סיכון השכירות של הבעלים (האמיץ) המשקיע בנדל"ן

המירוץ נגד הזמן החל: אני עדיין צריך להחזיק מעמד 23 שנים לפני שאמכור את הבניינים הראשונים שלי. בינתיים אני לעמוד בסיכון השכירות. כדי להרוויח, אני צריך למצוא מספיק כסף מדי חודש כדי לכסות את ההלוואות. לכן עלינו לחשוב כל הזמן על תזרים המזומנים, ה מזומנים, כמו בכל עסק.

מה יכול לסכן את תזרים המזומנים הזה?

מנקודת המבט שלך כמו גם שלי, של בעל המשקיע, מה יכול לקלקל את המסיבה ולמנוע ממך להרוויח מהדירה השכורה שלך?

/

1/ חריץ ריק

מיקום גרוע של הנכס, חוסר ביקוש להשכרה, מחיר גבוה מדי או אירוח במצב גרוע. התחרות עזה והשוכר הוא (בדרך כלל) רציונלי: כדי לשכור, אתה צריך להיות בין ה"טובים".

הפיתוי יכול להיות גדול לא לשפץ את הדירות/בניין באופן קבוע: הדירה הופכת יותר קשה להשכיר... או מושכרת לאנשים שבעליים אחרים מסרבים להם. יתרה מכך, תחזוקה נכונה של נכס פירושה גם שמירה על הפוטנציאל הפנימי שלו ואפשרות לעלות בערכו עם השנים. הכסף שהוצא על שיפוץ נכס מסתיים במכירה!

[עדכון 2022] : עליך לקחת בחשבון גם נתונים דמוגרפיים, דיור זמין (שוק חופשי + HLM) ותוכניות חדשות בעת הקנייה (ראה כרטיס INSEE עבור העיר).

קניתי 3 בניינים בסביבות 2010: 2 בעיירות אוניברסיטאות (BREST ו-QUIMPER), 1 בעיירה קטנה (PLONEOUR). לא היו לי משרות פנויות להשכרה ב-PLONEOUR בגלל האוכלוסייה הגדלה ומספר מקומות האירוח המצומצם.

ב-BREST למשל, נקלעתי לתקופה דמוגרפית גרועה, תוצאה של המשבר הכלכלי של 2007-2008:

יחד עם זאת, התחרות של דירות הנובעות מתוכניות פטור ממס הייתה בשפע... וכך גם היצע הדיור הסוציאלי. באמת היית צריך "דירה עליונה" (מצב, מיקום...) כדי להיות בטוח לשכור, מה שלא היה במקרה שלי ;).

בקיצור, או שיש לכם ניתוח מאקרו-כלכלי טוב של המצב, או שאתם מסתמכים על האיכויות הפנימיות של הנכס.

/

2/ לעשות ביטוח ערבות שכר דירה שלא שולמו (GLI)?

זה הפחד מספר אחת של אנשים טובים שקונים סטודיו כדי להתכונן לפנסיה. משכירים קטנים לרוב בוחרים בביטוח "ערבות שכירות".

בדרך כלל:

  1. המבטחים מציעים זאת בעלות של בין 2 ל-3% מדמי השכירות.
  2. ניתן לכסות רק דיירים המשתכרים פי 3 מגובה שכר הדירה (פי 5 עבור הפיקדון שלהם אם אין להם הכנסה).
  3. ישנן גם תוכניות מדינה המציעות ערבות. שמם והערבויות המוצעות משתנים במשך שנים; כרגע זה VISALE לצעירים בגילאי 18 עד 30 ועובדים מעל גיל 30.

האם עלי לעשות את הביטוח הזה? האם זה באמת שימושי?

יש נקודות ל: שקט נפשי מסוים, עלות נמוכה, ניכוי הכנסה מרכוש...

לדעתי מבחינת סיכון הכל עניין של איגוד, של דילול סיכון. אני יכול להבין אנשים שרק רכוש והכנסה מועטה בצד רוצים ביטחון מקסימלי.

ברגע שיש לך 10, 20, 30 או יותר מקומות לינה, אירוע תשלום מובא לפרספקטיבה בשקט יותר (אותה הערה חלה כאשר אתה קונה מכשירי חשמל ביתיים עבור מקומות לינה אלה: אין הרחבת אחריות, תודה).

אגב, זה קורה לעתים קרובות? ובכן, ככל שעלות הביטוח נמוכה יותר, כך הסיכון שהוא מכסה נמוך יותר. כשאדם בחוזה קבוע, למשל, מרוויח פי 3 מגובה שכר הדירה, צריך הרבה מזל רע כדי שיקרה תקרית. עם זאת, בדיוק מסוג זה של שוכרים מתחייב הביטוח לכסות.

בנוסף, שימו לב למגבלות המכוסות, מבחינת דמי שכירות ונזקים. ייתכן שתהיה תקופת המתנה! ללא תשלום רק מ-6 חודשים למשל... ולתקופה מוגבלת של שנתיים.

לאור משך הזמן הממוצע של פינוי דייר חסר מצפון בתקופה שלאחר ה-COVID, קרא בעיון את התנאים הכלליים והספציפיים:].

באופן אישי, נתקלתי בקשיים רק עם דיירים מובטלים, שקיבלתי בירושה מהבעלים לשעבר בעת קניית הבניין. הם תפסו מגורים ששופצו בצורה גרועה ולא התאפשר ביטוח אצלם, בגלל היעדר הכנסה.

האם עלינו להשכיר להם את הלינה שהם תופסים אז? בטוח. בנוסף לזכותו של כל אחד לדיור, דירה בה שוכר דייר בסיכון תמיד אטרקטיבית יותר מדירה ריקה. ולחלק מהמובטלים יש עדיין עקרונות ומכבדים את שכר הדירה שלהם ללא דופי.

לגבי האחרים, לאחר כמה מכתבים וכישלון שלב גישור ידידותי, עורך הדין לוקח את התפקיד. הזדמנות טובה לכל בעל ואזרח לגלות את בית המשפט המחוזי. בדרך כלל, המשלם הגרוע עוזב, נפתח תיק של חבות יתר, החוב שלו נרשם ומוקפא לשנתיים, למשל.

מניסיון, לעומת זאת, דייר מפונה כמעט ואינו מסדיר את חוב שכר הדירה שלו לאחר מכן; לשים עליו צלב ולהיות קפדניים יותר לאחר מכן על ידי בחירה בפרופיל עם אחריות מוצקה.

/

3/ עבודה לא מתוכננת ונזקים

תקלה בדוד, נזילה בגג, בעיית חשמל או דירה שהושחתה על ידי דייר חדל פירעון... תמיד יש הפתעות נחמדות בבניין. זה ימנע ימים מונוטוניים. זה יכול להיות מדכא. אבל רק אם ה"הפתעות" הללו לא נצפו מראש. אתה צריך להיות מסוגל לסמוך על מזומנים :

- דרך הכנסה אחרת אם אנחנו עובדים במקביל (אתה או המקורבים שלך).

– הודות לדמי השכירות, אם ההלוואה נפרסת על פני 20 או 25 שנה ושאלה גבוהים מתשלומי ההלוואה החודשיים.

- לבסוף, כדאי לתכנן תקציב עבודות בעת רכישת הבניין; מדוע לא להוסיף 5% מערך הבניין בנוסף ליתר העבודות הניתנות לחיזוי ברור? כל עוד הכסף לא משתחרר, אין צורך לשלם אותו. והעתודה הזו עולה פחות מהלוואת CETELEM.

אחד הלקוחות הראשונים שפגשתי בפריז היה בעל עשר דירות בעיר. החשש היחיד היה שהוא התחיל לתהות איך הוא יאכל מחר. משכורתו החיצונית כבר לא הספיקה לכסות את נסיבות המגורים שלו והוא הכפיל הלוואות COFINOGA וכו'. להתמודד עם זה. אסטרטגיה גרועה. אתה יכול גם ללכת ישירות לבנק שלך ולנהל משא ומתן על הארכת משך ההלוואה או סכום ההלוואה. או למה לא למכור את הדירה הראשונה שנרכשה כדי להחזיר קצת כסף?

עוד אירוע בלתי צפוי: אירוע יוצא דופן כמו שריפה. ביטוח השוכר האחראי, אותו אתם כמובן בודקים מדי שנה, יכסה את הנזק. עם זאת, עדיין כדאי לעשות ביטוח "בעלים שאינו דייר" לכל בעיה שתתעורר כאשר הלינה ריקה.

[PROTIP 2022] : כדי להגביל את עלויות התיקון, קחו קורסי עשה זאת בעצמך ב-Leroy Merlin; הירשם ל-Castorama או לסרטוני הדרכה אחרים; Allovoisins יכול גם לעזור לך.

אני מסכים שבתיאוריה עדיף להעסיק בעל מקצוע וחשבוניות על כל העבודה. בפועל, כאשר אתה נאבק 6 חודשים כדי למצוא גגן, אתה דווקא שמח למצוא פתרון חלופי או ללמוד בעצמך.

4/ מיסים?

לא ממש בלתי צפוי כך שהם ניתנים לקביעה אלא... משהו שאנחנו שוכחים. בניין בסביבה עירונית הוא קודם כל הכנסה מקרקע. אנחנו לא מתכוונים לפרט כאן את אפשרויות דיווח המס האפשריות (בקרוב, אני מבטיח; אני רואה שכמה אנשים מריירים!). תוסיפו לזה את הארנונה ובדרך כלל הפסדת שכר דירה של חודשיים במיסים.

ניקח שני מבנים:

אחד ב-PLONEOUR, 5500 תושבים: הכנסה 18600, ארנונה 800 או 4,30%.

השני ב-BREST, יותר מ-200 תושבים באזור: הכנסה מקרקע 000, ארנונה 25200, או 1900%.

[טיפ מקצועי קצת דמגוג ​​2022] : עדיף להשקיע בערים המנוהלות על ידי עיריות "נכונות" :)).

הימנע מהשקעה בחצרים מסחריים למעט מיקום מס' 1: הארנונה מחושבת על פי שכר דירה תיאורטי ולא על מציאות השכירות. לאור התפתחות החנויות בפאתי והקשיים המבניים של מרכזי הערים, אתה תהיה יקר בטווח הארוך בארנונה.

זה המקרה שלי ב-QUIMPER: שכירות בפועל בסביבות 10 אירו; שכר הדירה המוערך בקדסטר ב-000 אירו. לאחר דיון איתם, כנראה שלא ניתן לערער על החוק. המשך עם עורך הדין שלי!

/

5/ הוצאות

בדרך כלל, המשכיר מונה בחיובים: חשמל למקרקעין, מים וניקיון למקרקעין. אפשרות נוספת היא לתת לדיירים לארגן את הניקיון בינם לבין עצמם, אבל זה יותר אקראי.

שוב, כמו בארנונה, אל תהססו לבקש לראות חשבוניות עדכניות עבור פריטים אלו. ולא אלו של יולי / אוגוסט כאשר חצי מהאירוח מוכוון הסטודנטים היה ריק :). כלאחר יד, באחד הבניינים שלי, החיובים שגבה הבעלים בקושי כיסו את עלות המים.

6/ חובות DPE חדשות וחובות אנרגיה

ל-DPE יש נוסחה חדשה מאז 1 ביולי 2021.

הדירוג שלו חמור יותר עם בתים ישנים ולרוב, הפתרון הטוב ביותר לשפר אותו הוא לבחור במשאבת חום.

אם הבית שלך קרוב ל"מסננת האנרגיה", תצטרך לשקול עבודה מהירה כדי להמשיך לשכור:

  1. דיור המסווג G ייאסר להשכרה החל מ-1 בינואר 2023.
  2. דיור מסווג F, מיום 1 בינואר 2028.
  3. דיור מסווג E, מיום 1.

הדבר מבשר על מצוקת דיור משמעותית אם לא יינתן לבעלים סיוע נגיש בקלות (זיכוי/הפחתה ממס, למשל, וכו').

7/ בית משותף ו-AirBnB: האם אתה יכול לשכור לינה מרוהטת למשך היום?

בחלק מהבתים המשותפים בערים גדולות, בעלים משותפים המתגוררים כל השנה בבניין שלהם בוחרים לאסור השכרה מרוהטת מסוג AirBnB.

לכן זו נקודה לבדיקה בעת ביצוע הרכישה, בעוד שהשאלה עלתה לפני פחות מ-10 שנים כאשר מאמר זה נכתב לראשונה:].

[מאמר שנכתב ב-2010 (כבר!?) ועודכן ב-2022].

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
אין תגובה

תגובה ?