Come (bene) negoziare un acquisto immobiliare? (appartamento…)

Hai deciso di agire, di acquista la tua residenza principale o per a investimento locativo. Come? "O" Cosa negoziare bene questo acquisto immobiliare ? Come presentare il tuo acquisto per ottenere il miglior prezzo?

1/ Affina la tua conoscenza del mercato immobiliare locale.

A forza di allertare Le Bon Coin, Se Loger, Immonot ecc. ti renderai conto quali merci "vanno veloci" e quali "trascinano".

In generale, il mercato è particolarmente dinamico per prezzi adeguati al reddito medio di una famiglia sul comune.

Se un appartamento o una casa attira la tua attenzione, il primo passo è stimarne il valore da solo, confrontando le vendite recenti nelle vicinanze per immobili sostanzialmente equivalenti.

Per fare questo hai:

  1. La banca dati statale DVF Etalab".
  2. Questo stesso database formattato su Immonot: https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html
  3. Software di revisione automatica che puoi trovare su Google.
  4. Il barometro dei notai: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
  5. La ricerca di transazioni su impots.gouv.fr, dal tuo account personale.
ricerca transazioni immobiliari impts.gouv.fr

2/ Qual è la data di vendita dell'alloggio?

Le tempo medio per vendere un immobile è di circa 2 mesi:

media-tempo-vendita-immobiliare-Francia

Durante la vendita, il venditore spesso dichiara di "non avere fretta" e di non voler negoziare (molto). Dopo 3 mesi senza un'offerta, la maggior parte dei venditori generalmente rivede il proprio giudizio. È una prova di intelligenza, devi adattarti al mercato.

Da parte tua, potresti aver individuato un immobile che non corrisponde al grande pubblico e le cui colpe sono per te lievi/facilmente correggibili. Sei quindi nel momento giusto per fare un'offerta inferiore al prezzo visualizzato nell'annuncio.

Da qui l'importanza di porsi la domanda sulla data della vendita con il negoziatore immobiliare o con il proprietario se si sta interagendo in privato. Suggerimento: gli annunci indicano una data ma potrebbero essere stati aggiornati.

Se stai attraversando un professionista, ha senso per te informare di qualsiasi elemento che possa influenzare la tua decisione…compresa la data di vendita e anche se l'immobile è trattabile e quanto a suo avviso:].

Generalmente, se il negoziatore non ha nessuno in vista sulla proprietà, sarà dalla parte degli acquirenti; al contrario, se siamo nella prima settimana di vendita e il suo telefono non smette di squillare, né lui né il proprietario avranno alcun incentivo a fare uno sforzo.

3/ Preparare un'offerta scritta ben argomentata.

A seconda della tua personalità, potrebbe essere più facile per te fare un'offerta orale che scritta.

Offerta orale e problema di stretta di mano: la prova di accettazione è più difficile. Il proprietario potrebbe sentirsi meno coinvolto e ascoltare un'altra offerta in seguito.

Inoltre, fare un'offerta orale significa anche presentare le proprie argomentazioni, senza dimenticarne nessuna, con il tono appropriato.

L'offerta scritta ti permette di dire una parola sulla tua situazione, sul tuo progetto, sulle qualità e sui vantaggi dell'immobile. Consente inoltre di impostare una scadenza (valida ad esempio per 7 giorni).

L'accettazione può essere effettuata semplicemente indicando “buono per accordo” con la data e una firma. Una volta controfirmata dal venditore, l'offerta non può più essere discussa da quest'ultimo.

L'acquirente in buona fede conserva un periodo di riflessione di 10 giorni dalla firma del contratto di vendita.

4/ È meglio colpire forte piuttosto che cercare un equilibrio.

Una buona trattativa è spesso brutale a livello di importo.

Non si tratta di trovare un equilibrio tra le due parti.

Gli studi dimostrano che il prezzo della prima offerta fissa i dibattiti a un importo vicino.

Per ottenere un buon affare, devi puntare a un prezzo basso e andare per la tua strada senza rimpianti se il venditore non è ricettivo (per il momento).

Inoltre, i prezzi “in 0 o in 5” sono più discussi rispetto ai prezzi in “7 o in 8” o in “2 o in 3”. Una casa esposta a 100 euro sarà più negoziata di una casa offerta a 000 euro.

Infine, i negoziatori maschi spesso ottengono prezzi migliori a favore dell'acquirente; al contrario, le donne ottengono un prezzo migliore per il venditore (3% divario di genere ;)).

5/ Qual è il margine di negoziazione per un immobile?

Quanto si può negoziare il prezzo?

Non esiste una risposta valida per tutti, solo medie negative.

In media, la differenza tra il prezzo visualizzato e il prezzo di vendita finale è del 5% in Francia.

Solo che questa media varia molto a seconda della regione e delle tensioni sul mercato; a seconda del settore, la negoziazione oscilla tra il 2,5 e il 10% circa.

Infine, adatta la discussione alla tua situazione personale. Ti piace una casa, vicino alla tua famiglia, ai tuoi amici e al tuo lavoro? Stai andando correre il rischio di cercare di negoziare qualche euro quando qualcun altro potrebbe acquistarlo al prezzo indicato?

Distinguo quindi 2 situazioni:

  1. Il bene è intercambiabile e ne troverai sempre un equivalente; devi negoziare molto, soprattutto se la proprietà è in vendita da più di 3 mesi.
  2. Trovi la proprietà piuttosto unica a causa di criteri personali: prendi il minimo dei rischi.

In tutti i casi, non cadere nella "trappola dello sconto" : una casa al -50% non è necessariamente un buon affare se il suo prezzo rimane superiore al suo prezzo di mercato.

6/ Possiamo negoziare la commissione di agenzia?

Le agenzie immobiliari espongono la propria scala nella propria vetrina e specificano negli annunci l'importo MASSIMO della propria commissione + la percentuale rispetto al prezzo.

L'importo visualizzato è il massimo, questo ovviamente implica che la somma è discutibile.

Bisogna fare di tutto per negoziarlo?

È esattamente come negoziare il prezzo pubblicato di un bene. Se il bene è intercambiabile e stai mirando all'affare, fallo. Se il bene è importante per te, fai attenzione.

Se il negoziatore riceve 2 offerte del venditore netto di importo equivalente, favorirà il cliente che non negozia la sua commissione.

Inoltre, se la tua offerta richiede un grande sforzo da parte del venditore, potresti anche non negoziare la commissione dell'agente immobiliare falle desiderare di farti quell'affare.

7/ E le spese notarili?

Per essere precisi, dobbiamo parlare di commissioni e dazi di trasferimento.

Tra questi costi dobbiamo distinguere:

  1. Spese di erogazione (10%): le spese del notaio per la redazione dell'atto.
  2. Tasse di trasferimento (80%): la parte dello Stato e degli enti locali, molto soddisfatta del sistema.
  3. Remunerazione del notaio (10%). Dalla legge Macron del 2016 il notaio ha la possibilità di concedere uno sconto fino al 10%.

Questo sconto teorico è a mia conoscenza poco applicato nella pratica.

Poiché le tariffe sono già regolate, l'inflazione elevata e le difficoltà di reclutamento, molti nuovi notai non hanno i benefici attesi.

Per quanto riguarda la commissione di agenzia, penso che l'importante sia acquistare l'immobile al giusto prezzo, non risparmiare sui consigli e sull'elaborazione della propria pratica.

 

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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