סיכון לסיווג מחדש כסוחר נכסים: כיצד להימנע מכך?

משתמש אינטרנט שוקל אסטרטגיה של ריבוי רכישות כדי לגרום ולתחזק גירעון קרקע, כדי להגביל את המיסוי. האם אסטרטגיה זו מעשית וללא סיכונים? האם נוכל אז להיחשב סוחר סחורות ? האם יש חשש להסמכה מחדש על ידי מינהל המס?

"יש לי כרגע די הרבה הכנסות מנכסים שמהם אני מנכה רק ריבית מהלוואה ואני רוצה לצמצם את המאזן שלי על ידי קניית נכס לשיפוץ עם הרבה עבודה.
אם אני קונה את הנכס הזה היום ואעשה עליו מספיק עבודה כדי לצמצם את המאזן שלי ל-0, זה יהיה מושלם, אבל האם יהיו לי התחייבויות לשכור את הנכס הזה? ואם כן כמה זמן?

האם אפשר למשל למכור אותו בסוף השנה? ואם אני קונה בניין שחתכתי למספר מגרשים, האם אני זכאי לנכות את העבודות?

1/ חובת עבודות והשכרה.

במידה והעבודה יוצרת גירעון בקרקע (זקיפת הכנסה מקרקע על ההכנסה הכוללת), "יש להקצות את הבניין להשכרה עד 31 בדצמבר של השנה השלישית לאחר הזקיפה".

במקרה של עזיבת השוכר יש להשכיר מיד את הנכס מחדש על מנת לא לאבד יתרון זה.

2/ רווח הון של המשקיע "יחיד".

האדם המוכר מחדש מקרקעין כפוף למשטר רווחי הון.

אני מייעץ לך אם אתה צריך לחשב את רווח ההון שלך כדי לבדוק את סימולטור הנוטריון: http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

הנה דוגמה לאחר שנה של בעלות, עבור נכס שנרכש ב-1 אירו ונמכר מחדש תמורת 100 אירו, ללא עבודה שזכאית לניכוי:

הסכום לתשלום מופחת על ידי ניכוי עלויות הרכישה.

עם זאת, לעתים קרובות יותר מעניין לשמור את הנכס לפחות 5 שנים כדי ליהנות מחבילת עבודה:

זה מעניין במיוחד אם אתה דואג לתחזוקה/השבחה של הנכס שלך בעצמך.

בדוגמה הקודמת שלנו, רווח ההון בסך €20 נמחק לאחר 000 שנים:

ברור שאם ביצעת עבודה לפי חשבונית, השאלה הזו מתעוררת פחות.

לבסוף, יש לזכור כי אם לאחר 3 שנות השכרה בעקבות העבודה יהפוך הנכס הנרכש לבית המגורים העיקרי של בעליו, אז הוא יהיה פטור מרווחי הון במכירה חוזרת לאחר עיסוקו בפועל לתקופה סבירה.

3/ סוחר סחורות: פעילות מסחרית.

סעיף l35-I של CGI מפרט את הפעילויות הקשורות לרווחים תעשייתיים ומסחריים.

מדובר בעיקר בפעולות פיתוח נדל"ן קלאסיות: רכישה/מכירה חוזרת של נדל"ן שלם או מכירה חוזרת בחלקים,

2 נקודות חשובות:

  1. הדמות כרגיל של פעילות מסוג זה (לא פרויקט ראשון...).
  2. Le מתכננים למכור מחדש הטוב (כוונה ספקולטיבית).

גם סוחר הנכסים יהיה חייב במע"מ בשוליו.

כיצד אם כן להימנע מסיווג מחדש כעוסק בנכסים?

  1. במצב טירון / מעט מנוסה בניתוח מסוג זה.
  2. בכך שיכולנו להוכיח שלא הייתה לנו כוונה למכור מחדש בזמן הרכישה (מצבך האישי/מקצועי השתנה וכו').

4/ השלכות הכשרה מחדש כעוסק בנכסים.

אם רשויות המס סבורות שאתה ספקולנט שפל שאינו בניסיון הראשון שלו, ההשלכות הן כדלקמן:

  1. מע"מ שניתן להעריך על כל שווי הנכס.
  2. מיסוי רווחי הון בקנס (קנה מידה של עד 41% עם עלייה של 80%).

בסופו של דבר, בהתאם לתדירות הרכישות ולמטרה המיועדת, ייתכן שכעת יהיה צורך לשקול שינוי סטטוס...

אני ממליץ לך למשל להתקרב ל-CCI שלך. לעתים קרובות הם מציעים פגישות של 30 דקות עם עורך דין או נוטריון, בוקר אחד בחודש כדי לעזור למובילי פרויקטים.

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
תגובת 1
  1. שלום,

    תודה על מאמר זה, הנוגע להיבט סוחר הנכסים ובפרט הסיכון בהסמכה מחדש, התחלתי לשרשר החלטות בית משפט בנושאי הכשרה מחדש.
    הם זמינים בעמוד זה:

    http://investimmo-autrement.fr/mdb/

תגובה ?