Una bolla immobiliare? Il mercato scenderà nel 2022?

Dato che mi interesso di immobili, cioè dalla tesi di laurea magistrale 2 nel 2004, leggo ogni mese articoli sul bolla immobiliare e i pericoli degli immobili.

Alcuni ne fanno il loro mestiere: la paura vende.

In tutti i miei articoli, non ti sto dicendo che il settore immobiliare è sicuro; più che come qualsiasi investimento, è studiato: hai a attività di ricerca da svolgere sul mercato di riferimento e una decisione personale da prendere.

Cos'è una bolla immobiliare? Definizione

Si sta formando una bolla immobiliare quando il prezzo delle merci è disconnesso dagli indicatori economici importante come lo stipendio mediano di una famiglia nel settore o il tasso di capitalizzazione.

Prendiamo l'esempio di QUIMPER (29); il reddito medio annuo è di € 21:

Questo dà 1 €/mese, ovvero una capacità di prestito di circa 795 € (fonte: MeilleurTaux):

Cosa posso comprare a questo prezzo in città?

Si consideri che le famiglie hanno il contributo per pagare le “spese notarili”.

Prendiamo il budget / prezzo medio, ovvero 137 / 000 = 71m² su.

Fonte: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier/

Se guardo gli annunci su Le Bon Coin, ecco degli esempi di immobili al prezzo medio:

Troveranno acquirenti, fatta salva l'assenza di vizi, lavoro e un giusto vicinato.

L'ideale è trovare proprietà comparabili in strada/quartiere; vedi parte" compra al giusto prezzo di questo articolo.

Se devi comprare, meglio stare vicino ai punti medi; in caso contrario, potresti essere disturbato a rivendere.

Prendiamo il caso di beni estremi nella stessa città:

Siamo fuori mercato; la proprietà verrà eventualmente acquistata per comodità personale, perché l'acquirente desidera una posizione specifica e non ha (quasi) limiti di budget.

Ma questo acquirente dovrà trovare un profilo nella stessa situazione in seguito. Potrebbe volerci del tempo... o potrebbe non succedere mai! Questo tipo di asset è quindi molto illiquido; recuperare i soldi non è facile.

C'è una bolla immobiliare in Francia?

Quando esploderà?

Nel primo paragrafo ho suggerito alla città di QUIMPER di illustrare il mercato immobiliare.

Abbiamo visto che si tratta piuttosto di trovare beni in linea con il reddito familiare medio.

In altre parole: non c'è bolla immobiliare in questa città.

Ci sarebbe bolla se le sole case disponibili avessero un prezzo superiore a 150 euro Per esempio; mentre il budget medio è di 137 euro.

Cambiamo l'atmosfera e prendiamo PARIGI; il reddito medio è di € 28:

Ciò consente di prendere in prestito € 181 in 662 anni:

Ciò autorizza l'acquisizione teorica di 181 / 662 = 17m² su.

Anche in questo caso è possibile trovare immobili in linea con questi dati:

Tranne che l'immobiliare di PARIGI, non è solo studios:

Ciò significa che la maggior parte del mercato immobiliare parigino dipende più dalle sue attività già esistenti che dalle sue entrate. Dipende anche da una ricca clientela straniera.

A seconda delle condizioni nazionali e globali, è più probabile che fluttui rispetto alle proprietà in provincia coerenti con i redditi mediani locali.

A priori, la capitale risponde bene alla definizione di bolla ma la sua aura è tale da giocare con i fondamentali:

La crisi finanziaria mondiale del 2007-2008, ad esempio, ha avuto un impatto limitato sui prezzi; Anche il COVID non ha influito molto sui prezzi.

Difficile quindi affermare che ci sia una bolla in FRANCIA, a PARIGI o in alcune città.

Ci sono piuttosto beni che sono fuori mercato per il loro prezzo o per il pubblico di destinazione, acquisti di cui bisogna stare attenti.

Una bolla immobiliare in Europa e nel mondo?

La questione della bolla immobiliare è globale: gli internauti si interrogano su CINA, SPAGNA, CANADA...

Questa è l'occasione per aggiungere un altro elemento di apprezzamento in relazione ai fondamentali: ilofferta abitativa disponibile.

Più alloggi sono disponibili, più basso è il prezzo medio degli alloggi ; al contrario, meno unità disponibili, maggiore è il prezzo.

Piuttosto che regolare gli affitti, ad esempio, la soluzione di mercato più efficiente è costruire un gran numero di unità abitative...

Tuttavia, con il COVID, molti progetti sono stati rallentati. Nel 2020 in FRANCIA sono stati rilasciati meno permessi di costruzione, mentre questo numero era già limitato in alcune regioni rispetto alla domanda:

Una bolla può iniziare:

  1. Prezzi scollegati dai budget dei potenziali clienti.
  2. Un'offerta di alloggi inadeguata.

In questo caso, con il rallentamento nella costruzione di nuove abitazioni, mentre la popolazione continua ad aumentare, non c'è ancora un surplus abitativo ma piuttosto una carenza, in particolare nell'ILE-DE-FRANCE.

Fonte: INSEE

In alcune zone rurali il saldo migratorio è invece negativo; a volte un intero paese è minacciato. I francofoni parlano di "spopolamento" intorno al 2050, gli anglofoni evocano il " crisi del bambino "

Quando devi investire in una città/regione/paese, osserva la curva della popolazione. Se diminuisce, potresti trovarti di fronte a una bolla.

Una bolla cinese legata alla crisi economica del COVID

La CINA sta vivendo una situazione particolare: lo “Zero Covid” ha sconvolto i fondamentali economici, ovvero i budget degli acquirenti e le esigenze abitative.

Quasi 30 milioni di case sarebbero invendute; alcuni cantieri furono interrotti nonostante gli anticipi pagati dai “futuri proprietari”, altri fabbricati furono completamente distrutti per limitare i costi di manutenzione e le tasse.

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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