Agriturismo: la piaga del negoziatore immobiliare?

Quando ho lavorato presso un notaio come negoziatore, ero abbastanza orgoglioso delle mie stime in relazione al prezzo finale di vendita. Ho avuto pochi meriti: il software PERVAL permette di conoscere il prezzo degli ultimi saldi in strada e in città.

Per un appartamento standard in città, in genere, avrai un prezzo corretto all'euro più vicino… soprattutto quando altri appartamenti sono stati appena venduti nel residence. Naturalmente vi adatterete in base alle condizioni generali dell'immobile, alla decorazione più o meno neutra, ecc. Ma nel complesso, nessuna grande difficoltà.

Per le case di paese, con un volume di vendita inferiore nel comune, bisogna scavare un po' più a fondo. Spesso troverai riferimenti in una strada vicina. Resta da valutare il potenziale del terreno: è più o meno lo stesso orientamento, la stessa calma, la stessa vicinanza al panificio, ecc.? ? Spetta a tutti elencare i criteri determinanti per l'acquirente medio. Il mio obiettivo qui non è elencarne un centinaio, dalla qualità dell'isolamento ai parcheggi :).

Ma anche qui, questi beni rimangono relativamente "standard". Nel giro di pochi euro il prezzo al mq sarà quello giusto. E spiegazioni a supporto, il venditore dovrebbe seguirti.

Poiché i notai hanno il loro fascicolo PERVAL, le agenzie hanno il loro fascicolo interno in base alla loro rete e procedono allo stesso modo. Parlando con un agente immobiliare, mi sono accorto che avevamo riscontrato la stessa difficoltà: stimare il valore di un casale… e mettersi d'accordo con gli eredi.

I fabbricati agricoli sono molto comuni in Bretagna…. ma sempre meno agricoltori. Oppure, più verso la Bretagna centrale, dove è possibile acquistare terreni a basso prezzo per ampliare la propria fattoria e vivere dignitosamente. Nel Finistère meridionale, i fabbricati agricoli vengono spesso abbandonati e poi messi in vendita dagli eredi.

Alcuni sono prodigiosi : pochi ettari in riva al mare, con accesso diretto alla spiaggia, in un'area oggi non edificabile... ma con possibilità di ristrutturare l'edificio esistente o addirittura ampliarlo. Il prezzo è quindi correlato all'eccezione.

Altri purtroppo sono solo rovine lungo la strada. O persi nelle profondità di una campagna senza (grande) interesse.

Curiosamente, indipendentemente dalla posizione e dalle condizioni generali, gli eredi vogliono più o meno lo stesso prezzo. Sono 5? Vendiamolo a 500€! Non importa cosa dicono i diagnostici sulla presenza di marciume secco e altri parassiti.

Primo punto quindi: più eredi, più complicazioni per fissare il prezzo e vendere. C'è anche più rischio che uno di loro blocchi i negoziati in seguito.

Secondo punto : i casali, come altri edifici atipici, giocano sul loro fascino, sul loro carattere. Si tratta di nozioni soggettive, che richiedono un certo senso estetico per essere apprezzate. Da qui questo secondo punto di potenziale disaccordo.

Acquirenti: attenti a rimanere lucidi. Puoi permetterti una cotta se acquisti a lungo termine, per la tua vecchiaia. Se c'è un rischio di rivendita, anche entro 5 o 10 anni, mantieni la lucidità rispetto al mercato e al lavoro da pianificare.

Terzo punto: condizione generale. Sono il primo a pentirmi, ma la maggior parte dei casali recuperati per la vendita sono stati recuperati dopo anni o addirittura decenni di abbandono. Di solito è tutto da rifare e i venditori hanno difficoltà a stimare i costi necessari, proprio per rendere abitabile l'immobile. I visitatori se ne rendono conto molto bene.

Quarto punto: concorrenza. A seconda della regione, gli edifici rurali da ristrutturare non sono così rari. Era anche possibile portare un cliente interessato in giro per 4 o 5 agriturismi durante la giornata. Naturalmente, individuò immediatamente quello o quelli il cui prezzo era fantasioso.

Alla fine, nei miei preventivi così come nelle mie trattative, spesso è per i fabbricati agricoli che non ho dormito bene nel weekend!

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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