Lista di controllo per l'acquisto di immobili di casa o appartamento: 8 controlli vitali

Per aiutarti nella ricerca di un appartamento o di una casa, offro un elenco di 27 suggerimenti / domande da considerare.

Per ciascuno, l'ideale è basarsi sui desideri personali ma anche rafforzarli con l'aiuto dei dati:].

1/ Acquistare o affittare la tua residenza principale?

a/ Regola generale: quanti anni per rendere redditizia l'acquisizione?

Più “costose” sono le abitazioni in una città (tutto è sempre relativo), più tempo ci vuole per rendere redditizio un acquisto in relazione all'affitto medio osservato.

A PARIGI, ad esempio, non è facile realizzare un profitto in meno di 20 anni.

Nella maggior parte dei centri di provincia, la durata diminuisce drasticamente.

Prendo l'esempio di LIMOGES su Le Bon Coin:

Un'unità in affitto costa 10/m²/mese.

Una casa da acquistare parte da circa 1 €/m².

Ho anche trovato una casa da ristrutturare a 500€/m². Poiché le residenze principali sono esenti da plusvalenze, l'operazione può essere buona se sei pronto a lavorare quando torni dal lavoro la sera e nei fine settimana...

Se prendo l'appartamento a € 64 per 000 m². Probabilmente è possibile negoziare il prezzo intorno ai 63 euro comprese le spese notarili.

Probabilmente varrebbe la pena affittare circa 600€/mese. Quindi abbiamo bisogno di 64 / 000 = 107 mesi (9 anni) perché sia ​​più redditizio possedere che affittare.

Sta a te adattarlo all'alloggio e alla città desiderata!

b/ Regola speciale: tutto dipende dalla tua situazione personale, dai tuoi progetti a lungo termine.

Quanti anni pensi di viverci?

La tua situazione sentimentale, familiare, professionale è stabile?

Se è così, a lungo termine, è probabilmente più interessante diventare un proprietario.

Se è prevedibile una partenza negli anni a venire, è meglio rimanere un inquilino... a meno che considera di affittare la tua casa da allora in poi.

Deve quindi offrire un bene tasso di capitalizzazione e che non sia in condizioni troppo buone, per non rimpiangere eventuali segni di usura o addirittura danni legati all'inquilino.

Se paghi 100€ per il tuo alloggio, tutte le spese incluse, e l'affitto è di 000€/mese, questo ti dà un canone annuo di 600€/anno, cioè un tasso di 7 / 200 = 7%, questo sembra buono.

Devi solo essere in grado di prendere in prestito per la tua nuova casa se ti trasferisci :).

2/ Come acquistare al giusto prezzo o al miglior prezzo?

Come stimare il prezzo medio di un immobile nel tuo comune?

affare-expertise.fr offre 5 suggerimenti per il targeting dei prezzi del settore:

a/ La banca dati statale: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

b/ Questo stesso database formattato su Immonot:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

c/ Software di valutazione online automatica:

Una rapida ricerca su Google li troverà:

d/ Il barometro dei notai:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ L'amministrazione su tax.gouv.fr:

Il sito fiscale ti permette di cercare transazioni immobiliari se devi fare una dichiarazione per una donazione o un'eredità ad esempio, sta a te scegliere il motivo :).

Molti agenti immobiliari lo usano per confermare la loro valutazione di un immobile:

3/ Quali sono i criteri importanti da tenere in considerazione nella scelta?

Cosa determina il prezzo di un immobile e il suo valore nel tempo?

- Demografia: è più facile vendere quando la città guadagna abitanti che il contrario.

- Reddito medio o mediano per nucleo familiare: se il reddito è di X € al mese, un nucleo familiare può indebitarsi di X € al mese in 20 o 25 anni e acquistare senza contributo un bene di X €.

Esempio: se il reddito medio è di 1 euro per nucleo familiare in una città, senza alcun acconto ciò consente di prendere in prestito 952 euro in 104 anni o 722 euro in 20 anni. Tenendo conto di un piccolo input, questo probabilmente darà un prezzo medio di 117€.

- Il tasso di disoccupazione (generalmente determina demografia e reddito medio…).

– Il tasso di HLM in città / il colore politico del municipio; se la città ha un sindaco comunista da decenni, avrai un'alta percentuale di HLM, quindi prezzi moderati (es: piccola corona RP – Aubervilliers, Saint-Denis ecc…) ma una consistente tassa di proprietà. Può essere un po' triste/demagogo, ma preferisce le città di "destra" per acquistare una proprietà e viverci tutto l'anno.

– Disoccupazione, alloggi a basso reddito, redditi medi bassi... ci sono buone probabilità che segua il tasso di criminalità.

– POSIZIONE, POSIZIONE, POSIZIONE. Un rudere di fronte al mare generalmente vende meglio di un palazzo in un complesso residenziale. Attenzione ai "bordi stradali" e all'inquinamento acustico. Sentiti libero di tornare in diversi momenti della giornata.

- Praticità/configurazione dell'immobile: una camera da letto con bagno al piano terra? Una grande apertura sul giardino? Una cucina aperta sulla sala da pranzo/soggiorno? Niente del genere? Quindi è malamente cancellato.

- Tipo di proprietà / costruzione (oh la bella pietra), anno di costruzione (oh il bellissimo isolamento), condizioni generali, tipo di riscaldamento, tassa di proprietà...

– Prezzo medio praticato in strada, la città vede il dipartimento – generalmente dipende da dati demografici, reddito medio ecc., è magia!

4/ Qual è l'anno di costruzione dell'alloggio?

Senza essere un esperto di costruzioni, puoi immaginare che più vecchio è l'alloggio, più lavoro ci si aspetta a lungo termine.

Esempio comune: un tetto in ardesia ha una durata compresa tra 80 e 100 anni. Se stai guardando una casa degli anni '60, pianifica una ristrutturazione nei prossimi 20-40 anni. Nel frattempo, senza dubbio avrai già sostituito le coperture dei passeri e le grondaie.

L'anno di costruzione è fondamentale anche per valutare i lavori di coibentazione da programmare. Il nuovo DPE in vigore dal 2021 fornisce preziose informazioni: impianto di riscaldamento, classificazione energetica (attenzione ai "filtri" in F e G, presto più encomiabili, ecc.), lavori da pianificare per migliorare la classificazione.

Per esperienza, il modo più semplice è sostituire l'impianto di riscaldamento a favore di una pompa di calore. È anche facile cambiare le aperture e isolare facilmente la soffitta soffiando.

Il più restrittivo e il più costoso è senza dubbio quello di isolare le pareti sia all'interno (partizioni placo + isolamento) che all'esterno (isolamento + rivestimento).

L'anno di costruzione indica anche per le case recenti realizzate a partire dagli anni 2000 da professionisti, standard attesi in termini di qualità. 3 livelli crescenti:

  1. RT 2005.
  2. RT 2012.
  3. RT 2022.

Le case con riscaldamento elettrico, anche in RT 2005, possono avere una valutazione ECD scarsa. In generale, per superfici superiori a 90 m² sarà preferito il riscaldamento centralizzato.

5/ Dovresti fidarti del tuo istinto quando acquisti un immobile?

Dopo aver visitato e stimato centinaia di proprietà, sono giunto alla seguente conclusione: tenere conto dei suoi istinti, delle sue impressioni, di un possibile “coup de coeur” ecc. per un acquisto è piuttosto ragionevole.

Molti dettagli sono registrati dal nostro cervello rettiliano e talvolta abbiamo difficoltà a verbalizzarli e sintetizzarli. Per quanto mi riguarda, ho alcune “bandiere rosse” ad esempio:

  • Il giardino è decorato con pallet e vecchi pneumatici. La manutenzione interna è generalmente allo stesso livello.
  • La casa odora di umidità; tracce di infiltrazione (marrone) sono visibili senza che la loro origine sia evidente.
  • Il signor ha rifatto lui stesso l'elettricità ei cavi sono ancora sospesi. Lo stesso vale per gli altri lavori, alcuni dei quali in corso da diversi anni.

Tutto sommato, fidati di come ti senti quando scopri il bene, quindi prendi il tour più seriamente se ti senti bene.

6/ Devo fare una visita di controllo?

Ci sono 2 casi a seconda che tu sia in un mercato rialzista o in un mercato stabile/ribassista.

Devi decidere in fretta? Hai paura che il bene ti sfugga?

Dopo aver :

  1. Ha studiato alcune dozzine di pubblicità in un settore.
  2. Visitato alcune proprietà.
  3. Scambio con alcuni professionisti del settore.
  4. Verificate queste impressioni con le statistiche locali; vedere ad esempio https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

... Di solito avrai una conoscenza seria e dovresti essere in grado di prendere una decisione informata.

Nella mia zona, South Finistère, le agenzie avevano centinaia (!) di immobili in stock nel 2012. 10 anni dopo, stanno lottando per trovare 20 immobili per riempire le loro finestre.

Se il mercato è teso e il numero di acquirenti è maggiore del numero di venditori, la priorità è ottenere l'accettazione della tua offerta da parte del venditore. Una volta che il venditore accetta l'offerta dell'acquirente, la proprietà viene "bloccata". Il venditore non può più interagire con un altro potenziale acquirente. L'acquirente, invece, beneficerà di un periodo di riflessione di 10 giorni una volta firmato il suo compromesso.

In un contesto di mercato ristretto, quindi, se si è sicuri all'80% di voler acquistare (non c'è bisogno di perdere tempo, quello del professionista e del venditore), è meglio bloccare l'immobile e fare le sue controvisite e citazione durante il periodo di riflessione. Se mai viene scoperto un elemento grave di cui non eri a conoscenza (inserto non funzionante, problema caldaia, infiltrazione, sanificazione, ecc.), avrai piena libertà di riconsiderare la tua decisione e nessuno la terrà contro di te.

7/ Cosa dicono le diagnosi immobiliari?

Personalmente comincio guardando la zona giorno, per vedere se è la stessa indicata dal proprietario o dall'agente immobiliare :).

Questa indicazione è visibile nella pagina DPE (diagnosi delle prestazioni energetiche):

Si può poi guardare il punteggio DPE, tenendo presente che dipende soprattutto dal tipo di riscaldamento e dalla superficie dell'immobile.

Una grande casa con riscaldamento centralizzato dovrebbe comunque andare bene, anche con un isolamento medio.

Per una residenza principale o secondaria, il DPE rimane un affare personale: sta a te giudicare se la casa è abbastanza economica e confortevole per te.

Se prevedi di offrire l'immobile in affitto su base annuale (legge locativa 1989), dovrai comunque assicurarti che la nota sia corretta o facilmente migliorabile.

In effetti, le abitazioni che consumano troppa energia saranno progressivamente bandite dall'affitto.

Di recente ho parlato con il responsabile di un'agenzia Dio Agenda, che mi ha inviato il seguente documento:

Un audit energetico che raccomandi i lavori necessari è obbligatorio da settembre 2022 (!) per gli alloggi classificati F e G. Saranno vietati l'affitto dal 2025 e dal 2028.

Se non sei a tuo agio con l'idea di fare un lavoro, investi almeno in immobili classificati D:].

8/ Cosa dice il controllo igienico-sanitario?

In città gli appartamenti sono generalmente esenti dal controllo igienico-sanitario.

Di cosa si tratta?

Il servizio idrico del comune o della comunità dei comuni controllerà la corretta evacuazione del rifiuto e un acque piovose.

Potrebbe esserci un delega di servizio con SAUR, Véolia ecc. per il controllo.

I servizi igienico-sanitari possono essere collettivi (condotto fognario in una casa o in un appartamento) o possono essere individuali (fosse settiche, tumuli, ecc.).

Ecco il documento pubblicato dallo Stato e dai notai nel 2014: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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