Come posizionarsi sul mercato immobiliare nel 2019?

Le Monde ha appena pubblicato un articolo potenzialmente preoccupante per tutti coloro che hanno un progetto immobiliare.

Acquirenti e venditori sembrano meno fiduciosi per il 2019 !

Venditori di acquirenti immobiliari meno fiduciosi

 

Calmiamoci subito perché se Il 36 o 37% degli intervistati teme un peggioramento del mercato immobiliare, questo significa soprattutto che Il 63 o il 64% degli intervistati pensa il contrario.

Quali argomenti razionali abbiamo per districare questi sentimenti?

 

1 / Un anno da record 2018.

Il 2018 segna un nuovo massimo in termini di volume di transazioni: 970!

Questo è significativamente più alto rispetto al precedente anno "record" del 2006:Evoluzione del volume delle transazioni immobiliari in Francia

 

La domanda è: cosa è successo da allora che può spiegarlo? Questo volume di transazioni è giustificato? Cosa stanno facendo i prezzi allo stesso tempo?

 

2 / Un ambiente politico sfavorevole.

Dal 2006, l'ambiente politico è peggiorato. I presidenti CHIRAC e SARKOZY erano certamente più favorevoli al settore immobiliare del presidente MACRON.

Appena entrato in carica ha criticato la “rendita immobiliare” mentre nell'immaginario popolare i renters sono spesso detentori di azioni.

Di recente, l'ISF (imposta sul patrimonio) è stata trasformata in IFI (imposta sul patrimonio immobiliare): tutto è detto. D'ora in poi, per limitare la sua tassazione, è necessario limitare il suo patrimonio immobiliare.

Inoltre, la prevista abolizione della tassa sulla casa suggerisce che seguirà un aumento delle tasse sulla proprietà per compensarla. Il proprietario pagherà di più a vantaggio degli inquilini.

E non mancano altre mediocri notizie secondo i giornali:

Affitto immobiliare Macron

 

Attenzione in particolare alle plusvalenze immobiliari, già tassate, perché "i proprietari non lavoravano per quello". Mi sembra che un proprietario che propone un immobile in affitto lavorerà sempre di più (manutenzione, gestione, lavoro…) di chi apre un PEA ma è indubbiamente soggettivo:].

Ma altre ragioni dovrebbero invitare alla prudenza, soprattutto macroeconomiche.

 

3 / Prospettive macroeconomiche del mercato immobiliare per il 2019.

Per essere sano, un mercato deve rimanere connesso ai suoi fondamentali:

  • Reddito medio per famiglia.
  • Capacità di indebitamento legata a tale reddito.
  • Prezzi medi del settore, spesso correlati.

Non appena i prezzi in una città si allontanano dai salari degli abitanti e da quanto possono guadagnare, il mercato immobiliare va a rotoli:

  • Contributo di clienti esteri per PARIGI ad esempio; che prima o poi possono disertare (sensazione di insicurezza, manutenzione delle strade, ecc.).
  • Elevato contributo personale di alcune delle prospettive a seguito di una plusvalenza sulla vendita di un immobile. I potenziali clienti che vendono in ILE-DE-FRANCE sono a loro agio nell'attaccare il mercato nelle province.
  • Elevato contributo personale a seguito di eredità, donazione, guadagno ecc.

Concretamente, le infusioni, cioè i contributi di "contanti" al di fuori dell'economia del lavoro, sono minoritarie o addirittura casuali.

Non appena il "locale" non può più acquisire, c'è un pericolo in un mercato immobiliare..

 

4 / L'esempio del mercato immobiliare BORDEAUX: verso il surriscaldamento?

Alcuni dirigenti si concedono uno stipendio medio di € 4 o € 000. Sono molto in minoranza.

Il reddito familiare medio è di soli 21€, ovvero circa 404€/mese (1).

Secondo MeilleurTaux, questo permette di prendere in prestito circa € 133 in 233 anni:

BORDEAUX possibile prestito miglior tasso

 

Ma qual è il prezzo medio in città?

Secondo il barometro immobiliare dei notai, 445 € per una casa e 000 €/m² per un appartamento:

BORDEAUX notai barometro immobiliare

 

Senza un contributo, anche una famiglia ad alto reddito fa fatica a comprare.

Tuttavia, dovremmo abbandonare qualsiasi progetto immobiliare in una grande città o in FRANCIA?

 

5/ Il momento migliore per acquistare dipende da te!

Nel 2016 avevo già posto la domanda " è giusto comprare o vendere un immobile?".

E la risposta è sempre la stessa: a breve termine, con il solo scopo di speculare su una rapida plusvalenza, si va nel muro.

Non comprare solo per guadagnare, ma perché il bene incontra il tuo progetto di vita.

Le tariffe rimangono moderate ed è possibile trovare condomini con un interessante rendimento (8 - 10%) a seconda dello stato nelle città secondarie.

L'obiettivo è poi mantenerli per 15-20 anni, mentre gli inquilini li finanziano, per poi beneficiare del rendimento netto una volta terminato il mutuo. È un investimento imbattibile a causa dell'effetto leva del credito se gli incidenti sono minori a lungo termine (fatture non pagate, danni, lavoro, ecc.).

D'altra parte, acquistare un appartamento in una metropoli per darlo in affitto significa ipotizzare un rendimento basso e la prospettiva di un rendimento mediocre. I rischi di un'inversione di mercato sono maggiori.

Il rendimento sarà compreso tra il 3 e il 5% a seconda della città, ma è impossibile stabilire se l'inflazione avrà assorbito i costi di acquisizione (trattativa + spese notarili e spese di trasferimento) il giorno in cui si vuole partire.

Felicità progetto di successo

Se il tuo progetto riguarda l'acquisto di una residenza principale per viverci per 20 o 30 anni, la domanda si pone raramente: non importa se lasci lì qualche euro se ti godi una vita che soddisfa le tue aspettative :).

 

Consiglio comunque: nulla vi vieta di far valorizzare l'immobile che vi interessa o di essere accompagnati nei vostri sforzi da a esperto di valutazioni immobiliari.

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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