האם אתה צריך לקנות או למכור את הבית שלך בחיים?

מאז 2013 והכתיבה הראשונה של מאמר זה, התפתחה קצבת החיים במחלקה שלי (29). בזמנו, זה היה מאורגן על א דגם קלאסי 1/3 זר פרחים, השאר כשכירות.

מאז, הדוגמנית "זר ללא הכנסה", התואם את ערך הבעלות החשופה הכלכלית, כפתה את עצמה. אני חושב שזו מערכת מצוינת עבור רוב הקונים והמוכרים (" קצבאות").

1/ עקרונות קצבת חיים: למה זה מעניין

מבחינת המוכר, קבלת הון או קצבה מאפשרת לו לבצע את פרויקטיו או לארגן את עיזבונו, במיוחד בהיעדר יורשים ישירים.

מנקודת מבטו של הרוכש, בזמן שהליברט א' מציע שיעור של 1%, מכירת קצבת חיים מאפשרת בדרך כלל השקעה (נטו) בסביבות 5%.

אז זו דרך טובה יותר להילחם באינפלציה (10% השנה?) מאשר לתת לכסף שלך לשבת בבנק.

Ma הגדרת קצבת חיים בכמה מילים :

זה כאילו הבעלים הנוכחי הופך לשוכר ומשלם לך שכר דירה דחוי עבור הזמן שנותר לו לחיות.

במונחים משפטיים יותר, אתה קונה את הבעלות החשופה על הנכס (אבוסוס) והבעלים לשעבר שומר על זכות השימוש והמגורים (usus = קצבת חיים תפוסה).

אם הוא לא שומר על שימוש בנכס ואתה יכול להיפטר ממנו בחופשיות, זה א חיים חופשיים. מערכת זו מעניינת אם אתה רוצה להיפטר מהנכס באופן מיידי; אם זה לשכור את זה, הימנע לשקול את המיסוי (ראה להלן), עדיף לקנות אז קצבת חיים עמוסה.

חלק מהחוזים מעניקים את הזכות לאסוף את הפירות (פרוקטוס), כלומר להשכיר את הנכס לטובת הפנסיה, אבל זה דווקא לא רצוי... אלא אם הנכס הוא בניין דירות. במקרה הזה, סיכון שכירות הוא חלק מסוג זה של רכישה והוא מקובל.

בהקשר של בית או דירה "רגילים", בדרך כלל ייאסר על הגמלה להשכיר את נכסיו.

Pבוא ניתן דוגמה:

בית שווה 200 אירו.

לז'אן פול יש 10 שנים של תוחלת חיים.

שכר הדירה כולל חיובים לאורך 10 שנים מוערך ב-90 אירו (000 אירו לחודש).

הקונה שלו ישלם אפוא סכום קרוב ל-200 – 000 = €90 כדי להפוך לבעל הבית (מלבד כמה חישובים שנפרט בהמשך ;)).

שימו לב גם ששכר דירה תיאורטי זה ששולם לכם על ידי הפנסיונר הוא בניכוי מס. אם היה לך שוכר מסורתי, דמי השכירות היו מתווספים להכנסה שלך ולקורבנות ה-TMI שלך (מדרגת מס שולי).

בדרך כלל, רוב המשקיעים מחויבים במס של כ-30%:

ניתן לשלם את מחיר הרכישה כולו בצורת הון : זה מתאים ל-מכירה של בעלות חשופה כלכלית טוֹב.

לעומת זאת, הרכישה יכולה להתבצע ב-100% בצורה של קצבה, כאשר 0 הון ישולם בחתימה.

לבסוף, יש לך את המודל המסורתי עליו סיפרתי לך בהקדמה: 1/3 הון, השאר כקצבה.

נכון להיום, המודל ללא קצבה, עם 100% מההון שנפרע מועדף על ידי הצדדים.

היא מאפשרת להפחית את סכנת מותו של הפנסיונר. אם האחרון במצב בריאותי שברירי, הוא יודע שהפיק את המרב מרכושו.

וגם אם הוא במצב בריאותי תקין, לקונה בדרך כלל לא אכפת קצת מהשבת הנכס בעוד 10, 11 או 12 שנים. הוא רק רוצה להיות בטוח שהוא לא מוציא יותר ממה שתוכנן.

מכיוון שהסכום ששולם אינו משתנה עוד בהתאם לגיל המוות של המוכר, מוסר גם מחסום מוסרי. אין עוד תרחיש כמו בסרט "קצבת Le Life";).

2/ חישוב קצבת החיים עם או בלי קצבה

כדי לחשב את הרכיבים המגיעים (זר/הון + קצבה), יש לקחת בחשבון את המרכיבים הבאים:

א/ תאריך החוזה, מין וגיל הפנסיה

ככל שהמוכר מבוגר יותר, כך תוחלת חייו קצרה. הסכום שישולם לרכישת הנכס יהיה אפוא גדול יותר.

אין שוויון בין גברים לנשים 😉

לעומת זאת, עבור קצבה "צעירה", תצטרכו לשלם הון/קצבה צנוע יותר, לכן עשו מאמץ חיסכון פחות משמעותי עבור קצבת חיים זו.

מועד ההתקשרות ישפיע אפוא על המחיר שישולם לפי יום הולדתו של המוכר.

ב/ שמירת זכות השימוש והמגורים

יש לי כבר קצת מְפוּנָק אלמנט זה ב-1/.

אם המוכר מחזיק בנכס, מדובר בקצבת חיים תפוסה, המקרה השכיח ביותר.

אם הוא הולך לבית אבות, למשל, ורוצה למכור קצבת חיים כדי לשלם עליה, אז הוא קצבת חיים חינם; מעניין עבורך אם אתה מתכנן לגור שם אבל פחות לשכור את הנכס לדעתי. אתה תעשה כרצונך :].

ג/ ערך בעלות מלא

זהו המרכיב המרכזי ביותר בחוזה.

מי העריך את הנכס? משרד תיווך? נוטריון? האחרון בדרך כלל אמין יותר וצריך לספק אסמכתאות של נכסים דומים באומדן שלו.

האם הערכה זו תואמת את המידע הקיים ב- מאגרי מידע לאומיים ?

אם המחיר המוצע גבוה מזה של הסחורה הנמכרת, האם זה מוצדק על ידי:

  1. מיקום הנכס?
  2. מצבו החריג?
  3. שוק הדוק יותר מאשר בשנים קודמות? (גידול באוכלוסייה, מספר מוגבל של נכסים למכירה וכו')

ד/ סכום הזר ששולם

ככל שזר הפרחים גבוה יותר, ההון ששולם בעת כריתת החוזה, כך הסיכון בחשיבות הסכום הסופי ששולם מוגבל יותר.

זר גבוה נוח יותר לפנסיה... אך מגביל את ההפתעות בטווח הארוך עבור הרוכש.

נכון לעכשיו, נראה שאנחנו הולכים למכירות עם א זר ללא הכנסה עבור רוב הרכישות.

e/ שווי שכירות חודשי ברוטו

כמו שווי השוק, זוהי נקודה מהותית שאין להתעלם ממנה ואף יש לדון בה.

תסתכל על הנכסים המוצעים להשכרה ב-Le Bon Coin, למשל, כדי להעריך את הדיוק של דמי השכירות התיאורטיים המוצעים.

ככל שזה גבוה יותר, העסקה טובה יותר לקונה, כמו הקצבה היא "השוכר הווירטואלי" שלו.

f/ חיובי רכוש שנתיים

כמו בהשכרה שנתית, המוכר מנהל את התחזוקה השוטפת של הנכס בעוד שהקונה לוקח על עצמו את "ההוצאות הגדולות", כלומר. תחזוקת המבנה וארנונה.

עצה קצת דמגוגית אבל מאומתת אישית מדי: השקיעו בעיר "ימנית" (הצביעו שמאל בבחירות הארציות בשביל מצפונכם).

כל המרכיבים הללו יאפשרו למתווך, לסוכן או לנוטריון לחשב את קצבת החיים באמצעות התוכנה שלו ולהציע לכם הצעה:

אתה תראה שכמה הודעות ברורות מאוד על שיטות החישוב; אחרים אטומים יותר. זה הכרחי עבור כל הפרופילים :).

[מאמר מ-2013 עודכן ב-2022].

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
תגובות 2
  1. Répondre

    שלום,

    הניתוח מעניין, אבל יהיה צורך להוסיף את המקרה של חיים חופשיים (ניתן לשכור או לאכלס את הדירה הנרכשת), מה שמאפשר להפחית את הסיכונים שאתה מתאר.

    ואכן, בביצוע עסקה טובה, ניתן לכסות את הקצבה בדמי השכירות. אז גם אם ה"מוכרים" יחיו 20 שנה, זה לא משנה.

    בנוסף, היא מאפשרת גישה לרכוש של אנשים שלא יכלו לקבל גישה לבנקים (כמו שאתה אומר, הבנקאי הוא המוכר).

    אבל עסקים הם נדירים מאוד, ואתה צריך להיות מאוד קשוב.

    בברכה
    ג'רום

      • להשקיע
      • 10 ספטמבר 2018
      Répondre

      שלום ג'רום,

      תודה על תגובתך.

      אני מאמת את הרכישה בקצבת חיים חינם להשכרה מאחור אם מחיר הרכישה שנשמר עבור קצבת החיים מעניין יותר מרכישה מסורתית.

      נכס לחיים חינם פחות קל למכירה מחדש מאשר נכסים רגילים ושיעורי הריבית נמוכים.

      יתרה מכך, באילו מקרים אדם ימכור חיים חופשיים? מניסיון, בדרך כלל בגלל שהוא לא יכול למצוא קונה לעסקה קלאסית... לעתים קרובות בגלל שהמחיר שלו גבוה מדי.

      אז הקפידו לזהות בבירור את שווי השוק + שווי השכירות כדי למנוע הפתעות. כשאני מסתכל על המודעות שבהן המוכר מציע באופן ספונטני קצבת חיים חינם ב-Le Bon Coin, המחיר הוא לעתים קרובות דמיוני :).

      ארוואן

תגובה ?