni particolari: l'inquilino deve soddisfare determinati criteri (reddito, occupazione, ecc.) e l'indennità può essere soggetta a un periodo di attesa (niente prima di 6 mesi ad esempio) ed essere limitata nel tempo ( niente dopo 2 anni per esempio).

È durante questa controversia con il tuo inquilino che sarai in grado di giudicare la qualità della tua assicurazione...

Da notare: riforma del deposito 2022

Dal 1 gennaio 2022 e il riscrittura dell'articolo 2288 del codice civile :

  1. Il garante non è più tenuto a copiare una dichiarazione rigorosamente imposta.
  2. La sanzione in caso di cauzione sproporzionata è ridotta.

Restano valide le garanzie concluse prima della vecchia legge; quelle sottoscritte dal 1 gennaio 2022 risultano leggermente più favorevoli al titolare semplificando l'iter fideiussorio ed eventuali contenziosi.

Avviare procedimenti legali

In caso di fallimento dei vostri passi amichevoli e sequestro del deposito, quando il trust è rotto, è necessario un procedimento contenzioso. L'ufficiale giudiziario è un prezioso alleato in questo processo.

Si inizia emettendo un ordine di pagamento, circa 157 euro:

Questo può bastare per sbloccare la situazione, nel 50% dei casi da quella che ho vissuto. Per il restante 50% finisce in tribunale. L'ufficiale giudiziario si occupa della citazione; ordine incluso, tutti i costi ammontano a circa € 350.

Durante la mia ultima esperienza, una mattina fui convocato a BREST. Il presidente del tribunale distrettuale esamina i vari casi da trattare e vede se un avvocato rappresenta o meno una delle parti. I casi che coinvolgono un avvocato iniziano per primi per rilasciarli. Ogni avvocato interviene in un minuto: chiede la risoluzione del contratto di locazione (attore) o l'archiviazione della causa per mancanza di documenti (convenuto). Poi fuggono tutti e il presidente chiama gli altri imputati.

Esamina gli atti forniti dall'ufficiale giudiziario, può sospendere la clausola risolutiva e concedere un termine all'inquilino; il mio ha 2 mesi Era ovviamente del tutto inutile… Una volta presa la decisione, il proprietario chiede all'ufficiale giudiziario l'ordine di lasciare i locali. L'inquilino ha 2 mesi per fare le valigie. Se rifiuta, l'ufficiale giudiziario redige un verbale di difficoltà e chiede l'assistenza della polizia per conto del locatore… purché non nel periodo invernale.

Non avevo bisogno di andare così lontano dal momento che l'inquilino se n'è andato da solo in seguito. Una parola sul lavoro dell'ufficiale giudiziario: la tariffa è regolata per tutti i suoi atti e alla fine, rispetto a una classica causa che coinvolge un avvocato, il costo è modesto per quanto riguarda il seguito e la consulenza fornita.

Teoricamente le spese relative allo sfratto sono a carico del debitore ma è comunque necessario che sia solvibile e non eleggibile a procedura di sovraindebitamento. In genere è abbastanza illusorio aspettarsi di recuperare le spese anticipate in assenza di un acconto.

Ma la tua priorità in questo momento è un'altra: riprendere possesso dell'alloggio e affittarlo il prima possibile. Vai avanti, resta positivo e fai un punto tra 15/20 anni ;).

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

Leggi anche sul blog

Visualizza tutti gli articoli
Commenti
    • Cecilia
    • Dicembre 26 2016
    Rispondi

    Mi piace molto il tuo modo di procedere nei confronti dell'inquilino, in caso di mancato pagamento. Vedo che sei abbastanza paziente come locatore. Fai le cose come dovrebbero. Prendo nota di questi passaggi. 🙂

      • investire
      • 10 settembre 2018
      Rispondi

      Meglio un cattivo affare che una buona causa :).

      non sempre funziona! A volte, l'inquilino ha difficoltà a rendersene conto e si rinchiude in scelte sbagliate.

      Ho 3 inquilini davanti al tribunale distrettuale dal 2009… per almeno 15 dove abbiamo trovato un accordo amichevole con concessioni e perdite irrisorie.

      La cosa più importante è recuperare rapidamente l'appartamento in caso di mancato pagamento ed evitare danni...

Un commento ?