Primo investimento locativo – dal 2007 al 2022

Acquisto del noleggio

Alla fine del 2007, ho effettuato il mio primo acquisto di noleggio con un T1 a BREST. Quasi 3 anni dopo i miei studi, il primo lavoro CDI convalidato... in Irlanda. Immediatamente, torno in campagna per qualche giorno per "investire". Dal mio 3° ciclo e dalla mia tesi “Vincere con l'immobiliare”, sono pronto. Tanto più che durante uno stage in Private Banking, ho avuto l'opportunità di discutere con i clienti compilando i loro fogli IRPP o ISF. Il verdetto è semplice: dirigenti d'azienda, investitori immobiliari, spesso entrambi contemporaneamente... e pochi, pochissimi dipendenti.

All'epoca guardavo Parigi e Finistère. Parigi per il suo mercato dei sogni: demografia, reddito elevato quindi liquidità del mercato, forte domanda di affitti ecc. All'epoca uno studio girava intorno ai 100 euro, una somma che fece urlare la folla.

In Finistère, conosco meglio il mercato (in teoria), la mia famiglia è in giro quando serve, proprio come me a volte. Presente in Francia solo da pochi giorni, opto per il mercato "locale", peraltro più abbordabile.

A Parigi: monolocale di 20 mq a 100 €, 000 € spese notarili e di agenzia incluse; affittato 110€/mese o 000€/anno o una rendita del 500% + lavori da fare, non calcolati perchè progetto non studiato fino alla fine.

A Brest: T1 bis di 27 mq a € 45 con posto auto e box, € 000 per spese di agenzia, € 4 per spese notarili; affittato € 500 al momento, ovvero € 4/anno, ovvero un rendimento del 400%. Sono previsti anche lavori.

Commenti con il senno di poi:

- Sulla carta, Brest sembra una scelta più redditizia; ma attenzione, il mercato è anche meno serrato e meno liquido: le prospettive di plusvalenze sono più limitate; la città ristagna di popolazione, vengono costruiti nuovi edifici e il reddito è limitato.

- L'agente immobiliare me lo consiglia per la sua posizione, vicino alla futura stazione del tram, il suo pavimento in cemento e la buona manutenzione del condominio. C'è una stragrande maggioranza di proprietari che occupano la residenza.

- Con questo famoso ritiro mi rendo conto che: 4 € di spese di negoziazione sono enormi; Probabilmente avrei potuto negoziarli meglio. Tanto più che sono un cliente facile: giro in 500 minuti e firmo.

- All'epoca stavo scoprendo la differenza tra i pavimenti in cemento e quelli in legno, una domanda che non mi era mai venuta in mente. È vero che per scegliere oggi sarò piuttosto un fan del cemento. Ma il pavimento in legno, denigrato e trascurato, offre spesso una redditività imbattibile.

- Un nichel copro va bene... ma è costoso. Circa 50 € al mese per questo T1. È qui che misuriamo l'interesse di possedere l'intero edificio e definire la manutenzione e il lavoro da svolgere.

– All'epoca l'appartamento era gestito dall'agenzia e io continuavo con questa modalità di gestione, contro il 6% del reddito da locazione (tariffa agevolata ben contratta, abbastanza comune in pratica). L'avvento di "Bon Coin" e della pubblicità su Internet metterà fine alla gestione delle agenzie in BREST.

Storia del noleggio:

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- L'inquilino in essere lascia i locali dopo alcuni mesi; una giovane infermiera la sostituisce ma pretende la sostituzione delle finestre (ehi, è vero che si sente uno spiffero…). Me la cavo con 2 € di memoria per una finestra e una porta finestra.

– L'appartamento rimane poi vuoto per alcuni mesi… impossibile affittarlo di nuovo. L'agenzia ha venduto il suo file di gestione dell'affitto a un'altra agenzia... che non gestisce nulla. Ad esempio, l'annuncio della proprietà non include alcuna foto. E viene visualizzato solo sul loro sito o su un registro secondario. L'angolo buono? Non lo so.

- Estate 2010, quando torno dall'Irlanda, ritiro le chiavi e faccio rifare gli interni per 2 € (pavimenti, pareti, ecc.). Aumento l'affitto a 500 € spese comprese (+ 350 €/mese) e l'appartamento viene riaffittato nei giorni successivi. Oggi è 25 € CC.

Resa finale:

Il costo totale dell'appartamento è attualmente di € 58, per un canone di € 900 al mese spese escluse ovvero 310/3 = redditività 720%.

Per un chiaro ritorno, precisiamo che la tassa di proprietà + tasse di proprietà + CSG-CRDS + assicurazione sulla casa ammonta a circa € 500 all'anno. Questo ci riporta al 5,46%.

Prestito:

Trascurare le spese di negoziazione, sono intransigente sul prestito bancario e faccio avanti e indietro tra la CMB e la Banque Populaire, fino ad ottenere un 4,72% in 15 anni. Sembra che fosse buono all'epoca :).

Oltre all'assicurazione del proprietario di casa non occupante, sono soddisfatto dell'assicurazione sulla morte. Nessuna “perdita del lavoro” o assicurazione invalidità finché l'inquilino rimborsa la maggior parte del prestito.

Alla fine, con la fideiussione bancaria e i relativi costi, si ottiene:

Tabella T1

Ogni mese, quindi, pago 441 - 310 = 131 € di tasca mia. Alla fine avrò pagato circa 23 € in 580 anni. Se avessi investito questo denaro ogni mese, mi avrebbe portato 15 euro al 27% netto in 479 anni.

Certo, ci saranno stati alcuni mesi di non affitto ecc., ma "rischio" di aumentare l'affitto nei prossimi anni.

Posso recuperare tale importo contando su una plusvalenza? Il prezzo base per l'appartamento era di € 45 a fine 000 + € 2007 per lavori, ovvero € 5; Prendendo un'inflazione/aumento del costo di costruzione del 000% annuo su 50 anni, questo dà un prezzo di circa 000 € nel 2, che è a mio avviso piuttosto coerente vista la buona manutenzione dell'immobile e dell'edificio.

Conclusione 2010:

L'appartamento mi avrà riportato:

€ 67 - € 300 in contanti per il prestito - € 23 in tasse e assicurazioni - € 580 per lavoro = € 7.

Tale importo è solo di poco superiore a quello che avrei ricevuto dalla somma rigorosamente depositata su libretto (27 €) perché:

- l'immobiliare era al suo massimo e il rendimento modesto.

- il rendimento dell'appartamento è di poco superiore al tasso di prestito.

- l'appartamento mi costa caro in contanti. La parte finanziata dal conduttore non è sufficientemente ampia e l'effetto leva del credito è quindi ridotto.

- la resa è limitata dalle spese di copro.

- il prezzo di acquisto ei costi avrebbero potuto essere meglio negoziati.

Un prestito rinegoziato intorno al 3% renderà infine l'operazione più positiva. Resterà poi da vedere se sia meglio vendere e probabilmente pagare una tassa sulla plusvalenza o tenere l'immobile in affitto.

Perché, se su 15 anni l'operazione è notevolmente bianca, su 20 o 25 anni, la proprietà viene finanziata da 15 anni, il flusso di cassa dell'operazione e quindi il suo profitto sono più simpatici.

Epilogo 2020 – 2022:

Nel 2020 mi mancano i contanti rispetto ai lavori di altri 3 edifici acquistati successivamente. Dopo il 1° confinamento, ho intenzione di vendere l'appartamento a circa 56 euro (poi affittato). Metto un annuncio su Le Bon Coin e ricevo 000 messaggi durante il giorno. Ok, probabilmente ho valutato male, ritiro l'annuncio!

In effetti, il mercato sta semplicemente esplodendo e nessuno ancora ne è a conoscenza. Il Finistère, ad esempio, ha preso circa il 30% nel periodo 2020 – 2022:

Nonostante avessi acquistato "al massimo" nel 2008, ho l'opportunità non solo di rivendere allo stesso prezzo + i miei costi, ma anche di sperare in una plusvalenza.

Infine, vado avanti con l'idea di aspettare la partenza dell'inquilino e di rinfrescare l'appartamento per rimetterlo in valore, dopo 15 anni di affitto.

Sto pensando di aumentare leggermente l'affitto e godermi gli affitti alla scadenza del prestito o di rivenderlo per reinvestire nelle mie altre proprietà o in una nuova.

Infine, mi imbatto in una buona squadra di artigiani che rinnovano tutto con gusto, limitando i costi. Pubblico per € 85 e la proprietà trova un acquirente per € 000.

Ricordo ancora il video di presentazione che ho mostrato ai potenziali clienti:

Concretamente, alla fine sono stato fortunato con questo valore aggiunto. Grazie ; tassi di interesse al minimo, Bac dato a quasi tutti e un numero crescente di studenti, inflazione e ritorni orribili sui conti di risparmio che incoraggiano i nuovi investitori a iniziare..

Ma vedo troppe persone che contano su un apprezzamento automatico della loro proprietà dopo X anni. Tutti gli investitori che hanno fatto la nuova esenzione fiscale nel 2008 e l'hanno venduta 9 anni dopo hanno pianto lacrime di sangue. A Limoges una coppia ha guadagnato 175 euro da un appartamento acquistato nel 000, solo 2008 euro nel 83, non poterlo affittare.

Acquista un immobile perché la sua posizione è buona, perché offre un buon tasso di capitalizzazione… e perché ti piace. Sì, anche per un investitore cinico l'ultimo criterio è importante: aiuta a mantenere il morale tra 2 inquilini o quando si verificano lavori imprevisti;).

Non acquistare mai un immobile solo per le sue prestazioni, soprattutto quando è artificialmente sostenuto da un sistema fiscale. Tutta la mia empatia vittime del dispositivo Girardin, di Pierre & Vacances (leggi i forum sull'argomento con Pop Corn),

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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Commenti
    • Guillaume
    • Agosto 3 2016
    Rispondi

    Articolo interessante, io stesso sono nella tua situazione del 2007 e comincio a zieuter per un investimento in Francia. I tuoi articoli sono comunque davvero interessanti

      • investire
      • 10 settembre 2018
      Rispondi

      Grazie per il commento incoraggiante.

      La maggior parte degli articoli condivide esperienze personali, altri sono qui per aiutare gli amici;).

      Cercherò di ridisegnare e approfondire alcuni temi per il 2019.

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