רשימת רכישת נדל"ן בתים או דירה: 8 בדיקות חיוניות

כדי לעזור לך בחיפוש הדירה או הבית שלך, אני מציע רשימה של 27 טיפים / שאלות שיש לקחת בחשבון.

עבור כל אחד, האידיאל הוא להתבסס על משאלות אישיות אך גם לחזק אותם בעזרת נתונים:].

1/ לקנות או לשכור את בית המגורים הראשי שלך?

א/ כלל כללי: כמה שנים להפוך את הרכישה לרווחית?

ככל שהדיור בעיר "יקר" יותר (הכל תמיד יחסי), כך לוקח יותר זמן להפוך רכישה לרווחית ביחס לשכר הדירה הממוצע שנצפה.

בפריז, למשל, לא קל להרוויח בפחות מ-20 שנה.

ברוב ערי המחוז, משך הזמן יורד באופן דרסטי.

אני לוקח את הדוגמה של LIMOGES על Le Bon Coin:

יחידת שכירות עולה 10/מ"ר לחודש.

בית לקנייה מתחיל בסביבות 1 אירו למ"ר.

אפילו מצאתי בית לשיפוץ במחיר של 500 אירו למ"ר. מכיוון שהמגורים הראשיים פטורים מרווחי הון, הפעולה יכולה להיות טובה אם אתה מוכן לעשות עבודה כשאתה חוזר מעבודתך בערב ובסופי שבוע...

אם אני לוקח את הדירה ב-64 אירו עבור 000 מ"ר. אפשר כנראה להתמקח על המחיר בסביבות 63 אירו כולל שכר טרחת נוטריון.

זה כנראה שווה לשכור בסביבות 600 € לחודש. אז אנחנו צריכים 64 / 000 = 107 חודשים (9 שנים) כדי שיהיה משתלם יותר להחזיק מאשר שכר דירה.

זה תלוי בך להתאים אותו למקום הלינה ולעיר הרצויה!

ב/ כלל מיוחד: הכל תלוי במצב האישי שלך, בפרויקטים ארוכי הטווח שלך.

כמה שנים אתה מתכנן לגור שם?

האם המצב הרומנטי, המשפחתי, המקצועי שלך יציב?

אם כן, בטווח הארוך, כנראה מעניין יותר להפוך לבעלים.

אם צפויה עזיבה בשנים הבאות, עדיף להישאר שוכר... אלא אם כן תשקול להשכיר את הבית שלך לאחר מכן.

אז זה חייב להציע טוב שיעור היוון ושהוא לא במצב טוב מדי, כדי לא להצטער על בלאי או אפילו נזק שנקשר לשוכר.

אם אתה משלם 100 אירו עבור האירוח שלך, כל העלויות כלולות, ושכר הדירה הוא 000 אירו לחודש, זה נותן שכר דירה שנתי של 600 אירו לשנה, כלומר שיעור של 7 / 200 = 7%, זה נראה טוב.

אתה רק צריך להיות מסוגל ללוות עבור הבית החדש שלך אם אתה עובר :).

2/ איך לקנות במחיר הנכון או במחיר הטוב ביותר?

כיצד להעריך את המחיר הממוצע של נכס בעירייה שלך?

bargain-expertise.fr מציע 5 טיפים למיקוד מחירי מגזר:

א/ מאגר הנתונים של המדינה: dvf.etalab

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

ב/ אותו מסד נתונים מעוצב על Immonot:

https://www.immonot.com/dvf-prix-immobilier-france.html

ג/ תוכנת הערכה מקוונת אוטומטית:

חיפוש מהיר בגוגל ימצא אותם:

ד/ הברומטר של נוטריונים:

https://www.immobilier.notaires.fr/fr/prix-immobilier

e/ המינהל ב-taxes.gouv.fr:

אתר המס מאפשר לך לחפש עסקאות מקרקעין אם אתה צריך להצהיר על תרומה או ירושה למשל, זה תלוי בך כדי לבחור את הסיבה :).

סוכני נדל"ן רבים משתמשים בו כדי לאשר את הערכת הנכס שלהם:

3/ מהם הקריטריונים החשובים שיש לקחת בחשבון בעת ​​הבחירה?

מה קובע את מחיר הנכס ושוויו לאורך זמן?

– דמוגרפיה: קל יותר למכור כאשר העיר צוברת תושבים מאשר להפך.

– ההכנסה הממוצעת או החציונית למשק בית: אם ההכנסה היא X€ לחודש, משק בית יכול להיכנס לחובות של X€ לחודש במשך 20 או 25 שנים ולרכוש נכס של X€ ללא תרומה.

דוגמה: אם ההכנסה החציונית היא €1 למשק בית בעיר, ללא כל מקדמה זה מאפשר ללוות €952 במשך 104 שנה או €722 במשך 20 שנים. אם לוקחים בחשבון מעט קלט, זה כנראה ייתן מחיר ממוצע של 117€.

– שיעור האבטלה (בדרך כלל קובע את הדמוגרפיה וההכנסה הממוצעת...).

– שיעור הל"מ בעיר/הצבע הפוליטי של בניין העירייה; אם לעיר יש ראש עיר קומוניסטי במשך עשרות שנים, יהיה לך אחוז גבוה של HLMs, ולכן מחירים מתונים (לדוגמה: כתר קטן RP - Aubervilliers, Saint-Denis וכו'...) אבל מס רכוש משמעותי. זה אולי קצת עצוב/דמגוגי אבל מעדיפים ערים "ימניות" לקנות נכס ולגור שם כל השנה.

- אבטלה, דיור עם הכנסה נמוכה, הכנסה ממוצעת נמוכה... יש סיכוי טוב ששיעור הפשיעה יגיע בעקבותיו.

– LOCATION, LOCATION, LOCATION. חורבה מול הים נמכרת בדרך כלל טוב יותר מאשר ארמון בשיכון. היזהרו מ"שולי כבישים" וזיהום רעש. אתם מוזמנים לחזור בשעות שונות של היום.

– פרקטיות/תצורה של הנכס: חדר שינה עם חדר מקלחת בקומת הקרקע? פתח גדול לגינה? מטבח פתוח לפינת האוכל/סלון? שום דבר מהסוג הזה ? אז זה נעשה גרוע.

– סוג נכס/בנייה (אוי האבן היפה), שנת בנייה (אוי הבידוד היפה), מצב כללי, סוג הסקה, ארנונה...

- מחיר ממוצע נהוג ברחוב, העיר רואה את המחלקה - תלוי בדמוגרפיה, הכנסה ממוצעת וכו', זה קסם!

4/ מהי שנת הבנייה של הלינה?

מבלי להיות מומחה לבנייה, אתה יכול לדמיין שככל שהאירוח ישן יותר, כך צפויה יותר עבודה בטווח הארוך.

דוגמה נפוצה: לגג צפחה אורך חיים של בין 80 ל-100 שנים. אם אתם מסתכלים על בית משנות ה-60, תכנן שיפוץ ב-20 עד 40 השנים הקרובות. בינתיים אין ספק שכבר החלפתם את כיסויי הדרורים ואת המרזבים.

שנת הבנייה חיונית גם להערכת עבודות הבידוד שיש לתכנן. ה-DPE החדש שנקבע מאז 2021 נותן מידע רב ערך: מערכת חימום, דירוג אנרגטי (היזהר מה"מסננות" ב-F ו-G, בקרוב יהיו יותר ראויות לשבח וכו'), עבודה שתתכננה לשיפור הדירוג.

מניסיון, הדרך הקלה ביותר היא להחליף את מערכת החימום לטובת משאבת חום. זה גם קל לשנות את הפתחים ופשוט לבודד את עליית הגג בנשיפה.

המגביל והיקר ביותר הוא ללא ספק בידוד הקירות בין אם זה בפנים (מחיצות פלאקו + בידוד) או בחוץ (בידוד + חיפוי).

שנת הבנייה מציינת גם עבור בתים אחרונים שנבנו משנות ה-2000 על ידי בעלי מקצוע, סטנדרטים צפויים מבחינת איכות. 3 רמות עולות:

  1. RT 2005.
  2. RT 2012.
  3. RT 2022.

בתים עם חימום חשמלי, אפילו ב-RT 2005, יכולים לקבל דירוג ECD גרוע. בדרך כלל, חימום מרכזי יועדף עבור משטחים גדולים מ-90 מ"ר.

5/ האם עליך לסמוך על האינסטינקטים שלך בעת רכישת נדל"ן?

לאחר שביקרתי והערכתי מאות נכסים, הגעתי למסקנה הבאה: קח בחשבון את האינסטינקטים שלו, התרשמותו, "הפיכה דה-קר" אפשרית וכו'. עבור רכישה היא די סבירה.

פרטים רבים מתועדים על ידי המוח הזוחל שלנו ולעיתים אנו מתקשים לנסח אותם במילים ולסנתז אותם. מבחינתי, יש לי "דגלים אדומים" מסוימים, למשל:

  • הגן מקושט במשטחים ובצמיגים ישנים. תחזוקה פנימית היא בדרך כלל באותה רמה.
  • הבית מדיף ריח של לחות; עקבות הסתננות (חום) נראים מבלי שמקורם ברור.
  • מר עשה מחדש את החשמל בעצמו וחוטים עדיין תלויים. כך גם לגבי שאר העבודות, שחלקן נמשכות כבר כמה שנים.

בסך הכל, סמוך על איך שאתה מרגיש כשאתה מגלה את הטוב ואז קח את הסיור ברצינות רבה יותר אם אתה מרגיש טוב.

6/ האם עלי לבצע ביקור מעקב?

ישנם 2 מקרים תלוי אם אתה בשוק שורי או בשוק יציב/דובי.

צריך להחליט מהר? אתה מפחד שהטוב יעבור לך?

אחרי ש :

  1. למד כמה עשרות פרסומות במגזר אחד.
  2. ביקר בכמה נכסים.
  3. הוחלף עם כמה אנשי מקצוע מהמגזר.
  4. בדק את ההופעות האלה עם נתונים סטטיסטיים מקומיים; ראה למשל https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

... בדרך כלל יהיה לך ידע רציני ואתה אמור להיות מסוגל לקבל החלטה מושכלת.

באזור שלי, דרום פינסטר, לסוכנויות היו מאות (!) נכסים במלאי בשנת 2012. 10 שנים מאוחר יותר, הם נאבקים למצוא 20 נכסים שימלאו את חלונותיהם.

אם השוק צר ומספר הקונים גדול ממספר המוכרים, העדיפות היא להשיג את קבלת הצעתך על ידי המוכר. ברגע שהמוכר מקבל את הצעת הקונה, הנכס "נחסם". המוכר אינו יכול עוד ליצור קשר עם קונה פוטנציאלי אחר. הרוכש, לעומת זאת, ייהנה מתקופת השתקפות של 10 ימים לאחר חתימת הפשרה שלו.

בהקשר של שוק צמוד, אם כן, אם אתם בטוחים ב-80% שאתם רוצים לקנות (אין צורך לבזבז את זמנכם, של איש מקצוע ושל המוכר), עדיף לחסום את הנכס ולערוך את ביקורי הנגד שלו. והצעת מחיר בתקופת ההשתקפות. אם אי פעם יתגלה אלמנט רציני שלא היית מודע לו (הוספה לא פונקציונלית, בעיית דוד, הסתננות, תברואה וכו'), יהיה לך מרחב פעולה מלא לשקול מחדש את החלטתך ואף אחד לא יעמיד אותה נגדך.

7/ מה אומרים אבחוני המקרקעין?

באופן אישי, אני מתחיל בהסתכלות על אזור המגורים, כדי לראות אם זה זהה לזה שצוין על ידי הבעלים או סוכן הנדל"ן:].

אינדיקציה זו גלויה בדף DPE (אבחון ביצועי אנרגיה):

לאחר מכן תוכל להסתכל על ציון ה-DPE, תוך התחשבות בכך שהוא תלוי בעיקר בסוג החימום ובשטח הפנים של הנכס.

בית גדול עם הסקה מרכזית עדיין צריך לעשות טוב, אפילו עם בידוד ממוצע.

עבור בית מגורים ראשי או משני, ה-DPE נשאר העניין האישי שלך: זה תלוי בך לשפוט אם הבית חסכוני ונוח מספיק עבורך.

אם אתם מתכננים להציע את הנכס להשכרה על בסיס שנתי (חוק החכירה 1989), עם זאת, יהיה עליכם לוודא שההערה נכונה או קלה לשיפור.

ואכן, דיור שצורך יותר מדי אנרגיה ייאסר בהדרגה להשכרה.

לאחרונה דיברתי עם מנהל סוכנות Dio Agenda, ששלח לי את המסמך הבא:

ביקורת אנרגיה הממליצה על העבודות הנדרשות היא חובה החל מספטמבר 2022 (!) עבור דיור מסוג F ו-G. הם ייאסרו להשכרה מ-2025 ו-2028.

אם אתה לא מרגיש בנוח עם הרעיון של עבודה, השקיעו לפחות בנכסים המסווגים D:].

8/ מה אומרת בקרת התברואה?

בעיר, דירות בדרך כלל פטורות מה בקרת תברואה.

מה זה?

שירות המים של העירייה או קהילת העיריות יפקח על פינוי תקין של בזבוז ו - מים גשומים.

יכול להיות שיש א משלחת שירות עם SAUR, Véolia וכו'. עבור השליטה.

התברואה יכולה להיות קולקטיבית (ניקוז רשת בבית או בדירה) או שהיא יכולה להיות אינדיבידואלית (בור ספיגה, תל וכו').

להלן המסמך שפרסמו המדינה והנוטריונים בשנת 2014: https://gloria-project.eu/wp-content/uploads/plaquette-acheteur-vendeur-ANC.pdf

הרווחתי את ההכנסה הראשונה שלי באינטרנט בשנת 2012 על ידי פיתוח וייצור רווחים מהתנועה של האתרים שלי (AdSense...).


מאז 2013 והשירותים המקצועיים הראשונים שלי, הייתה לי ההזדמנות להשתתף בהתקדמות של יותר מ-450 אתרים ביותר מ-+20 מדינות.

קראו גם בבלוג

ראה את כל המאמרים
אין תגובה

תגובה ?