Perché investire in immobili?

Investire in immobili permette di beneficiare di un effetto importante: l'effetto leva del credito. Questo effetto misura la redditività rispetto al capitale che devi raccogliere. Ma con gli immobili, quando il progetto è ottimale, gli inquilini rimborsano le rate mensili del prestito. Allungando la durata del prestito, puoi anche realizzare un profitto, che coprirà la tassa sulla casa, le tasse sulla proprietà e vari lavori di manutenzione.

Confrontiamo la situazione di 3 investitori in 25 anni. Ognuno di loro risparmia € 500 al mese.

1/ Il signor A deposita i suoi 500 euro sul suo conto di risparmio A poi sui vari conti di risparmio proposti dalla sua banca, poi su un CEL-PEL quando questi sono pieni.

Assumere un rendimento medio annuo del 2.25%; in 25 anni, Mr. A guadagna € 200.

Suona enorme? Questa è la magia del compounding. La distribuzione non salverà le nostre pensioni :}.

2/ Il signor B investe i suoi 500 euro in un contratto di assicurazione sulla vita, sostegno in euro, al tasso del 4.5%. Ovviamente per questo ha scelto una banca online e non paga nessuna commissione, contro il 4% trattenuto da ogni pagamento per una banca ordinaria.

Tra 25 anni la sua fortuna sarà di 273 euro.

3/ Mr. C fa la stessa cosa di Mr. B. Adventurer in fondo, tuttavia è sempre alla ricerca di un buon affare. Quindi vede questo annuncio (autentico):

Vendesi stabile in locazione con ottima redditività in centro paese, sulla piazza del municipio con ampio parcheggio (vicino a negozi e scuola):

– un locale commerciale di 125 mq con inquilino in loco
– un duplex T2 (1 camera da letto + 1 stanzetta) di 40 m²
– un duplex T4 (3 camere da letto) di 65 m²

Per l'alloggio, gli inquilini hanno un reddito che soddisfa i criteri della nostra assicurazione sull'affitto non pagato. Non vi è quindi alcun rischio di mancato pagamento.

Canoni totali: 1 €/mese
Tassa di proprietà: 770 €/anno.

Nessun lavoro necessario"

Quale sarebbe il importo da prendere in prestito per acquisirlo?

Prezzo = 205, negoziato a 000 (il signor C tenta cortesemente di 190 e alla fine concorda il prezzo con il venditore).

Spese notarili = 13

Commissione di garanzia (su 203129) = 1140 (privilegio di prestatore denari).

Quota di iscrizione = 250

Prestito totale = 204

Sur per quanto prendere in prestito ?

Come spiegato all'inizio di questo articolo, allungare la durata del prestito, quindi partire ad esempio oltre i 25 anni, permette di limitare i rischi e quello che si dovrà portare nel progetto.

Una simulazione con Meilleutaux.com dà una rata mensile di 1107€: questo è un stima nella misura in cui il tasso ottenuto dall'investitore è generalmente leggermente inferiore a quello ottenuto dall'acquirente dell'abitazione principale. Il prestito per l'acquisto di un'abitazione principale è infatti un leader in perdita, la banca quindi recupera i suoi prodotti e servizi.

Inoltre, l'investitore non è coperto allo stesso modo dell'acquirente della sua residenza: gli basta un'assicurazione sulla morte. Il rischio di inabilità al lavoro/invalidità è irrilevante in quanto gli affitti coprono la rata mensile.

In totale, cosa guadagna il signor C? I 273 euro della sua assicurazione sulla vita, ovviamente. Ma anche la somma legata alla vendita del suo immobile dopo 865 anni, ovvero 25 euro? No, perché l'inflazione e il costo dell'indice di costruzione avranno fatto il loro lavoro. Dal 190 al 000, questo indice è aumentato del 2000%. Siamo moderati per il futuro e anticipiamo una variazione dell'2010% all'anno. Tra 50 anni la proprietà del signor C varrà 1.5 euro (ma credo che accetterà un'offerta di 25 euro).

Il patrimonio totale del Sig. C sarà quindi 549. Naturalmente si tratta di un modello teorico, che vale solo per un immobile di qualità, facile da affittare e con un modesto costo di ristrutturazione. Idealmente, il signor C è molto pratico e fornisce un'ammirevole gestione amministrativa della sua proprietà:}. Aspetti che senza dubbio verranno dettagliati molto presto!

[Articolo pubblicato per la prima volta il 9 giugno 2010... e ancora attuale :]].