Condizione del prestito sospensivo: non si ottiene l'accordo per smettere di comprare?

É possibile usare il pretesto della condizione sospensiva per ottenere un prestito per rinunciare all'acquisto di un immobile? Questa la domanda posta da nini76:

« Mia sorella e la sua compagna (pacsé), hanno firmato per costruire una casa, è scaduto il termine di 7 giorni, ma eccolo qui, si stanno separando, e vengono richiesti 12500€, il 10% del prezzo. C'è un modo per evitare di pagare questo importo? È nell'ambito del passaggio di terra, non hanno ancora avuto il contratto di prestito.« /

1/ Condizione sospensiva: richiamo alla definizione

Tutto parte dall'articolo 1304 del codice civile:

Nell'idea di immobili, sei pronto per acquisire una proprietà ma SOUS RISERVA ou A CONDIZIONE CHE...

I seguenti sono esempi di condizioni sospensive comuni:

  1. “Soggetto a sanificazione adeguata”: la maggior parte dei comuni chiede al momento della vendita di controllare un impianto igienico-sanitario, soprattutto per le singole abitazioni. Anche se sei "scaricato dalla rete elettrica" ​​(sanificazione collettiva), la tua installazione potrebbe non essere conforme.
  2. “Soggetto a concessione edilizia epurata da ogni ricorso”: tale clausola è frequente nelle zone costiere ed in particolare nelle zone soggette ad esondazione marina. Si vuole essere certi di poter costruire, senza opposizione dei servizi urbanistici comunali e senza opposizione del prefetto.
  3. "Con riserva di vendita del mio immobile sito X e iscritto al catasto X per un importo minimo di X entro un periodo di X giorni o mesi"; valido per le parti solo se si sa che l'immobile dell'acquirente è facilmente vendibile.
  4. “Soggetto ad ottenimento di un prestito transitorio”; generalmente accompagna la frase precedente.
  5. "Salvo ottenimento di un prestito di X€ con tasso annuo effettivo annuo di... (APR) da parte dell'istituto bancario X" (2 o 3 in genere): tale clausola è regolata dalla legge (Legge SCRIVENER del 13 luglio 1979 ); in mancanza del suo adempimento è possibile recedere dal contratto preliminare (compromesso, promessa, ecc.) senza perdere il deposito cauzionale e senza corrispondere un'indennità del 10% (c.d. “clausola sanzionatoria” in caso di rinuncia senza giustificato motivo per uno dei parti).

Piccolo promemoria: il deposito cauzionale non è obbligatorio in un contratto preliminare. È da tempo per convenzione il 10% per rassicurare il venditore e che l'acquirente si senta sufficientemente impegnato. Visti gli attuali prezzi elevati degli immobili e il frequente ricorso al prestito, spesso si negozia tra... nulla e il 5%.

Questo spiega perché il deposito cauzionale è generalmente inferiore all'importo della clausola penale.

Per una consulenza personalizzata sulla redazione delle clausole nel proprio interesse, si consiglia vivamente di farsi assistere da un notaio del preliminare. La sua assistenza è gratuita se ti rappresenta per la vendita; condivide gli onorari del notaio del venditore.

2/ Possiamo usare la clausola sospensiva del prestito per interrompere gli acquisti?

Questo non è ovviamente lo spirito della legge SCRIVENER, che mira a tutelare in buona fede l'acquirente.

La sorella di Nini76 ha probabilmente firmato un contratto per la costruzione di una casa unifamiliare – CCMI.

Questo contratto prevede una condizione sospensiva per ottenere il prestito (i) per il finanziamento della casa.

Questa clausola specifica generalmente l'importo, la durata, il tasso di interesse e l'istituto di credito desiderato.

La tariffa massima accettata è impegnativa?

Prima cosa da guardare: le condizioni del prestito sono facili da ottenere?

Se prendiamo la scala MeilleurTaux, il tasso minimo accettabile per l'acquirente menzionato nel compromesso, ad esempio, è “eccellente”? In questo caso, potrebbe essere difficile da ottenere.

Includere una clausola per ottenere un prestito con un tasso impegnativo è molto protettivo per l'acquirente.

Al contrario, una lunga durata con un tasso molto medio gioca piuttosto a favore del venditore.

Quanti istituti bancari deve richiedere l'acquirente?

Se ne basta uno solo è più facile disimpegnarsi di 3 ovviamente...

È improbabile che la loro banca abituale gli conceda a rifiuto di compiacenza.

Una strategia presa in giro potrebbe essere quella di sollecitare banche del patrimonio che accettano solo file solidi con redditi elevati (Société Générale, HSBC, Palatine, ecc.). Non funziona se sono ovviamente ricchi.

Ma se sono ricchi, probabilmente possono anche rinunciare più facilmente all'importo della sanzione.

Non mentire mai sul reddito.

In una situazione del genere, perderebbero il beneficio della condizione sospensiva. Il prestito sarebbe considerato concesso e dovrebbero continuare a costruire la casa o pagare il 10% di risarcimento.

Trasforma la tragedia in opportunità: opta per un investimento locativo.

[Questo non rientra nell'ambito del Pass Foncier ma vi elenchiamo questa soluzione per piacere, per tutte le coppie che effettueranno un acquisto “classico”.]

Dati gli attuali bassi tassi di interesse e la forte domanda di locazione, perché non mettere in affitto questa proprietà? Forse si trova anche in una città ammissibile a un sistema fiscale?

Un affitto di 750 € coprirebbe facilmente il prestito, l'assicurazione e la tassa di proprietà.

Inoltre, le banche generalmente prendono in considerazione dal 70 all'80% del potenziale reddito da locazione nel calcolo del finanziamento.

Se il venditore accetta una sostituzione, prendere in considerazione l'acquisizione della proprietà tramite un SCI.

Negoziare un altro progetto con il promotore?

E se ognuno di loro avesse acquistato un appartamento o una casa più modesta dal promotore?

Forse sarebbe possibile trovare un accordo amichevole per uscire da questo contratto preliminare?

La nostra soluzione preferita: riaccendere la fiamma ;).

Chi non sarebbe pronto a innamorarsi di nuovo per 12€?

Finché nessuno dei due è violento, ecco un coinquilino che può essere fantastico... dal punto di vista contabile. #Anch'io

[Articolo pubblicato nel 2010 e recentemente aggiornato.]

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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