איך (טוב) לנהל משא ומתן על רכישת נדל"ן? (בית דירות…)

החלטת לעשות מעשה, כדי לקנות את בית המגורים הראשי שלך או עבור א השקעה בשכר דירה. איך? 'או' מה לנהל משא ומתן על רכישת נדל"ן זו היטב ? איך להציג את הרכישה כדי לקבל את המחיר הטוב ביותר?

1/ חדד את הידע שלך על שוק הנדל"ן המקומי.

על ידי העלאת התראות על Le Bon Coin, Se Loger, Immonot וכו'. אתה תבין איזה סחורה "הולכת מהר" ואיזה "גרר".

באופן כללי, השוק דינמי במיוחד עבור מחירים מותאמים להכנסה החציונית של משק בית על העירייה.

אם דירה או בית מושכים את עיניכם, הצעד הראשון הוא להעריך את ערכו בעצמכם, על ידי השוואת מכירות אחרונות בשכונה לנכסים שווים באופן מהותי.

כדי לעשות זאת יש לך:

  1. מאגר הנתונים של המדינה DVF Etalab".
  2. אותו מסד נתונים מעוצב על Immonot: https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html
  3. תוכנת סקירה אוטומטית שתוכל למצוא בגוגל.
  4. הברומטר של נוטריונים: https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier
  5. החיפוש אחר עסקאות באתר impots.gouv.fr, מחשבונך האישי.
חיפוש עסקאות נדל"ן impots.gouv.fr

2/ מהו תאריך מכירת מקום האירוח?

Le זמן ממוצע למכירת נכס זה בערך חודשיים:

זמן-ממוצע-מכירה-נדל"ן-צרפת

במהלך המכירה, המוכר מצהיר לא פעם שהוא "לא ממהר" ואינו רוצה לנהל משא ומתן (הרבה). לאחר 3 חודשים ללא הצעה, רוב המוכרים בדרך כלל משנים את שיקול דעתם. זו הוכחה לאינטליגנציה, צריך להסתגל לשוק.

לצידכם, ייתכן שזיהיתם נכס שאינו מתאים לציבור הרחב ותקלותיו קלות / ניתנות לתיקון עבורכם בקלות. אז אתה נמצא ברגע הנכון להציע הצעה מתחת למחיר המוצג במודעה.

מכאן החשיבות של שאלת מועד המכירה עם מנהל המקרקעין או הבעלים אם אתה מקיים אינטראקציה פרטית. רמז: ההודעות מציינות תאריך אך ייתכן שהן עודכנו.

אם אתה עובר איש מקצוע, זה הגיוני עבורך להודיע ​​על כל מרכיב שיכול להשפיע על החלטתך... לרבות מועד המכירה ואף האם הנכס סחיר וכמה לדעתו:].

בדרך כלל, אם למנהל המשא ומתן אין איש נראה על הנכס, הוא יהיה בצד הקונה; לעומת זאת, אם אנחנו בשבוע הראשון של המכירה והטלפון שלו לא מפסיק לצלצל, לא לו ולא לבעלים יהיה שום תמריץ להתאמץ.

3/ הכן הצעה כתובה מנומקת היטב.

בהתאם לאישיותך, ייתכן שיהיה לך קל יותר להציע הצעה בעל פה מאשר בכתב.

הצעה בעל פה ובעיית לחיצת יד: הוכחת קבלה קשה יותר. הבעלים עשוי להרגיש פחות מעורב ולהקשיב להצעה אחרת הבאה.

יתרה מכך, הגשת הצעה בעל פה פירושה גם הצגת טיעוניך, מבלי לשכוח אף אחד, בנימה המתאימה.

ההצעה הכתובה מאפשרת לך לומר מילה על מצבך, הפרויקט שלך, איכויות ויתרונות הנכס. זה גם מאפשר לך לקבוע מועד אחרון (תקף ל-7 ימים למשל).

הקבלה יכולה להיעשות פשוט על ידי ציון "טוב להסכמה" עם התאריך וחתימה. לאחר חתימה נגדית על ידי המוכר, לא ניתן עוד לדון בהצעה על ידי המוכר.

הרוכש בתום לב שומרת על תקופת השתקפות של 10 ימים מרגע חתימת הסכם המכר.

4/ עדיף להכות חזק במקום לחפש איזון.

משא ומתן טוב הוא לרוב אכזרי ברמת הסכום.

לא מדובר במציאת איזון בין שני הצדדים.

מחקרים מראים שמחיר ההצעה הראשונה מקבע את הוויכוחים בסכום קרוב.

כדי להשיג עסקה טובה, יש לשאוף למחיר נמוך וללכת בדרכך ללא חרטה אם המוכר אינו פתוח (כרגע).

יתרה מכך, המחירים "ב-0 או ב-5" דנים יותר מהמחירים ב-"7 או ב-8" או ב-"2 או ב-3". בית המוצג במחיר של 100 אירו יהיה יותר מנוהל מאשר בית המוצע במחיר של 000 אירו.

לבסוף, מנהלי משא ומתן גברים משיגים לעתים קרובות מחירים טובים יותר לטובת הקונה; לעומת זאת נשים מקבלות מחיר טוב יותר עבור המוכר (3% פער בין המינים ;)).

5/ מה מרווח המשא ומתן לנכס?

כמה אפשר להתמקח על המחיר?

אין תשובה חד-משמעית, רק ממוצעים גרועים.

בממוצע, ההפרש בין המחיר המוצג למחיר המכירה הסופי הוא 5% בצרפת.

אלא שהממוצע הזה משתנה מאוד בהתאם לאזור ולמתחים בשוק; בהתאם למגזר, המשא ומתן הוא בין כ-2,5 ל-10%.

לבסוף, התאימו את הדיון למצבכם האישי. האם אתה אוהב בית, קרוב למשפחה, לחברים ולעבודה שלך? האם אתה הולך לקחת את הסיכון בניסיון לנהל משא ומתן כמה יורו כאשר מישהו אחר יוכל לקנות אותו במחיר המוצג?

לכן אני מבחין בין 2 מצבים:

  1. הטוב ניתן להחלפה ותמיד תמצא מקבילה; אתה צריך לנהל משא ומתן קשה, במיוחד אם הנכס נמכר יותר מ-3 חודשים.
  2. אתה מוצא את הנכס די ייחודי בשל קריטריונים אישיים: לקחת מינימום של סיכונים.

בכל המקרים, אל תיפול למלכודת ההנחה : בית ב-50% הוא לא בהכרח עסקה טובה אם המחיר שלו נשאר גבוה ממחיר השוק שלו.

6/ האם נוכל לנהל משא ומתן על עמלת הסוכנות?

משרדי תיווך מציגים את קנה המידה שלהם בחלון שלהם ומציינים את סכום העמלה המקסימלי שלהם בפרסומות + האחוז ביחס למחיר.

הסכום המוצג הוא המקסימום, זה כמובן מרמז שהסכום נתון לוויכוח.

האם צריך לעשות הכל כדי לנהל את זה?

זה בדיוק כמו לנהל משא ומתן על המחיר הנקוב של סחורה. אם הטוב ניתן להחלפה ואתם מכוונים למציאה, לכו על זה. אם הטוב חשוב לך, היזהר.

אם המשא ומתן יקבל 2 הצעות מוכר נטו בסכום שווה ערך, הוא יעדיף את הלקוח שלא ינהל את עמלתו.

יתרה מכך, אם ההצעה שלך דורשת מאמץ גדול מהמוכר, כדאי גם לא לנהל משא ומתן על עמלה של סוכן הנדל"ן עבור לגרום לה לרצות להשיג לך את המציאה הזו.

7/ ושכר הטרחה הנוטריון?

ליתר דיוק, עלינו לדבר על עמלות וחובות העברה.

בין העלויות הללו, עלינו להבחין:

  1. עלויות תשלום (10%): הוצאות הנוטריון לעריכת השטר.
  2. חובות העברה (80%): חלק המדינה והרשויות המקומיות מרוצה מאוד מהמערכת.
  3. שכר הנוטריון (10%). מאז חוק מקרון משנת 2016, יש לנוטריון אפשרות להעניק הנחה של עד 10%.

ההנחה התיאורטית הזו היא למיטב ידיעתי מעט מיושם בפועל.

מכיוון שהתעריפים כבר מוסדרים, האינפלציה הגבוהה והגיוס הקשה, נוטריונים חדשים רבים אינם זוכים להטבות הצפויות.

לגבי עמלת הסוכנות, אני חושב שהעיקר לקנות את הנכס במחיר הנכון, לא לחסוך בייעוץ ובטיפול בתיק שלך.

 

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
אין תגובה

תגובה ?