Rischio riqualificazione da commerciante immobiliare: come evitarlo?

Un utente di Internet sta valutando una strategia di acquisti multipli per causare e mantenere un deficit fondiario, in modo da limitare la tassazione. Questa strategia è praticabile e priva di rischi? Possiamo allora essere considerato un commerciante di merci ? Esiste il rischio di riqualificazione da parte dell'amministrazione fiscale?

“Attualmente ho un bel po' di reddito immobiliare da cui deduco solo alcuni interessi di prestito e voglio ridurre il mio bilancio acquistando un immobile da ristrutturare con molto lavoro.
Se compro questa proprietà oggi e ci lavoro abbastanza da ridurre il mio bilancio a 0, sarà perfetto, ma avrò degli obblighi per affittare questa proprietà? E se si quanto tempo?

Posso venderlo a fine anno, per esempio? E se acquisto un immobile che taglio in più lotti, ho diritto alla detrazione dei lavori?

1/ Obbligo lavori e locazione.

Se l'opera crea un disavanzo fondiario (imputazione della rendita fondiaria sul reddito complessivo), “l'immobile deve essere dato in locazione fino al 31 dicembre del terzo anno successivo all'imputazione”.

In caso di partenza dell'inquilino, l'immobile deve essere immediatamente riaffittato per non perdere tale vantaggio.

2/ Plusvalenza dell'investitore “singolo”.

Il soggetto che rivende un immobile è soggetto al regime delle plusvalenze.

Ti consiglio se devi calcolare la tua plusvalenza per testare il simulatore notarile: http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

Ecco un esempio dopo 1 anno di proprietà, per un immobile acquistato a 100 euro e rivenduto a 000 euro, senza opere detraibili:

L'importo dovuto è mitigato dalla detrazione dei costi di acquisizione.

Spesso è più interessante, invece, mantenere l'immobile per almeno 5 anni per beneficiare di un pacchetto di lavoro:

Ciò è particolarmente interessante se ti occupi tu stesso della manutenzione/miglioramento della tua proprietà.

Nel nostro esempio precedente, la plusvalenza di € 20 viene cancellata dopo 000 anni:

Ovviamente, se hai eseguito lavori fatturati, questa domanda sorge meno.

Si ricorda infine che se dopo 3 anni di locazione a seguito dei lavori, l'immobile acquistato diventa l'abitazione principale del suo proprietario, sarà quindi esente da plusvalenze sulla rivendita dopo la sua effettiva occupazione per un congruo periodo.

3/ Commerciante di merci: attività commerciale.

L'articolo 35-I della CGI dettaglia le attività che si riferiscono ai profitti industriali e commerciali.

Si tratta principalmente di classiche operazioni di sviluppo immobiliare: acquisto/rivendita di interi immobili o rivendita a pezzi,

2 punti importanti:

  1. Il personaggio solito di questo tipo di attività (non un primo progetto…).
  2. Le pianificare di rivendere il bene (intenzione speculativa).

Sarà anche il concessionario immobiliare debitore di IVA a margine.

Come evitare quindi una riclassificazione come concessionario immobiliare?

  1. In stato di novizio/poco esperto in questo tipo di operazioni.
  2. Potendo dimostrare che non avevamo intenzione di rivendere al momento dell'acquisto (la tua situazione personale/professionale è cambiata, ecc.).

4/ Conseguenze della riqualificazione come concessionario immobiliare.

Se le autorità fiscali ritengono che tu sia un vile speculatore che non è al suo primo tentativo, le conseguenze sono le seguenti:

  1. IVA calcolabile sull'intero valore dell'immobile.
  2. Tassazione delle plusvalenze con penale (scala fino al 41% con aumento dell'80%).

Alla fine, a seconda della frequenza degli acquisti e della finalità prevista, potrebbe ora essere necessario considerare un cambio di status...

Ti consiglio di avvicinati alla tua CCI per esempio. Spesso offrono appuntamenti di 30 minuti con un avvocato o un notaio, una mattina al mese per aiutare i leader di progetto.

Ho guadagnato i miei primi guadagni sul web nel 2012 sviluppando e monetizzando il traffico dei miei siti (AdSense...).


Dal 2013 e dai miei primi servizi professionali, ho avuto l'opportunità di partecipare allo sviluppo di più di 450 siti in più di +20 paesi.

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1 Commenti
  1. Buongiorno,

    Grazie per questo articolo, riguardante l'aspetto commerciante immobiliare ed in particolare il rischio di riqualificazione, ho iniziato a concatenare sentenze giudiziarie su casi di riqualificazione.
    Sono disponibili in questa pagina:

    http://investimmo-autrement.fr/mdb/

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