קניית בניין הדירות הראשון שלך: 10 טעויות שכדאי להימנע מהן

מי מעולם לא חלם להחזיק בניין דירות או סט דירות בבניין להשכרה ולצבור הכנסה לא מבוטלת? אבל אם רכישת אחד היא ללא ספק השקעה משתלמת, אסור לנו לאבד את העובדה שזהו הכל מלבד משחק מזל.

אם אתה עומד לבצע את ההשקעה הראשונה שלך בנכס להשכרה, הנה הדברים שתצטרך להיזהר מהם כדי לא להסתכן בקבלת עסקה גרועה.

הימנע מהשקעה רגשית

כמובן שאתה לא יכול לקנות בניין דירות Sans מאמינים בכדאיות הפרויקט, אבל לא כדאי להשקיע מהסיבה הפשוטה ש"זה קראש". כל השקעה דורשת חוסר משוא פנים המאפשרת לך לנתח באופן אובייקטיבי את הפרטים הקטנים של הנכס שאתה עומד לרכוש. כאשר אתה קונה נכס להשכרה, זה כדי להרוויח הכנסה פסיבית. לכן יש צורך להבטיח שההשקעה תהיה רווחית.

אחד הגדולים טעות שאנשים רבים עושים היא להמשיך כאילו הם בוחרים את הבית שלהם. השאלה היא לא רק לתהות אם תרצו לגור במקום כזה, אלא גם לתהות לגבי גובה דמי השכירות שיש לגבות.

גלה על המסגרת החוקית להשקעה בנכס להשכרה

אתה לא יכול לעשות עסקה טובה בשוק הנדל"ן אם אתה לא מכיר את כללי החוק המגדירים את מסגרת ההחלפה שם. תחילה תצטרכו אפוא ליידע את עצמכם לגבי מיסוי רכוש (מיסוי הכנסות משכירות, מערכת PINEL וכו'). ככל שתדע יותר, כך תבין יותר את מרחב התמרון אל תפטר.

זכרו את כלל ה-70%.

הבניין עם הדוח שברצונך לרכוש חייב להיות מימון עצמי. בדרך כלל, כאשר אתה רוצה לקנות נכס להשכרה, נעשה שימוש בהלוואה בנקאית. אז יהיה צורך ש-70% מדמי השכירות שנגבו יוכלו לכסות את התשלומים החודשיים שישולמו לבנק. האחרון סבור כי תצטרך לפחות 30% מדמי השכירות כדי לכסות את כל החיובים הרגילים הדרושים לתפעול הבניין. לכן זה לוקח את 70% הנותרים, ומשאיר לך מרווח לעמוד בדמי הניהול. כמובן שאם תערכו ביטוח שכר דירה שלא שולמו, הבנק יגבה יותר מ-70%.

עליך לנתח, בעת רכישת הבניין שלך, את התשלומים החודשיים שישולמו לבנק כדי לדעת אם דמי השכירות הצפויים יאפשרו לך לממן אותו.

בחר מיקום טוב להשקעה בבניין דירות

עליכם לדעת את האזור בו נמצא הבניין שאתם הולכים לבחור. הסכנה של בחירה אקראית היכן להשקיע היא שאתה עלול להיתקל באזור סיכון בטוח. סיכון אבטחה משמעותי יכול להוביל לירידה בדמוגרפיה, ולאדם שרוצה לקנות נכס להשכרה, זה פשוט המצב הגרוע ביותר שיכול לקרות. אתה עלול להיתקל בקושי רב להעמיד את הנכס שלך להשכרה.

הנה כמה שאלות נוספות שאתה צריך לשאול את עצמך כדי לקבוע אם המיקום טוב:

  • האם יש תחנת רכבת ותחבורה ציבורית באזור?
  • האם יש חנויות, בתי חולים ובתי מרקחת בקרבת מקום?
  • מהם היתרונות בהשכרת דירה באזור זה?

אל תשכח עמלות שונות

בעת הגדרת העלות האמיתית של הנכס שאתה עומד לרכוש, זכור לכלול בהערכה שלך ההוצאות הקטנות הרבות שעולות לרגל הרכישה:

  • עמלות נוטריון : גם אם כולנו היינו רוצים להסתדר בלעדיו, יש צורך לפנות לנוטריון שילווה את תהליך הרכישה. תשלמו לו סכום כסף שיהיה שווה ערך ל-7 עד 9% משווי הבניין העתידי שלכם. סכום זה מכסה את שכר הטרחה של הנוטריון, אך גם מיסי עירייה שונים;
  • עלויות הקשורות לעבודה : נכון שאיננו יכולים להעריך במדויק את כמות העבודה הזו לפני ביקור אחד לפחות באתר. עם זאת, זכור כי בהכרח תהיה עבודה: התקנת חלון חדש, מחיצה, החלפת מפתחות וכו'. ;
  • עלויות פיתוח : ייתכן שיהיה צורך להקים את הרהיטים ולקנות את מכשירי החשמל הביתיים.

התחשבות בעלויות אלו מסייעת לכם הן בהערכת עלות הבניין והן לאחר מכן, בעת קביעת שכר הדירה.

קחו בחשבון את הארנונה ואת המיסים שיש לשלם על שכר הדירה

גובה הארנונה תלוי בנכס עצמו ובמיקומו. אתה חייב לחפש לדעת את זה לפני שאתה מתחיל. אל תעשה את הטעות של לדבוק במה שאתה משלם עבור הבית שלך, כי הארנונה לעיתים רחוקות זהה מבניין אחד למשנהו.

התחשבנות בתשלומי המס הללו מאפשרת לך ניתוח מדויק של העלות האמיתית של הבניין שאתה מתכוון לקנות, על מנת לאמוד את רווחיותה ביחס לתשלומים החודשיים שייקזז על ידי הבנק מדמי השכירות.

מקומות חניה: אל תשכחו אותם!

בקרוב עשינולשכוח את מקומות החניה. ברור שהבעיה לא מתעוררת אם השטח הנרכש גדול מספיק כדי לספק מקומות חניה. עם זאת, במידת הצורך, כדאי שתדעו שייתכן שהבניין שלכם לא יהיה אטרקטיבי במיוחד עבור הדיירים.

היזהרו מבניינים זולים

אם נודע לך שמישהו רוצה למכור מתחם בניין במחיר נמוך באופן בלתי סביר, כנראה שיש בעיה רצינית שמשפיעה על הרווחיות שלו. סגן לא תמיד איפה שאתה חושב שהוא נמצא. הבניין אולי במצב מושלם, אבל ממוקם באזור שאיבד את כוחו, כך שאין דיירים.

חזותית-קנה-ההשקעה-הראשונה-שלך-נדל"ן-10-הטעויות-להימנע

במהלך הביקור בבניין יש לשמור על ערנות ולבדוק הכל

זו תהיה טעות חמורה להתבלבל מהמילים הנלהבות של מי שמנסה למכור לך את הבניין. הישאר ערני ועבור על הכל עם מסרק עדין שיניים. ודאו שאין לציוד נזק גדול, ואם כן, שקול מחדש את החלטת הרכישה או לפחות את המחיר שהייתם מוכנים לשלם.

מעל הכל, בדקו את הגג כמיטב יכולתכם, אך גם את המסגרת. שיפוץ גג תמיד דורש תקציב משמעותי. עד כאן לדעת אם תצטרך לעשות זאת לאחר הרכישה או אם לא תצטרך לדאוג בקשר לזה. אם אתם קונים בית ישן שאולי נגרם לו נזק מסוים לאורך זמן, מומלץ לעשות זאת להיות מלווה על ידי מומחה מי יכול לתת לך דעה אובייקטיבית.

אבחון אנרגיה: ההיבט השני שלעתים קרובות מתעלם ממנו

ככל שנכס מזדקן, כך יותר זה הופך להיות יקר באנרגיה. אם לבניין שלכם יש מערכת חימום ישנה, ​​היא תצרוך יותר. השוכרים יודעים זאת וההערכה שלהם לגבי הדירה שלכם תיפגע. זו הסיבה שעליכם לזכור לבקש את האבחון האנרגטי של הנכס שעומד להימכר לכם.

אם תשים לב לכל הנקודות הללו, אתה אמור להיות מסוגל להשיג עסקה טובה מאוד.

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
אין תגובה

תגובה ?