Acquisto casa in vendita in rendita vitalizia

Dovresti comprare o vendere la tua casa nella vita?

Dal 2013 e dalla prima stesura di questo articolo, la rendita vitalizia si è sviluppata nel mio dipartimento (29). All'epoca era organizzato su a modello classico 1/3 di bouquet, il resto come affitto.

Da allora, il modello "bouquet senza reddito", che corrisponde al valore della nuda proprietà economica, si è imposto. Penso che sia un ottimo sistema per la maggior parte di acquirenti e venditori (" annuitants").

1/ Principi di rendita vitalizia: perché è interessante

Dal punto di vista del venditore, ricevere un capitale o una rendita gli consente di realizzare i suoi progetti o organizzare il suo patrimonio, soprattutto in assenza di eredi diretti.

Dal punto di vista dell'acquirente, in un momento in cui il livret A offre un'aliquota dell'1%, le vendite di rendite vitalizie consentono di solito un investimento (netto) intorno al 5%.

Quindi è un modo migliore per combattere l'inflazione (10% quest'anno?) Che lasciare i tuoi soldi in banca.

Ma definizione di rendita vitalizia in poche parole :

È come se l'attuale proprietario diventasse un inquilino e ti pagasse l'affitto dilazionato per il tempo che gli resta da vivere.

In termini più legali, si acquista la nuda proprietà dell'immobile (abusus) e l'ex proprietario conserva il diritto d'uso e di abitazione (usus = rendita vitalizia occupata).

Se non conserva l'uso dell'immobile e tu puoi disporne liberamente, è a vita libera. Questo sistema è interessante se si vuole dismettere immediatamente l'immobile; se si tratta di affittarlo, evitate di considerare la tassazione (vedi sotto), è meglio comprare quindi un vitalizio impegnato.

Alcuni contratti danno diritto alla raccolta dei frutti (fruttus), cioè ad affittare l'immobile a beneficio del renditante, ma questo è piuttosto sconsigliabile… a meno che l'immobile non sia un condominio. In questo caso, rischio locativo fa parte di questo tipo di acquisto ed è accettabile.

Nel contesto di una casa o di un appartamento "ordinario", al renditante sarà generalmente vietato affittare la sua proprietà.

Pfacciamo un esempio:

Una casa vale 200 euro.

Jean-Paul ha 10 anni di aspettativa di vita.

L'affitto comprensivo di spese oltre 10 anni è stimato a € 90 (€ 000/mese).

Il suo acquirente pagherà quindi una somma vicina a 200 – 000 = € 90 per diventare il proprietario della casa (a parte alcuni calcoli che dettaglieremo più avanti ;)).

Si noti inoltre che questo canone teorico pagato dall'annuitant è al netto delle tasse. Se avessi un inquilino tradizionale, gli affitti verrebbero aggiunti al tuo reddito e alle vittime del tuo TMI (fascia di imposta marginale).

Generalmente, la maggior parte degli investitori è tassata intorno al 30%:

Il prezzo di acquisto può essere pagato interamente sotto forma di capitale : corrisponde aluna vendita di nuda proprietà economica Buono.

Al contrario, l'acquisizione può essere effettuata al 100% sotto forma di rendita, con 0 capitale versato alla firma.

Infine, hai il modello tradizionale di cui ti ho parlato nell'introduzione: 1/3 di capitale, il resto a rendita.

Attualmente è favorito dalle parti il ​​modello senza rendita, con il 100% del capitale versato.

Consente di mitigare il rischio di morte del rendita. Se quest'ultimo è in condizioni di salute precarie, sa di aver sfruttato al meglio le sue proprietà.

E anche se è in buona salute, all'acquirente generalmente non importa nulla di recuperare l'immobile in 10, 11 o 12 anni. Vuole solo essere sicuro di non spendere più di quanto pianificato.

Poiché l'importo pagato non varia più in base all'età del decesso del venditore, viene sollevata anche una barriera morale. Non c'è più uno scenario come nel film “Le rendite vitalizie”;).

2/ Calcolo della rendita vitalizia con o senza rendita

Per calcolare gli elementi dovuti (bouquet/capitale + rendita) devono essere presi in considerazione i seguenti elementi:

a/ Data del contratto, sesso ed età della rendita

Più vecchio è il venditore, minore è la sua aspettativa di vita. La somma da pagare per acquisire l'immobile sarà quindi maggiore.

Non c'è uguaglianza tra uomini e donne 😉

Viceversa, per una rendita "giovane", dovrai pagare un capitale/rendita più modesta, quindi fare uno sforzo di risparmio meno significativo per questa rendita vitalizia.

La data del contratto influenzerà quindi il prezzo da pagare in base alla data di nascita del venditore.

b/ La riserva del diritto d'uso e di abitazione

Ne ho già un po' viziato questo elemento in 1/.

Se il venditore occupa l'immobile, si tratta di una rendita vitalizia occupata, il caso più frequente.

Se si reca in una casa di riposo, ad esempio, e desidera vendere una rendita vitalizia per pagarla, allora è una rendita vitalizia gratuita; interessante per te se hai intenzione di viverci ma meno di affittare la proprietà secondo me. Farai come desideri:].

c/ Valore di piena proprietà

Questo è l'elemento centrale del contratto.

Chi ha valutato l'immobile? Un'agenzia immobiliare? Un notaio? Quest'ultimo è generalmente più affidabile e dovrebbe fornire riferimenti di proprietà comparabili nella sua stima.

Questa valutazione corrisponde alle informazioni disponibili sul banche dati nazionali ?

Se il prezzo offerto è superiore a quello della merce venduta, ciò è giustificabile da:

  1. La posizione dell'immobile?
  2. La sua condizione eccezionale?
  3. Un mercato più ristretto rispetto agli anni precedenti? (crescita demografica, numero limitato di immobili in vendita, ecc.)

d/ L'importo del bouquet pagato

Quanto più alto è il bouquet, il capitale versato alla conclusione del contratto, tanto più è limitato il rischio sull'importanza dell'importo finale versato.

Un bouquet alto è più favorevole al annuitant... ma limita le sorprese a lungo termine per l'acquirente.

Attualmente, sembra che ci stiamo dirigendo verso le vendite con a bouquet senza reddito per la maggior parte degli acquisti.

e/ Valore locativo mensile lordo

Come il valore di mercato, è un punto essenziale da non trascurare e che dovrebbe anche essere discusso.

Guarda gli immobili offerti in affitto su Le Bon Coin, ad esempio, per valutare l'esattezza dell'affitto teorico offerto.

Più è alto, più l'affare è favorevole all'acquirente, come l'annuitant è il suo "inquilino virtuale".

f/ Oneri immobiliari annuali

Come in un affitto annuale, il venditore gestisce la manutenzione quotidiana dell'immobile mentre l'acquirente si assume le "grandi spese", ovvero manutenzione della struttura e tassa di proprietà.

Consiglio un po' demagogo ma troppo verificato personalmente: investi in una città di “destra” (vota a sinistra alle elezioni nazionali per coscienza).

Tutti questi elementi permetteranno al broker, agente o notaio di calcolare la rendita vitalizia utilizzando il suo software e di farti una proposta:

Vedrai che alcuni annunci sono molto chiari sui metodi di calcolo; altri sono più opachi. È necessario per tutti i profili :).

[Articolo del 2013 aggiornato nel 2022].

2 réflexions sur “Faut-il acheter ou vendre sa maison en viager ?”

  1. Buongiorno,

    L'analisi è interessante, ma bisognerebbe aggiungere il caso della vita libera (l'appartamento acquistato può essere affittato o occupato), che permette di mitigare i rischi che descrivi.

    Infatti, facendo un buon affare, la rendita può essere coperta dall'affitto. Quindi, anche se i "venditori" vivono per 20 anni, non importa.

    Inoltre, consente l'accesso alla proprietà di persone che non potrebbero avere accesso alle banche (come dici tu, il banchiere è il venditore).

    Ma gli affari sono molto rari e devi essere molto reattivo.

    cordialmente
    Jerome

    1. Ciao Girolamo,

      Grazie per il tuo commento.

      Convalido l'acquisto vita gratuito da affittare dietro se il prezzo di acquisto trattenuto per la rendita vitalizia è più interessante di un acquisto classico.

      La proprietà a vita libera è meno facile da rivendere rispetto alla proprietà convenzionale e i tassi di interesse sono bassi.

      Inoltre, in quali casi un individuo venderebbe la vita gratis? Per esperienza, generalmente perché non riesce a trovare un acquirente per una transazione classica... spesso perché il suo prezzo è troppo alto.

      Quindi attenzione a identificare chiaramente il valore di mercato + il valore locativo per evitare sorprese. Quando guardo gli annunci in cui il venditore offre spontaneamente un vitalizio gratuito su Le Bon Coin, il prezzo è spesso fantasioso :).

      Erwan

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