Mutuo casa: su quale durata (logica) prendere in prestito?

Il periodo di prestito per l'acquisto di immobili non è sempre una scelta Il mondo è diviso in 2 categorie, quelli che hanno una PEL impegnata e quelli che scavano ;).

Se hai una situazione abbastanza comoda da consentire alla banca di darti una scelta per il tuo prestito, ecco i parametri da tenere in considerazione:

  1. Le tariffe applicate e la loro incidenza.
  2. La natura del progetto (residenza principale, secondaria, investimento locativo, ecc.).
  3. Le tue capacità finanziarie.
  4. La tua situazione personale.

1/ Tariffe attuali e conseguenze per te.

Ho scritto la prima versione di questo articolo nel 2010; tariffe e assicurazioni erano meno favorevoli per il mutuatario in quel momento:

RATE.jpg

Ecco le tariffe attuali (luglio 2022) secondo CAFPI; Rimango cauto su questi dati perché il trend è chiaramente in rialzo e si tratta soprattutto di attrarre prospect:

Alcune osservazioni (di base) da tenere a mente:

  1. Più lunga è la durata del prestito, maggiore è il tasso medio.
  2. Più breve è il termine, più alte saranno le rate mensili.
  3. Più lungo è il termine, più basse saranno le rate mensili.
  4. Maggiore è la durata, maggiore è il costo totale.

Questi elementi influenzeranno la durata ideale in base al tuo progetto.

2 / Per quale tipo di progetto stai prendendo in prestito?

a/ Residenza principale.

Devi essere un proprietario piuttosto che un inquilino il prima possibile.

Unica eccezione: ad esempio, dovrai rivendere entro 2 o 3 anni.

Nell'80% dei casi acquistare un immobile anziché pagare l'affitto il prima possibile.

Potrebbe esserci un dibattito su un altro punto, tuttavia: dovresti comprare la casa più bella possibile o vivere in modo più modesto?

Robert T. Kyosaki in "Rich Dad, Poor Dad" predica la seconda soluzione:

Considera la residenza principale un peso morto. Non porta denaro, costa denaro.

L'obiettivo è quindi quello di limitare le spese relative a questo habitat in modo da investire la massima quantità di denaro disponibile in una proprietà che porta di più.

Il suo ragionamento abbastanza coerente; il suo limite: non tiene conto di una possibile plusvalenza a lungo termine su un immobile di rara ubicazione.

Viceversa è possibile privilegiare la qualità della vita quotidiana e acquistare l'immobile più bello possibile. È anche abbastanza rispettabile, soprattutto se hai già investito altrove e la tua pensione è assicurata.

Rispetto al tuo prestito invece, poiché un prestito a lungo termine è costoso, sarà fondamentale limitarne la durata.

L'ideale sarebbe anche acquistare senza prendere in prestito la tua residenza principale, che poi suppone che sia piuttosto modesta.

Perché non optare per un'abitazione vagamente abitabile così com'è ma che necessita di alcuni lavori che siete in grado di fare?

Hai anche tutorial su Youtube disponibili per iniziare. Quale tuttofare non ha mai visto un video di Robert Longechal? ;).

Pensa anche alle lezioni fisiche di Leroy Merlin, ad esempio:

Poiché la residenza principale è esente da plusvalenze in Francia, prendere di mira proprietà con potenziale può essere una buona strategia a lungo termine.

b/ Investimento locativo.

La strategia per un investimento locativo è diversa da quella per la tua residenza principale.

Il tuo obiettivo è quello di mantieni la durata.

Prendiamo il caso di un appartamento che si acquista a 100 euro tutti i costi inclusi (“atto in mano”), con un canone di locazione di 000 euro/mese e una tassa di proprietà di pari importo.

Oltre i 15 anni, la rata mensile sarebbe di 661 €/mese:

Questo dà un reddito annuo di 700 * 12 = € 8/mese – € 400 tassa di proprietà = € 700 o € 7/mese.

Sei solo equilibrato.

Oltre a questo, con l'assicurazione per il proprietario non occupante (PNO) e forse la gestione dell'affitto e l'assicurazione danni / affitto non pagati, dovrai allineare pochi euro dalla persona amata ogni mese per 15 anni.

è ancora sopportabile... sempre che non ci siano eventi imprevisti, nessun alloggio vuoto tra 2 inquilini o lavori da pianificare. È quasi impossibile per un lungo periodo di tempo.

Per non metterti in pericolo, è meglio favorire un prestito oltre i 20 anni.

Guadagni quindi 130 * 12 = € 1 in contanti all'anno, il che ti consente di essere più sereno:

Inoltre, puoi detrarre gli interessi del prestito dal tuo reddito da locazione.

A seconda del tuo scaglione fiscale marginale (TMI), porterai quindi personalmente solo una parte di questo interesse:

c/ Residenza secondaria.

La seconda casa è un caso speciale a seconda della situazione e della destinazione d'uso.

Questo progetto è destinato a essere redditizio o addirittura autofinanziato nella tua mente?

Tradizionalmente, la seconda casa era un progetto in perdita secondo la maggior parte degli studi sull'argomento.

Era difficile gestire l'affitto a distanza e gli enti locali prendevano il 40% delle entrate per la ricerca dei vacanzieri e le pulizie.

La generalizzazione di Internet e l'ascesa di AirBnB, Booking e servizi di concierge hanno cambiato il gioco.

Ora è possibile essere almeno altrettanto redditizio o anche più redditizio affittando per giorno/settimana che affittando per anno.

A seconda del vostro progetto di noleggio, la scelta sarà quindi diversa:

  1. Se affittate il più possibile, privilegiate le mensilità ridotte da detrarre dagli affitti per far fronte a imprevisti e addebiti; un prestito su 20 sarà generalmente l'ideale.
  2. Se lo prenoti per uso personale, acquistalo in contanti o riduci il più possibile la durata del prestito.

3 / Quale sforzo finanziario mensile puoi sopportare?

a) Posso scegliere la durata?

Ogni banca segue la propria politica per la concessione o il rifiuto del credito.

La maggior parte segue le raccomandazioni dell'Alto Consiglio per la stabilità finanziaria, che raccomanda a rapporto di indebitamento massimo del 35%.

Si noti che le banche generalmente prendi in considerazione il tuo reddito da locazione fino al 70 o 80% per calcolare il rapporto di indebitamento.

Le banche guarderanno anche il tuo " resta da vivere“. Uno stipendio medio di 1 euro netti al mese sarà più difficile con un terzo di reddito in meno rispetto a un manager a +500 euro al mese.

Spesso è la banca a dirti cosa puoi prendere in prestito, a quali condizioni, compresa la durata. E adatterai il tuo progetto in base a.

La scelta sarà quando andare ai limiti offerti dalla banca o puntare a un molto più modesto.

4 / Qual è la tua situazione personale? Quali sono le tue prospettive?

Una volta che hai afferrato i principi fondamentali, devi ovviamente adattarli alla tua situazione personale.

Sei allergico ai lunghi impegni e prendere in prestito oltre 20 anni ti demoralizza? Vai per 10 anni se te lo puoi permettere.

Aspetti fortuna dai tuoi genitori o da una prozia? Pianificare a lungo termine per mantenere una qualità di vita quotidiana e quindi effettuare un rimborso anticipato.

Spesso, la scelta di una forte liquidità ti farà optare per un prestito oltre i 20 anni. Non ho citato il prestito a 25 anni perché ai tassi attuali e rispetto al costo aggiuntivo prevedibile, sembra molto poco redditizio.

Quando lavoravo in banca all'inizio degli anni 2000, gli investitori prendevano sempre un prestito di 15 anni: quella era la durata media dell'autofinanziamento e anche quella dell'esenzione totale dalle plusvalenze.

Data l'impennata dei prezzi degli immobili negli ultimi 10 anni e la modifica del regime delle plusvalenze, con esenzione totale estesa a 30 anni, i prestiti sono logicamente prorogati.

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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