הלוואת דירה: באיזה משך זמן (הגיוני) ללוות?

תקופת ההלוואה לרכישת מקרקעין היא לא תמיד בחירה. העולם מחולק ל-2 קטגוריות, אלו שיש להם PEL עמוס ומי שחופר ;).

אם יש לך מצב נוח מספיק כדי שהבנק ייתן לך בחירה כלשהי להלוואה שלך, הנה הפרמטרים שיש לקחת בחשבון:

  1. התעריפים החלים ושכיחותם.
  2. אופי הפרויקט (מעון ראשי, משני, השקעה בשכירות וכו').
  3. היכולות הפיננסיות שלך.
  4. המצב האישי שלך.

1/ תעריפים נוכחיים והשלכות עבורך.

כתבתי את הגרסה הראשונה של מאמר זה בשנת 2010; התעריפים והביטוח היו פחות נוחים ללווה באותה עת:

RATE.jpg

להלן התעריפים הנוכחיים (יולי 2022) לפי CAFPI; אני נשאר זהיר בנתונים האלה מכיוון שהמגמה בבירור נמצאת במגמת עלייה וזה יותר מכל שאלה של משיכת לקוחות פוטנציאליים:

כמה תצפיות (בסיסיות) שכדאי לזכור:

  1. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, הריבית הממוצעת גבוהה יותר.
  2. ככל שהתקופה קצרה יותר, כך התשלומים החודשיים גבוהים יותר.
  3. ככל שהטווח ארוך יותר, התשלומים החודשיים נמוכים יותר.
  4. ככל שהמשך ארוך יותר, כך העלות הכוללת גדולה יותר.

אלמנטים אלה ישפיעו על משך הזמן האידיאלי בהתאם לפרויקט שלך.

2/ לאיזה סוג פרויקט אתה לווה?

a/ בית מגורים ראשי.

אתה צריך להיות בעלים ולא דייר בהקדם האפשרי.

היוצא מן הכלל היחיד: בטוח שתצטרך למכור מחדש בתוך שנתיים עד 2 שנים למשל.

ב-80% מהמקרים, רכשו נכס במקום לשלם שכר דירה בהקדם האפשרי.

עם זאת, יכול להיות ויכוח על נקודה אחרת: האם לקנות את הבית הכי יפה שאפשר או לחיות יותר צנוע?

רוברט טי קיוסאקי ב"אבא עשיר, אבא עני" מטיף לפתרון השני:

הוא מחשיב את בית המגורים הראשי כמשקל מת. זה לא מביא כסף, זה עולה כסף.

המטרה היא אפוא להגביל את ההוצאות הקשורות לבית גידול זה על מנת להשקיע את מירב הכסף הזמין בנכס שמכניס יותר.

הנימוק הקוהרנטי למדי שלו; הגבול שלו: הוא לא לוקח בחשבון רווח הון אפשרי לטווח ארוך על נכס עם מיקום נדיר.

מנגד, אפשר לתת עדיפות לאיכות חיי היום יום ולקנות את הנכס הכי יפה שאפשר. זה גם מכובד למדי, במיוחד אם כבר השקעתם במקום אחר והפרישה שלכם מובטחת.

לעומת זאת בהשוואה להלוואה שלך, שכן הלוואה לתקופה ארוכה היא יקרה, זה יהיה חיוני להגביל את משך הזמן.

האידיאל יהיה אפילו לקנות מבלי לשאול את בית המגורים הראשי שלך, אשר אז מניח שהוא די צנוע.

למה שלא תבחרו בדירת מגורים מעורפלת כפי שהיא, אך דורשת עבודה מסוימת שאתם מסוגלים לעשות?

יש לך גם מדריכי YouTube זמינים כדי להתחיל בעבודה. איזה שיפוצניק מעולם לא צפה בסרטון של רוברט לונגצ'ל? ;).

חשבו גם על השיעורים הפיזיים של לירוי מרלין, למשל:

מכיוון שהמגורים הראשיים פטורים מרווחי הון בצרפת, מיקוד לנכסים עם פוטנציאל יכול להיות אסטרטגיה טובה בטווח הארוך.

ב/ השקעה בהשכרה.

האסטרטגיה להשקעה בשכר דירה שונה מזו של בית המגורים הראשי שלך.

המטרה שלך היא להחזיק את משך הזמן.

ניקח את המקרה של דירה שאתה קונה ב-100 אירו כל העלויות כלולות ("שטר ביד"), עם שכר דירה של 000 אירו לחודש וארנונה באותו סכום.

במשך 15 שנים, התשלום החודשי יהיה €661 לחודש:

זה נותן הכנסה שנתית של 700 * 12 = € 8 לחודש - € 400 ארנונה = € 700 או € 7 לחודש.

אתה פשוט מאוזן.

לצד זה, עם ביטוח בעלים ללא דייר (PNO) ואולי ניהול שכירות וביטוח שכר דירה/נזקים שלא שולמו, תצטרכו ליישר כמה יורו מיקירכם בכל חודש למשך 15 שנה.

זה עדיין נסבל... בתנאי שלא יהיו אירועים בלתי צפויים, אין לינה ריקה בין 2 דיירים או עבודה לתכנון. זה כמעט בלתי אפשרי לאורך תקופה ארוכה.

לשפוך אל תעמיד את עצמך בסכנה, עדיף להעדיף הלוואה לאורך 20 שנה.

לאחר מכן אתה מרוויח 130 * 12 = € 1 במזומן לשנה, מה שמאפשר לך להיות יותר שלווה:

בנוסף, ניתן לנכות את ריבית ההלוואה מהכנסת השכירות.

בהתאם למדרגת המס השולי שלך (TMI), אתה באופן אישי תישא רק בחלק מהריבית הזו:

ג/ מגורים משני.

הבית השני הוא מקרה מיוחד בהתאם למצב שלך ולשימוש המיועד.

האם הפרויקט הזה נועד להיות רווחי או אפילו למימון עצמי בעיניך?

באופן מסורתי, הבית השני היה פרויקט בהפסד לפי רוב המחקרים בנושא.

היה קשה לנהל את ההשכרה מרחוק והסוכנויות המקומיות לקחו 40% מההכנסה עבור החיפוש אחר נופשים והניקיון.

ההכללה של האינטרנט והעלייה של שירותי AirBnB, בוקינג וקונסיירז' שינו את המשחק.

עכשיו אפשר להיות רווחי לפחות באותה מידה או אפילו יותר רווחי בהשכרה לפי יום/שבוע מאשר בהשכרה לפי שנה.

בהתאם לפרויקט ההשכרה שלך, לכן הבחירה תהיה שונה:

  1. אם אתה שוכר ככל האפשר, בעד תשלומים חודשיים מופחתים שיונכו מדמי השכירות כדי להתמודד עם אירועים וחיובים בלתי צפויים; הלוואה אחת מתוך 20 תהיה בדרך כלל אידיאלית.
  2. אם אתה מזמין אותו לשימושך האישי, קנה אותו במזומן או צמצם את משך ההלוואה ככל האפשר.

3 / איזה מאמץ כלכלי חודשי אתה יכול לשאת?

א) האם יש לי בחירה של משך זמן?

כל בנק פועל לפי המדיניות שלו לגבי מתן או סירוב אשראי.

רובם פועלים לפי המלצות המועצה העליונה ליציבות פיננסית, הממליצה א יחס חוב מקסימלי של 35%.

שימו לב שבנקים בדרך כלל קחו בחשבון את הכנסות השכירות שלכם עד 70 או 80% כדי לחשב את יחס החוב שלכם.

הבנקים יסתכלו גם על " נשאר לחיות". משכורת חציונית של 1 יורו נטו לחודש תתקשה יותר עם הכנסה שליש פחות ממנהל ב-+500 יורו לחודש.

לעתים קרובות, הבנק הוא זה שיגיד לך מה אתה יכול ללוות, באילו תנאים, כולל משך הזמן. ו אתה תתאים את הפרויקט שלך בהתאם.

הבחירה תהיה מתי ללכת לגבולות שמציע הבנק או לשאוף להרבה יותר צנוע.

4/ מה המצב האישי שלך? מהן נקודות המבט שלך?

לאחר שהבנתם את העקרונות המרכזיים, עליכם כמובן להתאים אותם למצבכם האישי.

האם אתה אלרגי להתחייבויות ארוכות והשאלה של למעלה מ-20 שנה משפילה אותך? לך ל-10 שנים אם אתה יכול להרשות זאת לעצמך.

האם אתה מצפה להון מההורים שלך או מדודה גדולה? תכננו לטווח ארוך לשמור על איכות חיי היום-יום ובצעו פירעון מוקדם לאחר מכן.

לעתים קרובות, הבחירה במזומן חזק תגרום לך לבחור בהלוואה לאורך 20 שנה. לא הזכרתי את ההלוואה ל-25 שנה כי בתעריפים הנוכחיים ובהשוואה לעלות הנוספת הצפויה היא נראית מאוד לא משתלמת.

כשעבדתי בבנקאות בתחילת שנות ה-2000, המשקיעים תמיד לקחו הלוואה ל-15 שנה: זה היה משך הזמן הממוצע של מימון עצמי וגם זה של הפטור הכולל מרווחי הון.

לאור הזינוק במחירי הנדל"ן ב-10 השנים האחרונות ושינוי משטר רווחי הון, עם הפטור הכולל מוארך ל-30 שנה, ההלוואות מורחבות באופן הגיוני.

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
אין תגובה

תגובה ?