Il rischio locativo del (coraggioso) proprietario che investe in immobili

La corsa contro il tempo è iniziata: devo ancora durare 23 anni prima di vendere i miei primi edifici. Nel frattempo, I affrontare il rischio del noleggio. Per guadagnare, devo trovare abbastanza soldi ogni mese per coprire i prestiti. Dobbiamo quindi pensare costantemente al flusso di cassa, il Contanti, come in qualsiasi attività commerciale.

Cosa può mettere a rischio questo denaro?

Dal tuo punto di vista così come il mio, quello dell'investitore proprietario, cosa potrebbe rovinare la festa e impedirti di realizzare un profitto dal tuo appartamento in affitto?

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1 / Una casa vuota

Cattiva situazione dell'immobile, assenza di domanda di locazione, prezzo troppo alto o alloggio in cattive condizioni. La concorrenza è spietata e l'inquilino è (generalmente) razionale: per affittare bisogna essere tra i “migliori”.

La tentazione può essere grande di non rinnovare regolarmente l'alloggio/edificio: l'alloggio allora diventa più difficile da affittare... oppure viene affittato a persone che vengono rifiutate da altri proprietari. Inoltre, mantenere bene un immobile significa anche mantenerne il potenziale intrinseco e consentirgli di crescere di valore negli anni. I soldi spesi per ristrutturare un immobile finiscono in vendita!

[Aggiornamento 2022] : al momento dell'acquisto devi tenere conto anche dei dati demografici, degli alloggi disponibili (mercato libero + HLM) e dei nuovi programmi (vedi tessera INSEE per la città).

Ho acquistato 3 edifici intorno al 2010: 2 in città universitarie (BREST e QUIMPER), 1 in una piccola città (PLONEOUR). Non avevo offerte di affitto in PLONEOUR a causa della popolazione in crescita e del numero limitato di alloggi.

In BREST per esempio, sono caduto in un brutto periodo demografico, conseguenza della crisi economica del 2007-2008:

Allo stesso tempo, era abbondante la concorrenza degli appartamenti derivante dai programmi di esenzione fiscale… così come l'offerta di alloggi sociali. Avevi davvero bisogno di un "appartamento al top" (condizione, posizione ...) per essere sicuro di affittare, cosa che non era il caso del mio;).

Insomma, o hai una buona analisi macroeconomica della situazione, oppure ti affidi alle qualità intrinseche dell'immobile.

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2/ Stipulare un'assicurazione di garanzia dell'affitto non pagata (GLI)?

È la paura numero uno delle brave persone che comprano uno studio per prepararsi alla pensione. I piccoli locatori spesso optano per un'assicurazione di "garanzia affitto".

In genere :

  1. Gli assicuratori lo offrono per un costo compreso tra il 2 e il 3% degli affitti.
  2. Possono essere coperti solo gli inquilini che guadagnano 3 volte l'importo dell'affitto (5 volte per il loro deposito se non hanno reddito).
  3. Ci sono anche schemi statali che offrono una garanzia. Il loro nome e le garanzie offerte variano da anni; al momento è VISALE per i giovani dai 18 ai 30 anni e per i dipendenti con più di 30 anni.

Devo stipulare questa assicurazione? È davvero utile?

Ci sono punti per: una certa tranquillità, un basso costo, la deducibilità della rendita immobiliare...

A mio avviso, in termini di rischio, tutto è una questione di pooling, di diluizione del rischio. Posso capire persone che, avendo solo un immobile e poco reddito a parte, vogliono la massima sicurezza.

Non appena hai 10, 20, 30 o più alloggi, un incidente di pagamento viene messo in prospettiva più tranquillamente (la stessa osservazione vale quando acquisti elettrodomestici per questi alloggi: nessuna estensione della garanzia, grazie).

Inoltre, succede spesso? Ebbene, più basso è il costo dell'assicurazione, minore è il rischio che copre. Con una persona con un contratto a tempo indeterminato, ad esempio, che guadagna 3 volte l'importo di un affitto, ci vuole sfortuna per avere un incidente. Tuttavia, è proprio questo tipo di inquilini che le compagnie di assicurazione accettano di coprire.

Inoltre, prestare attenzione ai limiti coperti, in termini di affitti e danni. Potrebbe esserci un periodo di attesa! non pagati solo da 6 mesi ad esempio... e per un periodo limitato di 2 anni.

Vista la durata media dello sfratto di un inquilino senza scrupoli nel periodo post-COVID, leggere attentamente le condizioni generali e specifiche:].

Personalmente ho riscontrato difficoltà solo con inquilini disoccupati, ereditati dall'ex proprietario al momento dell'acquisto dell'immobile. Occupavano alloggi scarsamente ristrutturati e con loro non era possibile alcuna assicurazione, a causa della mancanza di reddito.

Dovremmo affittare loro l'alloggio che occupavano allora? Certo. Oltre al diritto di tutti alla casa, un'abitazione occupata da un inquilino a rischio è sempre più interessante di un'abitazione vuota. E alcuni disoccupati hanno ancora dei principi e onorano irreprensibilmente l'affitto.

Per gli altri, dopo alcune lettere e il fallimento di una fase di conciliazione amichevole, subentra l'ufficiale giudiziario. Una buona occasione per tutti i proprietari e cittadini per scoprire il tribunale distrettuale. In genere, il cattivo pagatore se ne va, viene aperta una pratica per sovraindebitamento e il suo debito viene annotato e congelato per 2 anni ad esempio.

Per esperienza, d'altra parte, un inquilino sfrattato non salda quasi mai il suo debito d'affitto in seguito; metterci una crocetta e poi essere più rigorosi optando per un profilo con una solida garanzia.

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3/ Lavori fuori programma e danni

Una caldaia allentata, una perdita nel tetto, un problema elettrico o un appartamento danneggiato da un inquilino insolvente... Ci sono sempre belle sorprese nell'edificio. Questo evita giornate monotone. Può essere deprimente. Ma solo se non abbiamo previsto queste “sorprese”. Devi poter contare su Contanti :

- attraverso altri redditi se lavoriamo in parallelo (voi o vostri associati).

- grazie agli affitti, se il prestito è scaglionato su 20 o 25 anni e che questi sono superiori alle rate mensili del prestito.

- infine, è utile prevedere un inviluppo di lavoro al momento dell'acquisto dell'immobile; perché non aggiungere il 5% del valore dell'immobile oltre ad altri lavori chiaramente prevedibili? Finché il denaro non viene rilasciato, non è pagabile. E questa riserva costa meno di un prestito CETELEM.

Uno dei primi clienti che ho incontrato a Parigi possedeva dieci appartamenti in città. L'unica preoccupazione era che stava cominciando a chiedersi come avrebbe mangiato l'indomani. Il suo stipendio esterno non era più sufficiente a coprire le contingenze del suo alloggio e moltiplicò i prestiti COFINOGA ecc. per affrontarlo. Cattiva strategia. Potresti anche rivolgerti direttamente alla tua banca e negoziare un'estensione della durata o dell'importo del prestito. Oppure perché non vendere il primo appartamento acquistato per recuperare qualche soldo?

Un altro imprevisto: un evento straordinario come un incendio. L'assicurazione dell'inquilino responsabile, che ovviamente controlli ogni anno, coprirà i danni. Tuttavia, è comunque utile stipulare un'assicurazione "proprietario non occupante" per eventuali problemi che insorgono quando l'alloggio è vuoto.

[PROTIP 2022] : per limitare i costi di riparazione, segui i corsi di bricolage presso Leroy Merlin; iscriviti a Castorama o altri video tutorial; Anche le allovoisine possono aiutarti.

Sono d'accordo che in teoria è meglio assumere un professionista e avere fatture per tutto il lavoro. In pratica, quando fatichi 6 mesi per trovare un roofer, sei piuttosto felice di trovare una soluzione alternativa o di imparare da solo.

4 / Tasse?

Non proprio un imprevisto in modo che siano determinabili ma piuttosto… qualcosa che dimentichiamo. Un edificio in un ambiente urbano è prima di tutto reddito fondiario. Non entreremo nei dettagli qui sulle possibili opzioni di dichiarazione dei redditi (presto, lo prometto, vedo un po' di salivazione!). Aggiungete a ciò le tasse di proprietà e generalmente avete appena perso 2 mesi di affitto in tasse.

Prendiamo due edifici:

Uno a PLONEOUR, 5500 abitanti: reddito 18600, tassa di proprietà 800, ovvero 4,30%.

L'altro a BREST, più di 200 abitanti della zona: rendita fondiaria 000, imposta fondiaria 25200, ovvero 1900%.

[PRO TIP un po' demagogo 2022] : meglio investire nelle città gestite da comuni “giusti” :)).

Evita di investire in locali commerciali ad eccezione della locazione n°1: la tassa di proprietà è calcolata su un canone teorico e non sulla realtà del contratto di locazione. Dato lo sviluppo dei negozi nelle periferie e le difficoltà strutturali dei centri cittadini, a lungo termine sarai costoso in tasse di proprietà.

Questo è il mio caso in QUIMPER: affitto effettivo intorno ai 10€; canone di locazione stimato al catasto in 000 euro. Dopo aver discusso con loro, a quanto pare non è possibile impugnare la legge. Per continuare con il mio avvocato!

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5 / Le accuse

In genere, il locatore conta nelle spese: elettricità dei comuni, acqua e pulizia dei comuni. Un'altra opzione è lasciare che gli inquilini si accordino tra loro per fare le faccende domestiche, ma è più casuale.

Anche in questo caso, come per la tassa di proprietà, non esitare a chiedere di vedere le fatture recenti per questi articoli. E non quelli di luglio/agosto quando metà degli alloggi per studenti erano vuoti :). Casualmente, in uno dei miei edifici, le spese conteggiate dal proprietario coprivano a malapena il costo dell'acqua.

6/ Nuovi DPE e obblighi energetici

Il DPE ha una nuova formula dal 1 luglio 2021.

Il suo rating è più severo con le case più vecchie e molto spesso, la soluzione migliore per migliorarlo è optare per una pompa di calore.

Se la tua casa è vicina al "setaccio dell'energia", dovrai considerare di lavorare rapidamente per continuare ad affittare:

  1. Gli alloggi classificati G non potranno essere affittati a partire dal 1 gennaio 2023.
  2. Abitazione classificata F, dal 1 gennaio 2028.
  3. Abitazione classificata E, dal 1 gennaio 2034.

Ciò fa presagire una grave carenza di alloggi se non vengono messi a disposizione dei proprietari aiuti facilmente accessibili (autodichiarazione credito/riduzione d'imposta, ad esempio, ecc.).

7/ Condominio e AirBnB: puoi affittare un alloggio arredato per la giornata?

In alcuni condomini nelle grandi città, i comproprietari che vivono tutto l'anno nel loro edificio scelgono di vietare gli affitti arredati di tipo AirBnB.

Questo è quindi un punto da verificare al momento dell'acquisto, mentre la domanda è sorta meno di 10 anni fa quando questo articolo è stato scritto per la prima volta:].

[Articolo scritto nel 2010 (già!?) e aggiornato nel 2022].

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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