בועת דיור? האם השוק יירד ב-2022?

מכיוון שהתעניינתי בנדל"ן, כלומר מאז עבודת התזה שלי לתואר שני ב-2, אני קורא מאמרים מדי חודש על בועת נדל"ן וסכנות הנדל"ן.

יש שעושים את זה לעסק שלהם: הפחד מוכר.

לאורך המאמרים שלי, אני לא אומר לך שנדל"ן בטוח; במקום כמו כל השקעה, זה נלמד: יש לך א עבודת מחקר שתתבצע בשוק היעד והחלטה אישית לקבלה.

מהי בועת נדל"ן? הַגדָרָה

נוצרת בועת נדל"ן כאשר מחיר הסחורה מנותק ממדדים כלכליים חשוב כמו השכר החציוני של משק בית במגזר או שיעור ההיוון.

קח את הדוגמה של QUIMPER (29); ההכנסה השנתית החציונית היא €21:

זה נותן 1 אירו לחודש, כלומר קיבולת אשראי של כ-795 אירו (מקור: MeilleurTaux):

מה אני יכול לקנות במחיר הזה בעיר?

קחו בחשבון שלמשקי בית יש תרומה לתשלום "דמי נוטריון".

ניקח את התקציב / המחיר החציוני, כלומר 137 / 000 = 71 מ"ר בקירוב.

מקור: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier/

אם אני מסתכל על המודעות ב-Le Bon Coin, הנה דוגמאות לנכסים במחיר החציוני:

הם ימצאו לוקחים, בכפוף להיעדר ליקויים, עבודה ושכונה נכונה.

האידיאל הוא למצוא נכסים דומים ברחוב/מחוז; ראה חלק" לקנות במחיר הנכון של מאמר זה.

אם אתה צריך לקנות, עדיף להישאר קרוב לנקודות האמצע; אחרת, אתה עלול להיות מוטרד למכור מחדש.

בואו ניקח את המקרה של מוצרי אקסטרים באותה עיר:

אנחנו מחוץ לשוק; הנכס יירכש בסופו של דבר לנוחות אישית, מכיוון שהרוכש רוצה מיקום ספציפי ואין לו (כמעט) מגבלת תקציב.

אבל הקונה הזה יצטרך למצוא פרופיל באותו מצב לאחר מכן. זה עלול לקחת זמן...או שזה לא יקרה לעולם! לכן סוג זה של נכס אינו נזיל מאוד; לא קל לקבל את כספך בחזרה.

האם יש בועת נדל"ן בצרפת?

מתי זה יתפוצץ?

בפסקה הראשונה הצעתי לעיר QUIMPER להמחיש את שוק הנדל"ן.

ראינו שעדיף למצוא סחורות בהתאם להכנסה החציונית של משק הבית.

במילים אחרות: אין בועת נדל"ן בעיר הזאת.

יהיה בועה אם הבתים הזמינים היחידים היו בעלי מחיר מעל 150 אירו לדוגמה; בעוד שהתקציב החציוני הוא 137 אירו.

בואו נשנה את האווירה וניקח את פאריס; ההכנסה החציונית היא €28:

זה מאפשר ללוות €181 במשך 662 שנים:

זה מאשר את הרכישה התיאורטית של 181 / 662 = 17 מ"ר בקירוב.

כאן שוב, ניתן למצוא מאפיינים בהתאם לנתונים אלה:

אלא שהנדל"ן של פאריס, זה לא רק אולפנים:

המשמעות היא שרוב שוק הנדל"ן הפריזאי תלוי יותר בנכסים הקיימים שלו מאשר בהכנסות שלו. זה תלוי גם בקהל לקוחות זר עשיר.

בהתאם לתנאים הלאומיים והגלובליים, יש סיכוי גבוה יותר לתנודות מאשר נכסים במחוז בהתאם להכנסה החציונית המקומית.

אפריורי, הבירה מגיבה היטב להגדרה של בועה אבל ההילה שלה היא כזו שהיא משחקת עם היסודות:

למשבר הפיננסי העולמי של 2007-2008, למשל, הייתה השפעה מוגבלת על המחירים; COVID גם לא השפיע הרבה על המחירים.

לכן קשה לאשר שיש בועה בצרפת, בפריז או בערים מסוימות.

יש דווקא סחורות שיצאו מהשוק לפי מחירן או קהל היעד, רכישות מהן צריך להיזהר.

בועת נדל"ן באירופה ובעולם?

שאלת בועת הנדל"ן היא גלובלית: משתמשי אינטרנט תוהים לגבי סין, ספרד, קנדה...

זו הזדמנות להוסיף עוד אלמנט של הערכה ביחס ליסודות: ההצעת דיור זמינה.

ככל שיש יותר דיור זמין, כך מחיר הדיור הממוצע יורד ; לעומת זאת, ככל שפחות יחידות זמינות, המחיר גבוה יותר.

במקום להסדיר את שכר הדירה, למשל, הפתרון היעיל ביותר בשוק הוא בניית מספר רב של יחידות דיור...

עם זאת, עם COVID, פרויקטים רבים הואטו. היו פחות היתרי בנייה שהונפקו בצרפת בשנת 2020, בעוד שמספר זה כבר היה מוגבל באזורים מסוימים בהשוואה לביקוש:

בועה יכולה להתחיל או:

  1. המחירים מנותקים מהתקציבים של לקוחות פוטנציאליים.
  2. היצע דיור לא מספק.

במקרה זה, עם ההאטה בבניית דיור חדש, בעוד האוכלוסייה ממשיכה לגדול, עדיין אין עודף דיור אלא מחסור, במיוחד ב-ILE-DE-FRANCE.

מקור: INSEE

באזורים כפריים מסוימים מאזן ההגירה שלילי לעומת זאת; לפעמים מדינה שלמה מאוימת. פרנקופונים מדברים על "פירוק אוכלוסין" בסביבות 2050, אנגלופונים מעוררים את " משבר תינוק '

כשצריך להשקיע בעיר/אזור/מדינה, הסתכלו על עקומת האוכלוסייה. אם הוא יורד, ייתכן שאתה עומד בפני בועה.

בועה סינית הקשורה למשבר הכלכלי של COVID

סין חווה מצב מסוים: "קוביד אפס" שיבש את היסודות הכלכליים, כלומר תקציבי הקונים וצרכי ​​הדיור.

כמעט 30 מיליון בתים לא יימכרו; חלק מאתרי הבנייה הופסקו למרות המקדמות ששילמו "הבעלים העתידיים", בניינים אחרים נהרסו כליל כדי להגביל את עלויות התחזוקה והמסים.

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים

תגובה ?