השקעת שכירות ראשונה – 2007 עד 2022

רכישת השכרה

בסוף 2007, ביצעתי את רכישת ההשכרה הראשונה שלי עם T1 ב-BREST. כמעט 3 שנים לאחר הלימודים שלי, משרה קבועה ראשונה קיבלה תוקף... באירלנד. מיד אני חוזר לארץ לכמה ימים כדי "להשקיע". מאז המחזור השלישי שלי והתזה שלי "לנצח עם נדל"ן", אני מוכן. במיוחד מכיוון שבמהלך התמחות בניהול פרטי, הייתה לי הזדמנות לדון עם לקוחות תוך מילוי טפסי IRPP או ISF שלהם. פסק הדין פשוט: מנהיגים עסקיים, משקיעי נדל"ן, לרוב שניהם במקביל... ומעט מאוד עובדים.

בזמנו הסתכלתי על פריז ופינסטר. פריז לשוק החלומות שלה: דמוגרפיה, הכנסה גבוהה ומכאן נזילות בשוק, ביקוש חזק להשכרה וכו'. באותו זמן, אולפן היה בסביבות 100 יורו, סכום שגרם לקהל לצרוח.

ב-Finistère, אני מכיר את השוק טוב יותר (בתיאוריה), המשפחה שלי נמצאת בסביבה כשצריך, בדיוק כמוני מדי פעם. נוכח בצרפת לכמה ימים בלבד, אני בוחר בשוק ה"מקומי", שהוא יותר זול.

בפריז: סטודיו בשטח של 20 מ"ר במחיר של 100 אירו, 000 אירו דמי נוטריון וסוכנות כלולים; שכר 110 אירו לחודש או 000 אירו לשנה או תשואה של 500% + עבודה לתכנון, לא מחושב כי הפרויקט לא נלמד עד הסוף.

בברסט: T1 bis של 27 מ"ר תמורת 45 אירו עם מקום חניה ותיבה, עמלות סוכנות של 000 אירו, עמלות נוטריון של 4 אירו; הושכר תמורת 500 אירו באותו זמן, כלומר 4 אירו לשנה, כלומר תשואה של 400%. יש לצפות גם לעבודה.

הערות בדיעבד:

- על הנייר, ברסט נראית כבחירה רווחית יותר; אבל היזהרו, השוק גם פחות מתוח ופחות נזיל: הסיכויים לרווחי הון מוגבלים יותר; העיר עומדת על קיפאון באוכלוסיה, בניינים חדשים נבנים וההכנסה מוגבלת.

– סוכן הנדל"ן ממליץ לי עליו בשל מיקומו, קרוב לתחנת החשמלית העתידית, רצפת הבטון שלו והתחזוקה הטובה של הקופרו. יש רוב עצום של הבעלים המאכלסים את המגורים.

- במבט לאחור המפורסם הזה בדיוק, אני מבין ש: 4 אירו בעמלות מסחר זה עצום; כנראה יכולתי לנהל את המשא ומתן עליהם טוב יותר. במיוחד שאני לקוח קל: אני מסתובב תוך 500 דקות ואני חותם.

– גיליתי בזמנו את ההבדל בין ריצוף בטון לריצוף עץ, שאלה שמעולם לא עלתה בדעתי. נכון שכדי לבחור היום, אני אעדיף להיות חובב בטון. אבל רצפת העץ, המזלזלת והמוזנחת, מציעה לרוב רווחיות ללא תחרות.

- שותף ניקל זה טוב... אבל זה יקר. בסביבות 50 € לחודש עבור T1 זה. זה המקום שבו אנו מודדים את האינטרס של בעלות על הבניין כולו ומגדירים את התחזוקה והעבודה שיש לבצע.

– בזמנו הדירה נוהלה על ידי הסוכנות והמשכתי בדרך ניהול זו, כנגד 6% מהכנסות השכירות (תעריף מיוחד מתואם היטב, די נפוץ בפועל). הופעת "Bon Coin" ופרסומות באינטרנט ישימו קץ לניהול הסוכנות ב-BREST.

היסטוריית השכרות:

100_0328.JPG

- השוכר במקום עוזב את המקום לאחר מספר חודשים; אחות צעירה מחליפה אותה אבל דורשת החלפת חלונות (היי, נכון שאפשר להרגיש טיוטה...). אני מסתדר ב-2€ מהזיכרון עבור חלון ודלת פטיו.

- לאחר מכן הדירה נשארת לא מאוכלסת לכמה חודשים... בלתי אפשרי לשכור אותה שוב. הסוכנות מכרה את תיק ניהול ההשכרה שלה לסוכנות אחרת... שאינה מנהלת דבר. לדוגמה, הפרסום של הנכס אינו כולל כל תמונה. וזה מוצג רק באתר שלהם או ביומן מינורי. הפינה הטובה? לא יודע.

– קיץ 2010, כשחזרתי מאירלנד, אספתי את המפתחות ושיפצו את הפנים תמורת 2 אירו (רצפות, קירות וכו'). אני מעלה את שכר הדירה ל-500€ כולל חיובים (+350€/חודש) והדירה מושכרת מחדש בימים הבאים. היום זה 25€ CC.

תשואה סופית:

העלות הכוללת של הדירה היא כיום € 58, עבור שכירות של € 900 לחודש לא כולל חיובים, כלומר 310/3 = 720% רווחיות.

לתמורה ברורה, יש לציין כי ארנונה + ארנונה + CSG-CRDS + ביטוח דיור מגיעים לסביבות €500 לשנה. זה מחזיר אותנו ל-5,46%.

לְהַלווֹת:

מתרשל בעלויות המשא ומתן, אני מתנגד להלוואה הבנקאית ולהסעה בין CMB לבנק פופולייר, עד שאני משיג 4,72% במשך 15 שנים. נראה שזה היה טוב בזמנו :).

בנוסף לביטוח דירה ללא דייר, אני מסתפק בביטוח מוות. אין "אובדן עבודה" או ביטוח אובדן כושר עבודה שכן השוכר מחזיר את רוב ההלוואה.

בסופו של דבר, עם הערבות הבנקאית והעלויות שלהן, זה נותן:

טבלה T1

בכל חודש, לכן אני משלם 441 - 310 = 131€ מכיסי הפרטי. בסופו של דבר, אשלם כ-23 אירו במשך 580 שנים. אם הייתי משקיע את הכסף הזה בכל חודש, זה היה מביא לי 15 אירו ב-27% נטו במשך 479 שנים.

אומנם יהיו כמה חודשים לא מושכרים וכו', אבל אני "מסתכן" בהגדלת שכר הדירה בשנים הקרובות.

האם אוכל להחזיר את הסכום הזה על ידי סמוך על רווח הון? המחיר הבסיסי של הדירה היה 45€ בסוף 000 + 2007€ לעבודה, כלומר 5€; אם לוקחים אינפלציה/עלייה בעלות הבנייה של 000% לשנה במשך 50 שנים, זה נותן מחיר של כ-000 אירו בשנת 2, עקבי למדי לדעתי בהתחשב בתחזוקה הטובה של הנכס והבניין.

מסקנה 2010:

הדירה תביא לי אפוא:

67 יורו – 300 יורו במזומן עבור ההלוואה – 23 יורו עבור מיסים וביטוח – 580 יורו לעבודה = 7 יורו.

סכום זה גבוה רק במעט ממה שהסכום שהונח בקפדנות בפנקס היה מביא לי (27 אירו) מכיוון:

– הנדל"ן היה בשיאו והתשואות היו צנועות.

– התשואה על הדירה כמעט ולא גבוהה משיעור ההלוואה.

– הדירה עולה לי ביוקר במזומן. החלק הממומן על ידי השוכר אינו גדול מספיק ולכן אפקט המינוף של ההלוואה פוחת.

- התשואה מוגבלת על ידי חיובי קופרו.

- ניתן היה לנהל משא ומתן טוב יותר על מחיר הרכישה והעמלות.

הלוואה מחודשת בסביבות 3% תהפוך את הפעולה בסופו של דבר לחיובית יותר. לאחר מכן יישאר לראות אם עדיף למכור וכנראה לשלם מס רווחי הון או להשאיר את הנכס מושכר.

מכיוון שאם מעל 15 שנה המבצע לבן מהותי, מעל 20 או 25 שנה, הנכס ממומן מ-15 שנה, תזרים המזומנים של המבצע ולכן הרווח שלו סימפטיים יותר.

אפילוג 2020 - 2022:

בשנת 2020 חסר לי מזומנים בהשוואה לעבודות של 3 בניינים אחרים שנרכשו מאוחר יותר. לאחר הכליאה הראשונה, אני מתכנן למכור את הדירה בסביבות 1 אירו (אז הושכרה). אני שם מודעה ב-Le Bon Coin ומקבל 56 הודעות במהלך היום. אוקי, כנראה הערכתי את זה לא נכון, אני מבטל את המודעה!

למעשה, השוק פשוט מתפוצץ ואף אחד עדיין לא מודע לכך. Finistère, למשל, לקח בערך 30% במהלך התקופה 2020 - 2022:

אמנם קניתי "במקסימום" ב-2008, אבל יש לי הזדמנות לא רק למכור מחדש באותו המחיר + העלויות שלי, אלא גם לקוות לרווח הון.

לבסוף, אני עולה על הרעיון להמתין לעזיבת השוכר ולרענן את הדירה כדי להחזיר אותה לערך, לאחר 15 שנות שכירות.

אני שוקל להעלות מעט את שכר הדירה וליהנות מדמי השכירות עם סיום ההלוואה או למכור אותה מחדש כדי להשקיע מחדש בנכסים אחרים שלי או בנכס חדש.

לבסוף, אני נתקל בצוות טוב של אומנים שמשפצים הכל בטעם, תוך הגבלת עלויות. אני מפרסם עבור € 85 והנכס מוצא קונה עבור € 000.

אני עדיין זוכר את סרטון המצגת שהראיתי ללקוחות פוטנציאליים:

באופן קונקרטי, התמזל מזלי בסופו של דבר עם הערך המוסף הזה. תודה ; שיעורי הריבית בשפל, ה-Bac שניתן כמעט לכולם ומספר הולך וגדל של סטודנטים, אינפלציה ותשואות איומות על חשבונות חיסכון שמעודדים משקיעים חדשים להתחיל.

אבל אני רואה יותר מדי אנשים סומכים על הערכה אוטומטית של רכושם לאחר X שנים. כל המשקיעים שעשו את הפטור החדש ממס ב-2008 ומכרו אותו 9 שנים לאחר מכן, בכו דמעות של דם. בלימוז', זוג הרוויח 175 אירו מדירה שנרכשה ב-000, רק 2008 אירו ב-83, לא יכול לשכור אותו.

קנה נכס כי המיקום שלו טוב, כי הוא מציע שיעור היוון יפה... וכי אתה אוהב את זה. כן, גם עבור משקיע ציני הקריטריון האחרון חשוב: הוא עוזר לשמור על המורל בין 2 דיירים או כאשר מתרחשת עבודה לא צפויה;).

לעולם אל תקנה נכס לביצועיו בלבד, במיוחד כאשר הוא נתמך באופן מלאכותי על ידי מערכת מס. כל האמפתיה שלי קורבנות מכשיר הג'ירארדין, של פייר ואקאנס (קרא את הפורומים בנושא עם פופ קורן),

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
תגובות 2
    • גיום
    • 3 2016 אוגוסט
    Répondre

    מאמר מעניין, אני עצמי במצבך של 2007 ואני מתחיל להסתכל על השקעה בצרפת. בכל מקרה, המאמרים שלך ממש מעניינים.

      • להשקיע
      • 10 ספטמבר 2018
      Répondre

      תודה על ההערה המעודדת הזו.

      רוב המאמרים חולקים חוויה אישית, אחרים נמצאים שם כדי לעזור לחברים ;).

      אנסה לעצב מחדש ולהעמיק נושאים מסוימים לשנת 2019.

תגובה ?